萬(wàn)科漲停引爆地產(chǎn)股：股債雙升背后，房地產(chǎn)迎來(lái)破局時(shí)刻？

12月10日午后的A股與港股市場(chǎng)，萬(wàn)科干脆利落的漲停板點(diǎn)燃了整個(gè)板塊的熱情——A股萬(wàn)科封板時(shí)成交額突破30億元，H股盤(pán)中漲幅一度飆升至18%，更罕見(jiàn)的是其境內(nèi)債券集體暴漲，“23萬(wàn)科01”漲幅超50%，“22萬(wàn)科04”漲超42%，多只債券因漲幅過(guò)大觸發(fā)臨時(shí)停牌。

在萬(wàn)科的帶動(dòng)下，地產(chǎn)股迎來(lái)久違的集體躁動(dòng)：A股世聯(lián)行、財(cái)信發(fā)展等批量封板，保利發(fā)展、金地集團(tuán)漲幅超5%；港股內(nèi)房股同樣跟漲，融創(chuàng)中國(guó)、正榮地產(chǎn)等漲幅均超8%。

紓困方案浮出水面：中金操盤(pán)，深鐵托底，方案已上報(bào)中央

市場(chǎng)情緒的逆轉(zhuǎn)，源于一則重磅傳聞——此前流傳的“中金協(xié)助制定萬(wàn)科紓困方案”。最新信息顯示，由中金公司主導(dǎo)設(shè)計(jì)的一攬子救助方案已被萬(wàn)科第一大股東深圳地鐵集團(tuán)正式采納，經(jīng)深圳市政府評(píng)估后，已通過(guò)廣東省政府提交至中央政府審議。

這意味著，這場(chǎng)紓困已從企業(yè)行為上升至政企協(xié)同的高度。

方案的核心思路是通過(guò)“兩條腿走路”為萬(wàn)科爭(zhēng)取喘息空間。一方面，由深鐵等國(guó)有企業(yè)以市場(chǎng)化價(jià)格收購(gòu)萬(wàn)科旗下核心商業(yè)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，快速回籠資金；另一方面，協(xié)調(diào)銀行對(duì)到期貸款進(jìn)行展期或還款計(jì)劃調(diào)整，目前已有150億元到期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸初步達(dá)成展期意向，覆蓋今明兩年一季度的償債高峰。

至于大股東的支持，大家都有目共睹。截至2025年7月，深圳地鐵已累計(jì)向萬(wàn)科提供超200億元優(yōu)惠利率股東借款，后續(xù)更將支持力度加碼至307.96億元，借款利率低至2.34%，顯著低于市場(chǎng)水平，同時(shí)給予70%的股票質(zhì)押率，遠(yuǎn)超行業(yè)常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)然，萬(wàn)科自身也在全力自救。除了12月10日就20億元中期票據(jù)召開(kāi)展期會(huì)議——這是其首次明確提及債務(wù)展期，展現(xiàn)出主動(dòng)解決問(wèn)題的態(tài)度——還通過(guò)出售A股庫(kù)存股回籠資金、剝離非核心資產(chǎn)、推進(jìn)REITs產(chǎn)品盤(pán)活存量等方式，多維度緩解流動(dòng)性壓力。

所以，在某種程度上，股債市場(chǎng)的同步暴漲是對(duì)這種“政企協(xié)同+企業(yè)自救”模式的積極投票。

不止于萬(wàn)科：政策組合拳落地，行業(yè)企穩(wěn)信號(hào)已現(xiàn)

在萬(wàn)科等房地產(chǎn)股反彈的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)的信號(hào)。

在12月9日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，明確提出了“穩(wěn)住樓市”，而在此之前，一套涵蓋金融、財(cái)稅、土地的政策“組合拳”已密集出臺(tái)。

在需求端，12月1日起執(zhí)行的稅收新政將1%契稅優(yōu)惠面積從90平方米擴(kuò)至140平方米，北京、上海等一線城市全面取消普通住宅與非普通住宅劃分，個(gè)人售房滿2年免征增值稅的政策全面落地；

在供給端，“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模提升至4萬(wàn)億元，100萬(wàn)套城中村改造計(jì)劃加速推進(jìn)，從供需兩端同時(shí)發(fā)力。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年四季度全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長(zhǎng)0.5%和1.0%，結(jié)束了此前的連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)；12月40個(gè)重點(diǎn)城市新房成交金額同比增長(zhǎng)4.1%，其中深圳新房成交面積同比暴漲189%，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)三個(gè)月攀升至2.1萬(wàn)套。CRIC數(shù)據(jù)也印證了需求端的回暖，11月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比上升14%，剛性需求在房?jī)r(jià)回調(diào)后加速釋放。

行業(yè)基本面的改善還傳導(dǎo)至上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

2024年12月，建筑業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)連續(xù)3個(gè)月回升，限額以上單位家具類商品零售額同比增長(zhǎng)8.8%，建筑及裝潢材料類零售額也實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)，形成了“樓市回暖—產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇”的良性循環(huán)。正如廣東省城規(guī)院李宇嘉所言，經(jīng)過(guò)四年半的深度回調(diào)，市場(chǎng)在價(jià)格、交易量和預(yù)期層面均已探底，支撐企穩(wěn)的利好因素正在不斷積累。

信號(hào)意義遠(yuǎn)超行情本身：地產(chǎn)行業(yè)的“破局時(shí)刻”

所以，此次萬(wàn)科引發(fā)的地產(chǎn)板塊反彈，其信號(hào)意義遠(yuǎn)大于短期行情。

對(duì)行業(yè)而言，這標(biāo)志著龍頭企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)入“精準(zhǔn)拆彈”階段——通過(guò)市場(chǎng)化手段化解流動(dòng)性危機(jī)，既避免了風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散沖擊市場(chǎng)，又為行業(yè)樹(shù)立了“風(fēng)險(xiǎn)可控”的標(biāo)桿。中金參與、深鐵托底、政府協(xié)調(diào)的紓困模式，或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)處置的參考范本。

對(duì)市場(chǎng)而言，這是“政策底”向“市場(chǎng)底”傳導(dǎo)的關(guān)鍵驗(yàn)證。從9月政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，到12月稅收新政落地、紓困方案上報(bào)，政策工具箱持續(xù)擴(kuò)容，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)修復(fù)的預(yù)期從模糊走向清晰。