漲瘋了，利好將至？

今天雖然A股大盤疲弱，但房地產(chǎn)板塊卻一飛沖天。
萬(wàn)科A漲停，萬(wàn)科H漲幅超過(guò)了13%；在整個(gè)港股行業(yè)板塊里，房地產(chǎn)漲幅第二，其中融創(chuàng)中國(guó)漲了接近9%，金茂漲了超過(guò)8.5%，雅居樂(lè)、世茂漲幅都超過(guò)了 6%。
A股里，房地產(chǎn)服務(wù)高居板塊漲幅第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也殺到了漲幅榜前列。
房地產(chǎn)板塊大漲，跟三個(gè)傳聞?dòng)嘘P(guān)：
1、據(jù)傳，2026年房貸貼息可能達(dá)到4000億元的規(guī)模；2、明年房地產(chǎn)收儲(chǔ)可能達(dá)到1萬(wàn)億的規(guī)模；3、傳某中字頭企業(yè)將牽頭對(duì)萬(wàn)科的市場(chǎng)化化債。
目前尚未看到證實(shí)或辟謠，這些消息高度不確定，大家聽(tīng)聽(tīng)就好。
市場(chǎng)之所有強(qiáng)烈反應(yīng)，跟馬上要召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)。大家期待房地產(chǎn)有利好，也愿意相信有。
雖然政治局會(huì)議通稿沒(méi)有提及房地產(chǎn)，但12月3日國(guó)務(wù)院專題學(xué)習(xí)強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)樓市”。我也在文章里分析過(guò)，2026年是十五五開(kāi)局之年，穩(wěn)樓市非常重要。
而進(jìn)入四季度，樓市有再次降溫的跡象，需要引起充分的關(guān)注，也需要出臺(tái)政策對(duì)沖。
我當(dāng)時(shí)就判斷：由于“跨周期”提法重出江湖，未來(lái)貨幣政策空間不會(huì)太大，雖然會(huì)降準(zhǔn)、降息，但幅度有限。如果繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市的政策，財(cái)政政策空間更大。
用財(cái)政政策支持樓市，不外乎以下幾個(gè)選擇：1、財(cái)政對(duì)房貸貼息；2、增加房貸的個(gè)稅抵扣；3、增發(fā)更多特別國(guó)債或者專項(xiàng)債，用來(lái)支持限制房屋收儲(chǔ)。
“4000億元貼息”的說(shuō)法，最近一直在流傳，它可能來(lái)自某研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算。當(dāng)前全國(guó)房貸余額大約38萬(wàn)億，平均房貸利率是3.1%，如果貼息100個(gè)基點(diǎn)，則每年財(cái)政開(kāi)支需要4000億元。
但這只是一種猜測(cè)。而且傳聞里還有多個(gè)版本，比如只給新增房貸貼息，暫時(shí)不涉及存量房貸；只給首套房貼息，暫不涉及2套房等。我的看法是，某一年貼息4000億有可能，持續(xù)幾年每年如此不太可能。
貼息有很多玩法，未必跟房貸利率的點(diǎn)數(shù)直接掛鉤。比如此前南京、長(zhǎng)春、武漢的一些地方推出過(guò)貼息，直接按照貸款金額的比例來(lái)發(fā)錢，要么一次性發(fā)完，要么分2到3年發(fā)放。這樣就更容易操作。
比如南京雨花臺(tái)區(qū)去年出臺(tái)的貼息規(guī)定是：自發(fā)布之日起至2024年12月31日期間，購(gòu)買小于90平方米的新房，按照貸款金額給2%貼息；90到120平方米的，給1.5%貼息，大于120平方米的給1%貼息，對(duì)應(yīng)最高貼息額度分別為4萬(wàn)元、3.5萬(wàn)元和3萬(wàn)元，全款購(gòu)房者可一次性申請(qǐng)4萬(wàn)元貼息。
估計(jì)未來(lái)若出臺(tái)貼息政策，也會(huì)存在地方差異，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的錢是地方財(cái)政負(fù)擔(dān)的。