賣了35億，北京潤園一房一價透視

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

逼近年關，北京潤園給樓市注入了一抹亮色。

12月1日至7日，它以44套、1.39萬平、9.8億的網簽成績，成為北京新房樓市周榜的成交套數、面積、金額三冠王。

更早前的海報顯示，開盤賣出35億元。

它的第一波熱銷是可以遇見的，憑借中央別墅區的位置，和好房子時代的產品特色，先拿下一波區域類升級換代客戶。

從目前領取的預售證來看，共供應221套房——平層159套、空墅16套、雙拼46套。

截至12月10日，已網簽50套房源中，平層37套、空墅8套、雙拼5套，另有一部分已預訂了。

在價格上，平層和空墅的價格約6.67萬元/平米，雙拼價格9.37萬元/平米，較預售參考價有一定的打折，但很小。

它北面懋源云紀的洋房成交價為6.19萬元/平、別墅6.13萬元/平米，精裝交付，但成交價里都未含精裝價格。

而北京潤園平層和空墅是精裝的，但別墅是毛坯。

一、總概述

2月27日，華潤置地以60.24億元底價，摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

北京潤園地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

它的總建面約36.78萬㎡。其中：地上建面約17.27萬㎡，計容建面17.21萬㎡。

共規劃111棟住宅樓，483戶：19棟8層洋房、92棟雙拼別墅。一條東西走向的街坊路和西側的景觀綠化帶，將洋房與別墅之間區隔開來，彼此獨立。

19棟洋房沿小區西北側外圍排列，層高超3.3米，有錯層轉角露臺。

其中5棟為躍層空墅，建面329平米左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；其余均為大平層產品，建面271平米和328平米。

92棟雙拼地上面積分別為354平米、405平米、455平米、505平米，加地下面積，實際面積為700平米、763平米、905平米、990平米。

整個項目分三期開發，目前在售的第一期在東北角。

第一期已經取得兩個預售證，共計推出平層洋房159套，空墅16套，雙拼46套。

二、平層洋房

1#平墅

1、定價邏輯：01戶型332平米，02戶型272-276平米，前者比后者高1700元/平米；

2、性價比高是4樓和6樓，與下層的價差分別432元/平和541元/平米；

3、02西邊戶沒有一層，為架空層和商服；202的性價比較高，比201價格低1100平；比2#的1單元201低540元/平米；

4、花姐建議：01戶332平米戶型，貴在東面有露臺贈送，但臨近馬路。西戶只送了南北陽臺，但比較實用。1#和2#東戶南面有風雨連廊。

2#平墅

1、定價邏輯：樓棟中間12戶，左右定價一樣，即1單元02戶和2單元01戶價格一樣。

2單元02西戶面積大、價格高、與西面3#露臺有對視問題，比02東戶貴了1400元/平，比3#1單元東戶便宜650元/平米；

2、2單元東戶101性價比很高，定價竟然比1單元102要低1000元以上/平米；但頂樓卻高了200元/平米；

3、花姐建議：2#北面有個車庫出入口，所以比3#的均價少了90元/平米左右，1單元802的性價比高，與702價差1513元/平米。

3#平墅

1、定價邏輯：中間戶定價一樣，即1單元02戶和2單元01戶價格一樣。

1單元01東戶面積大、價格高，與東面2#露臺有對視問題，比02西戶貴了3666元/平；

2、2單元西戶3層性價比很高，與2層的價差只有973元/平米；2層與1層的價差，為1189元/平米；

3、花姐建議：兩個中間戶定價一樣，優選1單元的02戶型。2單元西戶為何低，也是因為3#南角受4#的遮擋，間距也只有7.26米。

4#平墅

1、定價邏輯：02戶型332平米，01戶型261-274平，前者比后者高1071元/平米；

2、3層與2層價差不一，西戶貴了400多元/平，性價比較高的是4樓和6樓，與樓下價差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和4層價格一樣，凸顯出4層的性價比；

4、花姐建議：01戶的東面視野更好，遮擋更少；02西戶西南方向離10#過近，只有18.91米。當然，01戶北面也有缺點，會比較暗，主要是來自3#的遮擋。

5#平墅

1、定價邏輯：01戶型332平米，02戶型為260-273平，前者比后者高1500元/平米；

2、性價比較高的是4樓和6樓，與下層價差分別是432元/平和541元/平米；

3、2層與1層的價差不一，西戶價差1513元/平米，比東戶價差少了550元/平米；

4、花姐建議：01戶332平米戶型，貴在東面有露臺贈送，但臨近馬路。西戶只送了南北陽臺，但比較實用。

6#平墅

1、定價邏輯：02戶型332平米，01戶型為260-273平，前者比后者價格高3234元/平米；

2、3層與2層價差1297元/平米，性價比較高的是4樓和6樓，與下層價差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和4層價格一樣，凸顯出4層的性價比；

4、花姐建議：01戶的東面距離5#雖然很近，只有6.46米，但沒有對視問題，南北送陽臺，更加實用。02戶，西面與7#距離只有18.46米，扣除露臺，實際距離只有12米。

9#平墅

1、定價邏輯：01戶型比02戶型價格低860元/平米左右，原因是距離東面8#太近；

2、從上下層價差看，02戶型的二樓與一樓價差4216元/平米，但102室定價太高，比101貴了1400元/平米；

3、最高單價在102室，為7.38萬元/平米；最貴總價在702室，2407萬元/平米

4、花姐建議：如果介意17#遮擋和角煞，就選擇01東戶，但多少有隱私問題，扣除露臺，間距12米多。

10#平墅

1、定價邏輯：10#的01東戶比02西戶單價高2380元/平米，比4#的西戶高750元/平米；

2、3層與2層價差一樣，3675元/平米，性價比較高的是4樓和6樓，價差分別是432元/平和541元/平米；

3、頂層和5層價格一樣，凸顯出該層的性價比；

4、花姐建議：01戶的東面視野更好，遮擋更少；02西戶西南方向離18#過近，距離21.4米。01戶南面雖視野開闊，但有電動自行車停車場合運動場，有噪音；北面距離4#較近，有隱私問題。

三、空墅洋房

7#和8#空墅

1、定價邏輯：3層最便宜、頂層次之；首層最貴，5層次之；東西戶上下價差一致；

2、7#102室單價最貴，8.55萬元/平米；7#502總價最高，329平米、2676萬元；

3、7#和8#的位置差異不大，都在小區中央；

4、花姐建藝：3層最劃算，與首層價差6189元/平米。最大的影響是隱私：左右兩棟窗距18.46米，但露臺最短間距僅有12米左右。

四、雙拼別墅

A、354平米戶型（加地下共計700平米）

1、11#02西戶視野最佳，但小心路煞、隱私問題；11#01東戶右邊是高4.8米配電室；

2、12#01東戶價格低于11#02西戶，背后原因大概率是視野問題；

3、13#東戶和12#西戶價格一樣，建議優選13#東戶；

4、14#東戶東南朝向，比13#西戶高613元/平；

5、12#西戶、13#東戶、14#西戶、15#和16#東戶，價格一樣，8.65萬元/平米，建議優選16#東戶、15#西戶；

6、臨路的19#東戶價格高于西戶，原因是院子更大。

B、405平米戶型（加地下共計763平米）

1、28#和48#是南入戶，價差270元/平米，主要是28#更加獨立；

2、38#西戶價格高于28#西戶，主要是38#西面更加開闊；38#東戶性價比高，且還是北入戶，令院子完整；

3、59#價格低于48#，主要是靠近大門，尤其是東戶，單價低了4250元/平米，且59#南面還有車庫出入口；

4、60#西戶單價9.455元/平米，性價比不太高；

5、將49#和60#對比，花姐覺得49#性價比最高，畢竟西戶少了3500元/平米，大概是60#西戶前面的視野更加，但畢竟車庫出入口還是很近。

C、455平米戶型（加地下共計905平米）

1、20#和50#的定價差異不大，尤其是02西戶，價格完全一樣；20#01東戶型還貴了100元/平米左右。花姐認為，50#的性價比更高，離會所更近些；

2、39#東戶的單價突破了10W+，主要是東側有個轉角花園，綠化、隱私更佳；加上樓體和50#有些錯位，視野更好；但它的02西戶性價比不高，比20#、50#西戶高了近1000元/平米。

D、505平米戶型（加地下共計990平米）

1、21#東戶和51#東戶定價一樣，都是9.74萬元/平米，花姐覺得51#位置更優；

2、61#西戶和62#東戶定價一樣，都是10.53萬元/平米，花姐認為62#的位置更優；

3、61#、62#為樓王，29#次之，主要是南面視野開闊，單價都突破了10W+，最貴的是62#西戶10.97萬元/平米；

4、拿30#、40#和51#的西戶對比，30#比40#高850元/平米，大概是因為入戶在北，院子更完整、且西南側景觀更好；51#價格比30#、40#稍遜，主要是西側景觀弱些。

五、花姐點評

總結北京潤園的整體選房攻略，花姐認為，整體應遵循以下幾點：

1、平墅的定價邏輯，四層和六層的性價比較高，五層和頂層的定價大致相同，建議優先選擇四至六層；

2、無論是平墅還是空墅，在選房時，優選間距較遠的，避免側面的露臺帶來的隱私問題；

3、在選擇平墅時，建議選擇中間戶型，南北陽臺更實用，隱私更佳；

4、選擇雙拼別墅，建議考慮南北入戶問題，北入戶的好處是，院子完整，但戶數很少。