銀行打折直供房“上新”！“撿漏”注意三大風險

近期，阿里資產、京東資產等平臺陸續上線銀行直供房，農業銀行、建設銀行等多家銀行紛紛下場掛牌處置房產，部分房源起拍價明顯低于市場價，引發置業者廣泛關注。

什么是銀行直供房？

此類房產市場成交情況如何？

哪些風險隱患需要注意防范？

《中國消費者報》記者

對此進行了采訪

何為銀行直供房？

據北京理道律師事務所主任律師王久成介紹，銀行直供房通常指的是銀行作為產權人直接掛牌出售的房產。這類房產多為企業或個人為了貸款而抵押給銀行的房產，銀行通過司法程序取得抵押房屋的完整產權后，可以直接掛牌交易，其依法享有房屋處分權，有權自主選擇委托拍賣機構按照法定程序進行房產拍賣。

流程怎么走？

記者看到，在具體操作流程上，各大平臺設計得相對簡便：

?此類房源可以在阿里資產“銀行清倉”欄目、京東資產“金融資產”頻道等進行查找，可按區域、價格、房產類型篩選房源，各銀行官網“資產處置”板塊也會同步公示信息。

?銀行直供房在拍賣之前會發布標的物介紹、競賣公告、競買須知等，重點介紹房屋的基本情況、是否有抵押查封、稅費承擔方、房屋占用情況等。有的平臺還會組織統一看房，現場確認房屋實體狀況、小區環境等細節。

?參與競拍者需在完成實名認證后繳納起拍價5%—20%的保證金參與線上競價，競價成功后須在7—30天內付清尾款（部分房源支持商業貸款，不支持公積金貸款）。此外，置業者還需要繳納成交價0.01%—1%的軟件服務費，然后憑平臺成交確認書及銀行出具的產權文件辦理過戶。

銀行直供房有何吸引力？

易居研究院副院長嚴躍進對記者表示，銀行直供房的吸引力主要有3個方面：

?價格優勢顯著，部分房源起拍價低至市場價的4—6折，這樣的價格優勢讓不少人覺得是“撿漏”。

?與普通法拍房相比，產權相對清晰。銀行直供房出售前已由銀行理清產權關系，減少了多重查封、隱性產權爭議等風險。

?房型特征鮮明。以商鋪、大面積房源為主，高價標的集中。

記者在阿里資產平臺看到，一處位于北京市海淀區文慧園北路9號的房產以1573萬元成交，明顯低于市場價。該房產出讓方為南京銀行股份有限公司，面積為360多平方米，共有4位競拍者進行了89次出價，吸引了6700余人圍觀。

附近鏈家經紀人表示，同小區234平方米的二手房報價1600萬元，算下來約為每平方米6.8萬元?！按髴粜蛦蝺r本就偏低，但這個成交價確實劃算”。

盡管銀行直供房以低價為賣點，吸引了人們關注，但流拍現象并不鮮見。記者了解到，在上述小區，南京銀行股份有限公司有一套面積一樣大的二手房也在出讓，起拍價約為1543萬元，但0人報名、0次出價，已經流拍。

中原地產首席分析師張大偉對記者表示，供需錯配是流拍的主因。張大偉表示：“銀行直供房中商鋪和大面積豪宅占比較高，與剛需群體的實際需求脫節。動輒數百萬元的起拍價，即便打了折，也超出了普通購房者的承受能力。真正受剛需歡迎的小戶型住宅，在銀行直供房源中占比不足15%?！?br/>

另外，支付門檻嚴苛也進一步篩選掉了潛在買家。多數銀行直供房要求短期內全款支付，僅少數房源支持商業貸款，不支持公積金貸款，這讓不少購房者望而卻步。

銀行直供房的低價

看起來頗讓人心動

但背后的風險隱患也不容忽視

天眼查數據顯示，目前，全國有超200起與“低價房源”相關的司法案件，涉及民間借貸糾紛、集資詐騙罪、合同糾紛等。

王久成提醒

購房者需防范三大風險：

債權非房產本身

有些房源看似是銀行直供房，但實際上拍賣標的是以該房屋為抵押物的債權，并非這套房產本身。競買人買的不是房產而是債權。從邏輯上來講，競買人買下債權，需要跟債務人溝通并解決債務履行等事宜，競買人后期可能面臨維權、需要承擔高成本等風險。

產權登記與騰退問題

部分房產可能存在未辦理產權登記，仍在原房主名下的情況。競買人可能面臨過戶周期不確定的風險，還可能因查封、多重抵押導致過戶受阻。有的房屋還可能存在被占用的情況，若銀行不負責清場，競買人需自行協商解決，騰退難度較大。

隱性成本未知

銀行對房屋實際狀況披露有限，可能存在設施老化、結構破損等問題，還可能存在稅費約定不明確及拖欠物業費、水電費等情況，消費者需自行承擔額外費用，影響居住體驗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，銀行應加強房源盡職調查，明確標注產權狀態、騰退責任及潛在風險，避免信息不對稱導致購房者權益受損。

中國消費者報新媒體編輯部出品

來源/中國消費者報·中國消費網

記者/孫蔚

編輯/李曉雨

監制/何永鵬 任震宇

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