土地周報 | 成交規(guī)模再創(chuàng)新高，溢價率小幅回落（12.1-12.7）

2025年第49周

2025年12月1日-2025年12月7日（第49周），土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)回落，成交規(guī)模再創(chuàng)年內(nèi)新高，土拍熱度小幅回落。本周重點(diǎn)城市監(jiān)測范圍內(nèi)，土地供應(yīng)建筑面積為1350萬平方米，環(huán)比回落12%；成交建筑面積1211萬平方米，環(huán)比上升21%，再創(chuàng)年內(nèi)新高；本周溢價率為3.1%，環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)。

供應(yīng)：本周土地供應(yīng)建筑面積1350萬平方米，環(huán)比下降12%。一線城市中上海、廣州均有宅地供應(yīng)。本周供應(yīng)含宅用地共127幅，平均容積率2.02。

12月1日，上海發(fā)布兩則土地出讓公告，推出浦東新區(qū)1幅宅地、閔行區(qū)3幅居住用地（組合出讓）。浦東新區(qū)宅地出讓底價更高，達(dá)到25.6億元，地塊建面6.7萬平方米，容積率2.5，起拍樓板價3.8萬元/平方米。地塊位于高橋、高行板塊，距6號線洲海路站僅0.7公里；周邊教育資源豐富；商業(yè)配套成熟。臨近在售新房項(xiàng)目不多，金地未未來等優(yōu)質(zhì)二手房成交價可達(dá)6萬元/平方米以上。

閔行區(qū)組合宅地容積率低至1.01，起拍總價20億元，起拍樓板價3.3萬元/平方米。地塊位于江川紫竹板塊，北接蘭香湖，東面、南面黃浦江，景觀資源豐富；緊鄰紫竹科學(xué)園區(qū)，周邊高凈值人群聚集；教育配套優(yōu)質(zhì)（華二系學(xué)校+國際學(xué)院）。臨近的天譽(yù)蘭香容積率1.01，成交均價約7萬元/平方米。

成交：本周土地成交建筑面積1211萬平方米，環(huán)比上升21%，再創(chuàng)年內(nèi)新高。成交金額492億元，環(huán)比回落37%。本周平均溢價率3.1%，環(huán)比下降了0.1個百分點(diǎn)。

重點(diǎn)成交地塊方面，廣州海珠區(qū)宅地以35億元成交。該地塊吸引了保利、越秀等5家房企參拍，經(jīng)過76輪激烈競價最終成交，由保利發(fā)展溢價27.27%競得，平均樓板價2.4萬元/平方米。地塊位于工業(yè)大道板塊，出讓公告中提到，地塊需建設(shè)回遷安置商業(yè)商務(wù)物業(yè)計算容積率建筑面積不少于19.93萬㎡，總投資金額16.5億元，扣除配建后，實(shí)際樓板價為3.59萬元/平方米。地塊容積率3.4，位于海珠西核心區(qū)域，周邊配套成熟，地鐵環(huán)繞，周邊新房項(xiàng)目保利燕語堂悅售價約6.3萬元/平方米。

重慶照母山低密宅地溢價12.9%成交，該地塊經(jīng)過40余輪激烈競價，由邦泰集團(tuán)競得。地塊容積率1.8，成交總價7.72億元，平均樓板價1萬元/平方米。該地塊位于照母山板塊核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，毗鄰照母山森林公園，教育資源優(yōu)質(zhì)(劃片兩江巴蜀星湖中學(xué))，居住氛圍濃厚，周邊恒大照母山等高端項(xiàng)目成交均價可達(dá)2萬元/平方米。

杭州本周出讓的浦沿宅地不復(fù)10月份熱度，浦沿單元BJ040301-05僅有濱江集團(tuán)參拍，以13.6億元的底價、2.1萬元/平方米的樓板價底價成交，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價4萬元/平方米左右。而地塊單元01、02號地塊在2025年10月出讓，溢價率均超過19%，分別由大家集團(tuán)、浙江中冠競得，成交樓板價均為2.5萬元/平方米左右。相較緊鄰地鐵站的01、02號地塊而言，此次出讓的05號地塊在東側(cè)約500米左右，土拍熱度明顯回落，平均樓板價也低了4000元/平方米左右。反映即便是杭州浦沿這類熱點(diǎn)板塊，在短期內(nèi)出讓了較多同質(zhì)宅地之后，土拍熱度也出現(xiàn)了明顯降溫。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）