中海北京：輸給市場，更輸給了自己人

前幾天，北京房企上半年銷售排行榜公布，中海地產(chǎn)以420億銷售額一騎絕塵，把第二名越秀地產(chǎn)的272.9億遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，穩(wěn)穩(wěn)坐著頭把交椅。

這份成績單看著金光閃閃，可中海內(nèi)部卻是暗流涌動。

畢竟420億的業(yè)績，并非由單一的“中海北京公司”創(chuàng)造，而是由中海北京公司中海新城公司兩家內(nèi)部平臺共同完成。

長期以來，這兩大平臺就像兄弟單位，既有合作，也暗中較勁。

新城公司深耕石景山與西城舊改，總經(jīng)理為由張欣；中海北京公司的活動范圍主要在豐臺、房山和昌平，由倪健剛執(zhí)掌。

新城公司總經(jīng)理張欣公開信息很少，只知道她從2017年就開始擔(dān)任總經(jīng)理，至今已近8年。

北京公司總經(jīng)理倪健剛則是中海的“海之子”，2007年入職，從雄安到天津一路歷練，尤其在天津業(yè)績很亮眼，回款過百億，還在集團(tuán)大會上被表彰過。

以前兩家公司各做各的，倒也相安無事，互相還激發(fā)點干勁，但如今，天平已明顯傾斜。

2025年上半年，新城公司不僅銷售額接近北京公司的兩倍，其勢頭也更為迅猛。

這一切的轉(zhuǎn)折點，始于2024年年中。

當(dāng)年6月底，新城公司在西二環(huán)內(nèi)打造的豪宅“中海京華玖序”開盤即引爆，平均每套總價高達(dá)3400萬元，迅速成了北京年度單盤銷冠。

憑借此一役，新城公司去年業(yè)績大幅提升，實現(xiàn)了對北京公司的歷史性反超。

同在一個區(qū)域，最怕比的是兄弟公司，尤其是在男人扎堆的北京地產(chǎn)圈，新城公司的女總經(jīng)理張欣格外顯眼。

這份成績單自然受到了中海地產(chǎn)董事長顏建國的關(guān)注，今年張欣還多了個新頭銜——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。

與新城公司的風(fēng)生水起相比，北京公司的處境簡直是“冰火兩重天”。

它在通州入股朝棠攬閱，在朝陽敢拍三間房地塊，在海淀握著地王樹村項目和翠湖玖章。

可老根據(jù)地豐臺卻出了大問題——區(qū)域供應(yīng)量大，房子嚴(yán)重滯銷，最頭疼的就是“豐臺雙豪宅”。

一年前，北京公司以“雙無地塊”（無地價上限、無銷售指導(dǎo)價）之優(yōu)勢，豪取萬泉寺地塊，并迅速推出麗金府，定價高達(dá)10.5萬元/平方米。

項目開盤時聲勢浩大，首開官宣賣了39億。

但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不會說謊，直到今天，麗金府的實際網(wǎng)簽金額離 39 億還有很長一段距離。

與其相鄰、旁邊的麗澤叁號院更慘，至今還有7成的庫存在賣，上月僅網(wǎng)簽3套。

當(dāng)年拿下西郊冷庫地塊時，中海本想包圓豐臺高端市場，叁號院樓面價比麗金府還便宜四千，本來有很大操作空間。

結(jié)果為了保麗金府的“豪宅調(diào)性”，叁號院硬是不敢降價。

這不僅是項目沒做好，更暴露了北京公司在戰(zhàn)略上的誤判，現(xiàn)如今北京豪宅市場都講“出身”、看板塊，豐臺顯然比不上海淀、朝陽那種傳統(tǒng)豪宅區(qū)。

市場眼光都被海淀、朝陽的頂流項目吸走，價值價格定得那么自信，北京公司的項目漸漸就沒了聲音。

為了拉北京公司一把，去年集團(tuán)把在天津干得不錯的倪健剛調(diào)來北京當(dāng)總經(jīng)理，可謂寄予厚望。

為了加強(qiáng)營銷，甚至把北京公司和天津公司的營銷副總司馬博和王野對調(diào)了位置。

在天津以打法靈活、擅長價格策略聞名的王野，被派來北京“救火”，可惜也沒能扭轉(zhuǎn)局面。

有意思的是隔壁的中海新城公司，日子卻過得四平八穩(wěn)，萬吉玖序網(wǎng)簽快六成了，石景山的瑞文里也過半了。

沒有對比，就沒有傷害，而在集團(tuán)眼里，這種傷害轉(zhuǎn)化為了赤裸裸的不信任。

信號出現(xiàn)在北京公司今年押注翻身的“唯一希望”上——以75億高價、28%溢價率奪下的海淀樹村地王

這塊樓面價破10萬的寶地，本是北京公司證明自身高端操盤能力的最后賭注。

結(jié)果集團(tuán)最近一紙命令，把這個項目提級為“集團(tuán)直管”了。更誅心的是集團(tuán)派來操盤的李鑫，編制居然在中海新城公司。

這意味著，北京公司花大價錢買來的“王牌”，最終落到了“兄弟單位”的人手里來玩。

這無疑是集團(tuán)對北京公司投下的一張鮮明的不信任票。

它明明白白地告訴所有人：集團(tuán)覺得，讓新城公司的人來操盤，更靠譜，更能挽回中海在北京高端市場的面子。

地王項目從自己手里被拿走，標(biāo)志著北京公司在內(nèi)部權(quán)力和資源爭奪中，實實在在的失勢了。

中海在北京的敘事，正式從“雙翼齊飛”的佳話變成“兄弟鬩墻”的隱憂。

兩家之間那點微妙的競爭，本來能激發(fā)活力，可在市場下行、自己又接連失誤的背景下，已經(jīng)變味成了內(nèi)耗和信任撕裂。

內(nèi)部一旦開始較勁，往往不是誰贏誰輸，而是互相拖累。

如今北京公司上下最煎熬的，并非房子賣不動，而是這種“不被信任”的感覺。

營銷總對調(diào)未見起色，豐臺豪宅深陷泥潭，如今連手中最后一張王牌也被抽走。

內(nèi)部已有人議論：往后還敢不敢搶好地？搶來了會不會又替他人作嫁？

畢竟在行業(yè)寒冬里，外部市場已經(jīng)足夠寒冷，若內(nèi)部再失了溫度，日子就真的難過了。