買房邏輯該變了，樓市迎來第四次大拐點(diǎn)？

“你覺得明年房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？現(xiàn)在是不是該出手了？”類似的問題，這幾年反復(fù)被提起，但好像從來都沒有一個(gè)讓所有人安心的答案。

不能不承認(rèn)還挺湊巧的，我們國(guó)家的樓市在過去二十多年里，確實(shí)就如同坐過山車一般，經(jīng)歷了好幾回讓人印象非常深刻的“拐點(diǎn)”。

頭一回大約是在2008年，那時(shí)候全球碰上金融危機(jī)，樓市同樣處于低迷情況，房子不太輕易售賣，大家心里都沒底。后來，四萬億的刺激方案出臺(tái)，市場(chǎng)一下子從低谷回升，開啟了長(zhǎng)達(dá)十多年的行情。如今再回過頭來看，那時(shí)候狠下心購置了房產(chǎn)的人，很多都踏上了財(cái)富迅速增長(zhǎng)的路途。

2014年前后第二次拐點(diǎn)顯現(xiàn)。市場(chǎng)經(jīng)歷一番盤整之后，2015年政策啟動(dòng)放松，再加上棚改貨幣化的推動(dòng)，結(jié)果就是2016年全國(guó)不少城市迎來了一輪普遍的上揚(yáng)。

第三次是2017年，“房住不炒”橫空出世。從那以后，市場(chǎng)就明顯分化了，一線城市和二三線城市的走勢(shì)不再同步，有的地方堅(jiān)挺，有的地方則慢慢沉寂。

而如今，我們似乎又站在了一個(gè)新的路口。很多人都在猜測(cè)：第四次拐點(diǎn)，真的要來了嗎？

這次，我覺得可能真的不一樣了。它不再是簡(jiǎn)單的“跌多了就漲，漲多了就跌”的循環(huán)，而是底層邏輯在發(fā)生變化。

為什么這么說？關(guān)鍵信號(hào)來自住建部不久前的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)。那場(chǎng)會(huì)信息量不小，但核心思想可以歸結(jié)為一句話：房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向“新發(fā)展模式”了。

什么叫新模式？簡(jiǎn)單理解，就是不再一味追求“蓋了多少房子”，而是重點(diǎn)考量“蓋了什么樣的房子”。也就是說，從求量，轉(zhuǎn)向求質(zhì)。

發(fā)布會(huì)上提出了一個(gè)很接地氣的概念——“好房子”。而且還給了具體標(biāo)準(zhǔn)，我?guī)湍愀爬ㄒ幌拢褪恰傲弧保?strong>不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭。

聽起來挺樸素的，對(duì)吧？但仔細(xì)一想，咱們現(xiàn)在住的房子，能全部達(dá)標(biāo)的有多少？恐怕不多。你發(fā)現(xiàn)了嗎？光是這個(gè)樸素的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，就已經(jīng)暗示了未來巨大的改善空間——很多人現(xiàn)在的居住條件，還有很大的提升余地。

標(biāo)準(zhǔn)中還包含更詳細(xì)的規(guī)定，例如，新建住宅的層高，今后不得低于3米。別小看這比以往增加的20厘米，實(shí)際居住時(shí)的空間開闊，感和舒適性會(huì)有顯著提升。又如，四層及以上的住宅必須配備電梯，與此同時(shí)對(duì)樓板的隔音性能，也提出了更高要求。

這些變化意味著些什么，就是住起來更加舒服、更契合人的需求，有電梯，老人上下樓便捷，年輕人拿快遞也便捷很多，隔音效果優(yōu)良，鄰里之間因?yàn)槟_步聲、小孩跑跳而引發(fā)爭(zhēng)吵的事情，也能削減不少。

你可能想問：以前開發(fā)商難道不想建好房子嗎？不是不想，而是在房子不愁賣的時(shí)代，缺乏硬性標(biāo)準(zhǔn)約束，主動(dòng)增加成本的動(dòng)力自然不足。但現(xiàn)在不一樣了，從今年5月1日起，這些標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新建住宅必須執(zhí)行的規(guī)范。

而且，這個(gè)“好房子”計(jì)劃不只是針對(duì)新房。住建部說得很明白，老房子也要逐步改造，向“好房子”看齊。全國(guó)已經(jīng)改造了二十多萬個(gè)老舊小區(qū)，讓上億人受益。接下來，這個(gè)進(jìn)程估計(jì)還會(huì)加快。老舊小區(qū)改造，既能提升百姓的居住質(zhì)量，也能帶動(dòng)一系列消費(fèi)，算是一舉多得。

說完了政策定調(diào)，我們?cè)倏纯词袌?chǎng)本身。一些專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)明年樓市的看法，可以用一個(gè)詞概括：趨穩(wěn)。

券商報(bào)告里提到，市場(chǎng)正在“筑底尋穩(wěn)，聚焦高質(zhì)量”。還有機(jī)構(gòu)覺得，市場(chǎng)會(huì)在新的平衡之中探尋轉(zhuǎn)折點(diǎn)。大家普遍預(yù)計(jì)，明年商品房銷售面積可能會(huì)有小幅的調(diào)整，可是降幅將會(huì)縮小。最為重要的是，分化會(huì)更加明顯：有人口流入、產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的城市，和那些資源收縮的城市，樓市的表現(xiàn)差別很大。

買房“閉眼入”就能賺錢的時(shí)代，真的過去了。以后，選擇在哪里買、買什么樣的房子，比任何時(shí)候都更需要眼光和思考。

另外，市面上也傳出一些消息，說明年會(huì)不會(huì)出臺(tái)更有力的政策支持，比如房貸貼息這類措施。目前這個(gè)還停留在猜測(cè)階段，最終得看接下來相關(guān)會(huì)議的定調(diào)情況，但大致可以預(yù)見的是，更可能出現(xiàn)的是一整套組合措施，目標(biāo)并非推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，而是為了讓市場(chǎng)能夠平穩(wěn)邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

所以，回到最初那個(gè)問題：明年起，樓市會(huì)迎來第四次拐點(diǎn)嗎？

我的感覺是，拐點(diǎn)或許已經(jīng)悄然發(fā)生。但它不是以往那種價(jià)格走勢(shì)的劇烈V型反轉(zhuǎn)，而是一種發(fā)展模式的“拐彎”。未來的主線越來越清晰：好房子，正在成為真正的硬通貨。

對(duì)于我們普通人來說，這意味著什么呢？或許，是時(shí)候放下對(duì)“暴漲”的執(zhí)念，也無需陷入“崩盤”的恐慌。房子終究是用來住的，在下一個(gè)階段，住得健康、舒適、安心，這些最本質(zhì)的需求，將真正決定房子的價(jià)值。

下次再有人問你該不該買房，或許你可以反過來問他：你想買的，是一套能讓你未來幾十年都住得舒心的好房子嗎？