樓王棟九折打網簽！北京隅海岄成交價未站上9萬

北京進深 徐迪 11月28日，海淀寶山雙子同日開盤。

12月7日，北京隅·海岄率先錄得網簽：

144.82㎡*89664元=1298.51萬元，約為備案價九折。

這套房源位于為5#樓邊戶，預售價99626.66元/㎡。

5#樓是北京隅海岄取證房源中最貴的樓王棟。

共10層四個單元80套房源，建面均為144.82㎡，整棟樓的預售均價達到9.65萬元/㎡。

其中次頂層兩套邊戶，預售單價突破10萬+。

北京隅海岄是繼東序、西頌之后，金隅地產在北京的第三座北京隅系列作品。

首批12棟住宅樓，僅西側9#樓不在預售證內。

共442套房源，預售均價9.3萬元/㎡。

項目建設用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，容積率2.1。地上建面6萬㎡，地下3.35萬㎡。

規劃13棟6-11F洋房，總計458戶。

對比海淀動轍140㎡起步的大平層豪宅，金隅寶山項目打了個差異化。

中央兩棟5#、10#樓為頂配145㎡戶型，共160套；

邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側一個單元，為起步建面108㎡戶型，共90套；

其余為主力129㎡戶型，共208套。

交標還是比較高的，并且平權，全系戶型不分面積大小統一用材和家電。

戶型普遍比較方正，進深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進深要比常規的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側邊飄窗，大轉角設計，得房率預計87%-92％左右。

小區地形方正，但不是正南正北，樓棟依地形排布，也有一定傾斜。

全洋房社區，南北間距足夠。

部分樓棟東西距離過近，橫排樓棟較多，多單元設計。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野。缺點是邊戶房源會比較少。

東西側兩側都做了帶挑空設計的景觀大門。

其中東側1#門占地面積更大，向內延伸包含了兩棟配套樓在內。

中央廣場位置設有1800㎡下沉空間，與室外運動場地和公服配套樓結合打造成泛會所空間。

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產以33.64億元總價摘得東側0017地塊，住宅樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%。

開發主體北京海隅建業房地產開發有限公司，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由北京金隅地產開發集團100%持股。

項目公司法定代表人、總經理為王亮，他是金隅地產北京管理中心總經理，同時也是北京隅東序的項目總。

地塊位于四季青鎮西南部，西五環內，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站。

周邊整體生活配套資源完善，但是周邊城市界面一般，缺乏大型的商業綜合體。

1公里內有規劃九年一貫制學校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內有北京十一晉元中學、首師大附屬小學，在海淀屬于墊底梯隊；

商業配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會員店、萬達廣場等，開車要10分鐘左右距離石景山游樂園不到2公里。

競品方面，首先是①西側0016地塊的中建壹品海宸元境，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。規劃11棟7-11F洋房，總計414戶，層高3米+。

面積段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面約70/80/90㎡的頂退戶型。

整體得房率達到87%-93%，中間戶通面寬飄窗，邊戶外加與進深同等尺度的飄窗，全是贈送面積。

②西四環邊上的半壁店項目，由保利發展+北京建工聯合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

地上建面5.8萬㎡，容積率1.43，規劃14棟住宅樓，總計330多套房源，戶均面積約170㎡。

③中海玉華玖章。雖然地處石景山，但距離海淀非常近。

建面不到2萬㎡，共5棟樓，均為10-11F洋房產品。

10月17日首批次3棟樓共66套房源取證，當天開盤，首周即完成20套網簽，去化超三成；成交均價7.48萬元/㎡。

玉華玖章所在位置的城市界面足以秒殺寶山村地塊，且還有一個不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽臺，但海岄卻只有飄窗。

此外，地塊北側3公里內的西郊機場地塊也在最新一輪供地清單中，還沒正式上架。

目前來看海淀西四環至西五環一帶新盤不少，多個項目面臨去化壓力。