“花都樣本”全國分享：城市更新的復雜題，我們這樣解

12月6日，由中國城市報社主辦的2025城市品牌論壇在人民日報社舉行。本屆論壇以“品牌強市 宜居共生”為主題，匯聚了來自政界、學界、業界等領導與專家，聚焦城市標準化、品牌化高質量發展前沿議題，共同探索城市發展的新路徑、新動能。

廣州市花都區委常委、宣傳部部長梁銳在會上發表題為《以高質量城市更新推動城市內涵式發展》的主題演講，系統分享了花都區在城市更新領域的創新實踐。面對城市存量提質增效的新階段，花都區緊扣城市更新資金投入單一、利益訴求多元、歷史問題復雜、保護與開發難平衡等現實挑戰，聚焦“土地怎么做、資金哪里來、產業如何導、人往哪里去”等問題積極探索，形成了一批可復制、可推廣的改革經驗，為全國城市高質量發展提供了“花都樣本”。

老舊社區改造：

“自籌自建”模式破解民生痛點

針對老舊社區改造，花都區以改善民生為落腳點，探索“自籌自建”模式，贏得百姓衷心擁護。

集群街2號住宅樓坐落于曾有全國面積最大街道之稱的新華街，早年是人氣興旺、商業繁華的新城區，歷經近50年歲月洗禮，這幢5層小樓因其外墻斑駁、磚體裸露、滲水嚴重被鑒定為危房，25戶居民改造意愿十分強烈。

集群街2號老樓改造前后

如果僅實施老舊社區微改造，則無法從根本上解決房屋安全問題；而項目地塊面積小、容積率提升空間窄、重建利潤微薄，很難吸引開發商介入。面對財政投入困難、群眾出資意見難統一等矛盾，區委區政府積極與省市住建、規劃部門協調，出臺危舊房屋拆除重建試點方案，創造性提出“自拆自建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，由業主共同承擔改造成本，推出廣東首個“自籌資金、自主更新、自拆自建”危改項目，并在房型設計時充分考慮群眾生活需求，僅用9個月業主們就實現了從“有居”到“優居”的轉變，房屋增值3倍多，其經驗做法入選廣東省“百千萬”改革典型案例、住房城鄉建設部《實施城市更新行動可復制經驗做法清單》。

集群街2號老樓改造后

城中村改造：

“預期讓渡”模式守護城市文脈

面對城中村改造，花都區秉持敬畏歷史、珍視文化的理念，創新探索“預期讓渡”模式，實現文脈城脈的保護與傳承。

新華街的新華坊位于廣州北站東側，始建于20世紀40年代，原先是人氣爆棚的批發市場，其繁華的商業氛圍承載著街坊四鄰的美好回憶，但飽經滄桑的1-2層磚木結構老建筑已經破舊不堪。由于這19套房屋既有直管公房又有私人產權房，統一意見出資改造的難度極大。花都區急群眾所急，秉持“以文化為脈、以人居為本、以空間為動能”的思路，創新實踐“政府引導、市場運作、居民共治”協同機制，探索“社會資本+預期經營權讓渡”的辦法，“量身定做”全新資金籌集模式，通過“修舊如舊、新舊融合”的微改造，最大限度保護歷史文脈和人文地理，保留原有建筑風貌肌理和生活場景，推動連片危舊商業物業改造和重新招商取得圓滿成功，為全省乃至全國多業主危舊商業物業更新提供了可復制可推廣的“花都方案”。

新華坊改造前后

新華坊改造前后

現在的新華坊，青磚、紅瓦、花窗、山墻等嶺南傳統建筑元素，巧妙鑲嵌在高低錯落的古建筑群中，老城市已然重新煥發新活力，從出行不便的背街小巷，蝶變為集喜慶文化、非遺體驗、休閑商業于一體的特色歷史街區，使老街“延續了記憶”，讓市民“記得住鄉愁”。

在新華坊周邊，村社自籌2800萬元、社會資本投入1.2億元，打造的“田美新里”特色商業街，集聚夜市攤位300余個、提供就業崗位上千個，商戶營收提升30%，周邊物業租金上漲40%，日均人流近萬人、年銷售額近1.5億元。

新華坊改造前后

新華坊改造后

村鎮工業園改造：

“連片整合”模式重塑產業格局

面對村鎮工業園改造，花都區以固強補弱、轉型升級為著力點，探索“連片整合”辦法，推動資源高效配置。

村鎮工業集聚區自上世紀70年代緣起，是“三來一補”對外工貿經濟的重要載體，曾為廣州快速發展立下汗馬功勞。花都共有村鎮工業聚集區521個，用地達18.5平方公里，占全區1/3的工業用地僅集聚了8%的規上工業企業，每畝稅收才5萬元。

為破解村鎮工業集聚區產業低端、使用低效、效益低下等困境，消解一塊塊與城市發展極不協調的“銹斑”，花都區以秀全街岐山村為試點，采用“自主改造，自主開發”模式推動工業集聚區連片改造、整體提升。試點區域現狀建筑是低層廠房，主要產業為附加值較低的紡織、橡膠和塑料制品等，空間載體更是難以支撐產業轉型升級和規模化發展。為此，花都區創新土地利用路徑，構建全流程改造機制。前期推行“雙向清租”，中期實施“儲改結合”，后期探索“物業換空間”，既釋放土地活力，又保障村民利益。

改造后，園區產業載體從18萬提升到157萬平方米，圍繞新能源汽車、電子信息、儲能等重要產業招商引資，成功引進未來獨角獸企業藍海機器人總部，以及菲爾、勝宏等8家高科技企業，打造高端產業集聚“新高地”，預計年總產值達50億元，村集體年收入增加900萬元，村民人均分紅年增加40%。

秀全街岐山村村鎮工業集聚區眾創科技城建筑設計示意圖

目前，全區有21個村鎮工業集聚區升級改造正齊頭并進，預計將集聚企業2000家，實現產業空間增加5倍、產值增加6倍、稅收增長13倍，解決工業集聚區可持續運營的問題。

從老舊社區到城中村的改造，再到村鎮工業園區的升級，花都在城市更新領域以點帶面進行全方位改革，積累了豐富的創新經驗。針對廣州白云機場擴建征拆涉及花都9個村16200多人的實際，花都區更是打造了獨具嶺南特色、融合城鄉發展、廣東規模最大、可容納2萬人居住的安置區——平龍新時代未來社區，目前已入住4000人。社區通過搭建“1+3+7”場景架構，探索混居型鄉村社區現代化治理路徑，為居民提供家門口的“7新”生活圖景，重塑村民對社區的認同感和歸屬感，為全國安置社區建設提供了“嶺南特色”的實踐范本，得到廣東省委社會工作部、省民政廳充分肯定，獲聯合國人居署認證為可持續發展示范案例。

平龍新時代未來社區

梁銳表示，新征程上，花都區將認真踐行人民城市理念，以建設現代化人民城市為目標，持續探索城市內涵式發展的新舉措新路子。作為廣州北部增長極建設的核心主陣地，花都正全力打造鏈接東盟、面向世界的“南方樞紐”。他誠摯邀請各界人士蒞臨花都，感受“花之都”的生態之美、人文之韻、發展之盛。

來源：花都區融媒體中心

文：馮理聰

編輯：洪敏 黃柱

復核：龔耀東 吳敏娜

校對：賈愚

審核：鄧必彥

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