行業(yè)透視 | 12月新房供應(yīng)“提質(zhì)縮量”+營銷加碼，預(yù)期成交“翹尾”收官

12月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，疊加房企年末沖刺推折扣，新房成交或迎脈沖性復(fù)蘇；但受去年高基數(shù)影響，同比降幅可能持續(xù)擴大。

◎ 文/俞倩倩

12月新房供應(yīng)量低位持穩(wěn)，28城單月供應(yīng)環(huán)比下降12%，同比下跌49%，全年累計同比下降19%，供給約束依舊顯著。一線城市環(huán)比持穩(wěn)，僅北京顯著放量。二線同比降幅超5成，跌多漲少。三四線城市供應(yīng)降無可降，低基數(shù)下環(huán)比大增。

從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為26%、56%和18%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近8成城市以主城為供應(yīng)主力。

基于12月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，疊加房企年末沖刺釋放折扣，預(yù)期12月新房成交仍將迎來一波脈沖性復(fù)蘇行情，不過基于去年基數(shù)較高，同比降幅或有持續(xù)擴大可能。

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規(guī)模：12月28城供應(yīng)約束依舊，一線持平上月、二線回調(diào)顯著

12月房企推盤積極性仍在低位，供給約束依舊顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，12月28城預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積568萬平方米，環(huán)比降12%，預(yù)期2025年全年累計同比降19%。

一線城市環(huán)比持穩(wěn)，北京集中放量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，4個一線城市12月預(yù)計供應(yīng)147萬平方米，環(huán)比微降1%，至此全年累計供應(yīng)同比下降15%。其中北京單月同環(huán)比倍增，年末房企集中推盤沖刺業(yè)績。上海迎來供應(yīng)“空窗期”，單月供應(yīng)量僅5萬平方米，推盤節(jié)奏大幅放緩。廣州、深圳環(huán)比分別下降4%和26%，供應(yīng)端保持審慎。

二線城市環(huán)比下降20%，城市分化加劇。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，19個二線城市12月預(yù)計供應(yīng)385萬平方米，環(huán)比下降20%，全年累計同比下降19%。寧波、長春短期放量顯著，環(huán)比增幅均超120%。武漢、長沙、合肥環(huán)比增幅超60%，屬低位補貨。多數(shù)二線城市供應(yīng)低迷，其中西安、成都、濟南、福州等同環(huán)比降幅顯著，均在6成以上，房企推盤積極性普遍不高。

三四線城市供應(yīng)低基數(shù)下環(huán)比大增。5個三四線城市12月預(yù)估供應(yīng)35萬平方米，環(huán)比增長82%，全年累計同比下降22%。漳州、泉州環(huán)比增幅顯著，主因前期基數(shù)過低。

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結(jié)構(gòu)：近8成城市以主城為供應(yīng)主力，滬蓉津漢等18城改善占比主導

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場持續(xù)向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為26%、56%和18%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）寧波、南京等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在6成左右。（2）鄭州、廣州、長沙、北京剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4-5成。（3）上海、成都、天津、武漢等18城依舊以改善產(chǎn)品作為供應(yīng)主力，當前“以銷定產(chǎn)”模式下適銷對路改善盤加大供應(yīng)也有望保證市場短期維穩(wěn)。（4）深圳、杭州、福州、無錫等本月高端產(chǎn)品占比在各產(chǎn)品檔次中居首。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為66%、24%和10%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。分城市來看，泉州、福州、鄭州、南寧、西安、昆明、重慶等主城占比均在9成以上，長春、濟南、長沙、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。青島、蘇州本月推盤兼顧了主城區(qū)和近郊，兩區(qū)域占比相同。此外，上海、天津、南京本月以遠郊項目為供給主力。

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預(yù)判：12月多數(shù)城市新房成交預(yù)期“翹尾”收官，環(huán)比回升顯著

盤點了12月供應(yīng)，結(jié)合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預(yù)判：12月供應(yīng)低位持穩(wěn)，房企推盤積極性一般，不過得益于主城區(qū)改善盤占比還在上升，疊加年末沖刺優(yōu)惠折扣釋放，或?qū)有路砍山挥瓉硪惠喢}沖式翹尾收官，環(huán)比回升顯著。

從市場熱度來看，預(yù)期在開盤平均去化率在3成左右：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年12月預(yù)期項目平均去化率約30%。城市間分化還將持續(xù)加劇：上海、成都等前期熱點城市12月新房成交規(guī)模預(yù)期低位持穩(wěn)，一方面供應(yīng)顯著縮量，同環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落，一定程度上制約成交放量；另一方面從微觀項目來看，部分前期熱點板塊項目也有銷售逐步滑坡跡象，譬如上海楊浦東外灘、浦東北蔡等，整體需求面臨階段性瓶頸。天津、武漢、南京、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，購房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如鄭州、福州、廈門等弱二線城市，預(yù)期新房成交回升幅度有限。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）