CBD租金跌 20% 算什么？深圳城中村房租腰斬，五年漲幅一夜清零

當福田CBD的寫字樓業(yè)主們?yōu)?0%的租金跌幅焦頭爛額時，深圳的城中村正悄然上演著更劇烈的價格回調(diào)。

白石洲某棟農(nóng)民房的招租告示顯示，45平米的單間月租已從2021年的2800元降至1850元，這個數(shù)字甚至低于2019年疫情前的水平，類似場景正在上下沙、崗廈等傳統(tǒng)務(wù)工者聚居區(qū)蔓延，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，部分片區(qū)租金同比降幅高達23%，相當于抹平了近五年的漲幅。

這種變化背后是深圳租賃市場供需關(guān)系的根本性重構(gòu)。

2024年深圳新增19.94萬常住人口的背景下，全市保租房供應(yīng)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。南山區(qū)1782元/月的單身公寓、光明區(qū)1542元/月的兩居室，這些帶獨立衛(wèi)浴、地鐵接駁的保障房源，正在批量分流城中村的客群，住建部門統(tǒng)計顯示，截至2025年初，全市已有29個保租房項目入市，累計提供11732套房源，超5.5萬戶家庭提交了認租申請。

從事IT運維的張子豪是這場變革的親歷者：三年前他蝸居在科技園附近的10平米劏房，月租占去工資的35%，如今用同等預(yù)算租到了保租房項目安居尚龍苑的獨立開間，通勤時間從70分鐘縮短到25分鐘，省下的租金夠報職業(yè)技能培訓(xùn)班了，他在采訪中展示的租房合同顯示，新居月租較周邊商品房低42%，且享受政府補貼的物業(yè)費。

市場監(jiān)測機構(gòu)捕捉到的數(shù)據(jù)更為直觀：深圳中原研究中心報告指出，2024年全市平均租金69.5元/平方米·月，已回落至2017年水平，其中寶安區(qū)累計下跌6.5%，成為回調(diào)最劇烈的區(qū)域。與之形成反差的是龍華區(qū)1.7%的漲幅，這種分化印證了軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局對租金定價的重塑力——龍華憑借4號線延長線和數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園的落地，正在形成新的租賃價值高地。

但真正的轉(zhuǎn)折點或許在于租客議價權(quán)的提升，在福田中心區(qū)，三居室月租從1.6萬元降至1萬元的案例已不罕見；龍崗某長租公寓運營方透露，其空置率從2023年的8%飆升至17%，迫使業(yè)主推出免租期+物業(yè)費補貼的組合拳，這種變化讓從事家政服務(wù)的李月娥有了挑選余地："以前要看房東臉色續(xù)約，現(xiàn)在能同時比較三四個房源，還能要求配齊智能門鎖。"

當深圳住建局宣布2025年將新增保租房8萬套時，市場正在用數(shù)據(jù)回應(yīng)政策效果，全市租金回報率穩(wěn)定在1.66%的同時，租賃成交周期延長至61天，這意味著供需天平持續(xù)向租客傾斜。

正如房產(chǎn)中介陳俊容的觀察：過去租客搶房要付半年租金當押金，現(xiàn)在業(yè)主主動提供月付方案，這場靜悄悄的居住革命，或許正在改寫深圳租房難的固有敘事。