園區零租金，終于還是玩不動了

臨近年底，又到了一年一度要交答卷的時候。很多產業園區都感到壓力山大，因為招租太難了。

最近，跟一國企產業園區的老總閑聊，他就直言：焦慮得晚上經常失眠。小明問：你們不是推出了零租金的產業空間嗎，怎么還不好租？他聽了更是連連擺手：零租金的事，已經踩剎車了，上面的領導都不讓提了。

聊完，小明又特地深入調研了解了一番，還真如這位老總所說：零租金產業園，確實開始踩剎車了！因為問題太多。產業園區想要做好招商引資，提高出租率，還是要回歸產業空間運營的本質，不能指望一招制勝。

零租金產業園區

推出時間不長，但問題不少

零租金產業園區的本意是好的，那就是城市用空間資源購買「產業期權」。這跟過去返稅和低價甚至零地價招商引資，有異曲同工之妙?？墒?，跟前者一樣，實踐下來產生的問題很多。

首先是各地盲目跟風，不管有沒有條件都一擁而上，使零租金產業空間慢慢偏離了政策初心。

去年8月1日，《公平競爭審查條例》正式施行，返稅式招商行不通了，亟需新的招商工具。

以投促引的門檻相對比較高，而且「投」還要新投入，但「零租金」門檻很低，因為產業園區是現成的，這些存量產業園區本來就要盤活。執行「0租金」的園區運營主體，均為國資或區屬國企、政府平臺公司。

不少地方抱著「反正空著也是空著，零租金租出去，好歹能收個物業費，有了人氣，配套的商鋪也就能租出去了」的想法，迅速跟進。所以，零租金產業園區一出現，很快就在各地蔓延開來。問題，也隨之產生。戳這里，實時掌控租約，“消滅”閑置資產

早期推出的零租金產業空間，想要真正零租金是有很多限制條件的。部分項目也因此取得了不錯的招商效果?？墒?，各路媒體報道解讀時，過度關注「零租金」，限制條件有意無意的忽略或一筆帶過，對市場信心造成不小的沖擊。

民營產業園區一看這勢頭，趕緊降價去化；導致國有產業園區要么跟著降價，要么眼看著客戶流失，空置率上升。為了將空間租出去，一些本來不具備條件的國有產業園區，也出臺零租金或類似零租金的政策，使得整個市場更加失衡……

其次是有人借機鉆政策空子。

去年，中紀委、國家監委網站刊發的《深度關注丨護航產業園區高質量發展》一文，揭開了產業園區招商的諸多弊病。

其中就包括入駐企業申領了遠超其實際使用面積的廠房，因為申領廠房的面積越大，補貼就越多。結果：招商中介賺了服務費、一些干部收了「好處費」、入駐企業違規領了獎補，當地成了大輸家。

零租金產業園區也有類似的問題，其入駐企業的公示、資質審核等環節，都比較容易出現尋租空間。有些企業為了入駐這些產業園區，向所謂的中介支付「服務費」，讓后者為其提供包裝。還有企業先套出零租金產業空間，再低價轉租牟利……

最后，一些產業園區，原本的核心目標就是孵化產業，租金已經很低了，現在再來個零租金，租金收益就更低了，相關的配套措施又沒跟上，導致運營服務工作人員沒有動力去服務新入駐的企業。

此外，還有一些產業園區，要么前期建設成本偏高，當初設定的租賃評估價遠超當前市場行情，索性推出零租金政策，以繞過降價難題（國企受評估價剛性約束無法靈活降價），要么產業園區位于城市郊區，本來就很難招租……

戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

這種情況下，還推行零租金入駐，后續的運營服務很難跟上。最終，原來進駐的企業，也會陸續用腳投票。

據了解，零租金全國蔓延之時，中部某地的國有產業園區也打出「企業入駐免租三年」的旗號。一時間吸引了不少企業上門考察，而且意向簽約率接近100%，可是，隨著零租金產業園區的熱度下滑，先前簽了意向協議的不少企業也冷靜下來了：當地配套服務缺失、產業生態不完善，而且當地財政也不寬裕，政府要落實承擔全部運營成本并不容易，最終并沒有實際入駐該園區。

產業園區的核心

還是要回歸價值創造的本質

免租，固然能為企業減輕負擔。可是，生產/研發/辦公空間的租金，并非企業成本的大頭。如果過分聚焦只占企業成本小頭的租金成本，忽視了企業更核心的需求，那無異于是舍本逐末。

今年率先推出的零租金產業空間，都設置了很高的資質門檻，要么是高新技術、專精特新、獨角獸企業，要么是地方認定的重點項目、通過數字化遴選的優質企業，要么是擁有高端人才團隊、核心專利的潛力科創企業。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

這些企業都是各路資本追逐的對象，基本上不可能缺錢，更別說支付租金了。對這些企業來說，最需要的其實并非是免租，而是切實降低綜合成本的生態，這包括幫助其做成生意。

想要大招商招大商，最終還是要回到本質：一要提升專業化服務能力，針對不同行業不同企業的不同發展階段提供精準支持；二要構建產業協同網絡，促進上下游企業對接合作，最終形成產業生態；三要創新金融支持手段，切實解決企業融資難題，因為新興產業一旦成功回報很高，但前期的投入也很大，這也是為何近些年越來越多的城市做起了產業投資。

合肥國資屢屢押中風口產業和公司，靠的不是敢賭，而是敢拼，背后則是對產業的深刻理解和專業服務。

以其投資的歐菲光為例。2019年，歐菲光被蘋果踢出產業鏈，營收和股價暴跌。在其他人都避之不及的時候，合肥市投促局在一次與華為的工作商談中，憑借對產業的深刻洞察，敏銳地捕捉到了機會。

合肥招商部門認為歐菲光項目產品市場廣闊、項目標的優良，于是立即組成專家團隊，前后開展近百場商談，形成幾十篇研判報告。為了這個項目，合肥招商團隊連續30天凌晨下班。

2021年，合肥以每股6.22塊的價格投了歐菲光12億，在華為熱銷的帶動下，歐菲光困境反轉股價一路上漲，合肥14.58開始賣出，起碼賺了十幾個億。

事實上，即便是運作得不錯的零租金產業園區，其最核心的競爭力也不是零租金，背后的整個生態，才是關鍵。

一是資金支持。深圳、廣州、成都，其國資平臺不僅能提供免租空間，旗下還有龐大的創投基金群。

二是應用場景。比如，深圳先后發布近200個「城市+AI」應用場景清單，在多個領域出現一批標桿案例。

三是生態協同。

如此一來，零租金產業空間，就不僅僅只是噱頭，而是形成了「空間讓利→企業成長→收益反哺生態→再吸引企業」的閉環，實現滾雪球。

一位國企老總一針見血地指出：企業選擇園區，短期看成本，中期看服務，長期看生態。一味「卷租金價格」，短期數字好看，但長期留不住企業；相反，努力「搞生態建設」，短期比較煎熬，但將周期拉長，路會越走越順……

事實上，現在企業也越來越精明了。真正想干實事的企業，在選擇入駐產業園區時，會更多關注是否符合企業長期發展戰略，是否能真正降低綜合成本等，而不僅僅是看租金是否便宜。

某企業負責人跟小明講過一件趣事，某產業園區運營商跟他們接洽，他們考察完后發現，其號稱新一代智能產業園區，但數字化建設卻相當落伍，他們馬上就打了退堂鼓，后面了解到運營方收租對賬竟然都純靠人工，更是直接沒任何想法了

相比于租金的高低，越來越多的企業在選擇產業園區時，更加看重「業務獲取」和「營商環境」這些核心點。

所以，打鐵還得自身硬。天下沒有免費的午餐?！噶阕饨稹沟谋澈?，是多方算賬的復雜博弈。產業園區的競爭，終究應回歸到價值創造的本質。

產業園區持久的競爭力，源于構建讓企業持續盈利的產業生態。所以，零租金踩剎車未嘗不是一件好事，有助于各地放慢腳步，由過去的規模擴張轉向精準服務，真正助力企業更好成長，產業更好升級，最終實現多贏。

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