園區(qū)零租金，終于還是玩不動了

臨近年底，又到了一年一度要交答卷的時(shí)候。很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)都感到壓力山大，因?yàn)檎凶馓y了。

最近，跟一國企產(chǎn)業(yè)園區(qū)的老總閑聊，他就直言：焦慮得晚上經(jīng)常失眠。小明問：你們不是推出了零租金的產(chǎn)業(yè)空間嗎，怎么還不好租？他聽了更是連連擺手：零租金的事，已經(jīng)踩剎車了，上面的領(lǐng)導(dǎo)都不讓提了。

聊完，小明又特地深入調(diào)研了解了一番，還真如這位老總所說：零租金產(chǎn)業(yè)園，確實(shí)開始踩剎車了！因?yàn)閱栴}太多。產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要做好招商引資，提高出租率，還是要回歸產(chǎn)業(yè)空間運(yùn)營的本質(zhì)，不能指望一招制勝。

零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)

推出時(shí)間不長，但問題不少

零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本意是好的，那就是城市用空間資源購買「產(chǎn)業(yè)期權(quán)」。這跟過去返稅和低價(jià)甚至零地價(jià)招商引資，有異曲同工之妙?？墒?，跟前者一樣，實(shí)踐下來產(chǎn)生的問題很多。

首先是各地盲目跟風(fēng)，不管有沒有條件都一擁而上，使零租金產(chǎn)業(yè)空間慢慢偏離了政策初心。

去年8月1日，《公平競爭審查條例》正式施行，返稅式招商行不通了，亟需新的招商工具。

以投促引的門檻相對比較高，而且「投」還要新投入，但「零租金」門檻很低，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)是現(xiàn)成的，這些存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)本來就要盤活。執(zhí)行「0租金」的園區(qū)運(yùn)營主體，均為國資或區(qū)屬國企、政府平臺公司。

不少地方抱著「反正空著也是空著，零租金租出去，好歹能收個(gè)物業(yè)費(fèi)，有了人氣，配套的商鋪也就能租出去了」的想法，迅速跟進(jìn)。所以，零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)一出現(xiàn)，很快就在各地蔓延開來。問題，也隨之產(chǎn)生。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

早期推出的零租金產(chǎn)業(yè)空間，想要真正零租金是有很多限制條件的。部分項(xiàng)目也因此取得了不錯(cuò)的招商效果?？墒牵髀访襟w報(bào)道解讀時(shí)，過度關(guān)注「零租金」，限制條件有意無意的忽略或一筆帶過，對市場信心造成不小的沖擊。

民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)一看這勢頭，趕緊降價(jià)去化；導(dǎo)致國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)要么跟著降價(jià)，要么眼看著客戶流失，空置率上升。為了將空間租出去，一些本來不具備條件的國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也出臺零租金或類似零租金的政策，使得整個(gè)市場更加失衡……

其次是有人借機(jī)鉆政策空子。

去年，中紀(jì)委、國家監(jiān)委網(wǎng)站刊發(fā)的《深度關(guān)注丨護(hù)航產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展》一文，揭開了產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的諸多弊病。

其中就包括入駐企業(yè)申領(lǐng)了遠(yuǎn)超其實(shí)際使用面積的廠房，因?yàn)樯觐I(lǐng)廠房的面積越大，補(bǔ)貼就越多。結(jié)果：招商中介賺了服務(wù)費(fèi)、一些干部收了「好處費(fèi)」、入駐企業(yè)違規(guī)領(lǐng)了獎(jiǎng)補(bǔ)，當(dāng)?shù)爻闪舜筝敿摇?/p>

零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)也有類似的問題，其入駐企業(yè)的公示、資質(zhì)審核等環(huán)節(jié)，都比較容易出現(xiàn)尋租空間。有些企業(yè)為了入駐這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，向所謂的中介支付「服務(wù)費(fèi)」，讓后者為其提供包裝。還有企業(yè)先套出零租金產(chǎn)業(yè)空間，再低價(jià)轉(zhuǎn)租牟利……

最后，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，原本的核心目標(biāo)就是孵化產(chǎn)業(yè)，租金已經(jīng)很低了，現(xiàn)在再來個(gè)零租金，租金收益就更低了，相關(guān)的配套措施又沒跟上，導(dǎo)致運(yùn)營服務(wù)工作人員沒有動力去服務(wù)新入駐的企業(yè)。

此外，還有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要么前期建設(shè)成本偏高，當(dāng)初設(shè)定的租賃評估價(jià)遠(yuǎn)超當(dāng)前市場行情，索性推出零租金政策，以繞過降價(jià)難題（國企受評估價(jià)剛性約束無法靈活降價(jià)），要么產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于城市郊區(qū)，本來就很難招租……

戳這里，讓客戶找得準(zhǔn)、引得來、留得住

這種情況下，還推行零租金入駐，后續(xù)的運(yùn)營服務(wù)很難跟上。最終，原來進(jìn)駐的企業(yè)，也會陸續(xù)用腳投票。

據(jù)了解，零租金全國蔓延之時(shí)，中部某地的國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)也打出「企業(yè)入駐免租三年」的旗號。一時(shí)間吸引了不少企業(yè)上門考察，而且意向簽約率接近100%，可是，隨著零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)的熱度下滑，先前簽了意向協(xié)議的不少企業(yè)也冷靜下來了：當(dāng)?shù)嘏涮追?wù)缺失、產(chǎn)業(yè)生態(tài)不完善，而且當(dāng)?shù)刎?cái)政也不寬裕，政府要落實(shí)承擔(dān)全部運(yùn)營成本并不容易，最終并沒有實(shí)際入駐該園區(qū)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心

還是要回歸價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)

免租，固然能為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)。可是，生產(chǎn)/研發(fā)/辦公空間的租金，并非企業(yè)成本的大頭。如果過分聚焦只占企業(yè)成本小頭的租金成本，忽視了企業(yè)更核心的需求，那無異于是舍本逐末。

今年率先推出的零租金產(chǎn)業(yè)空間，都設(shè)置了很高的資質(zhì)門檻，要么是高新技術(shù)、專精特新、獨(dú)角獸企業(yè)，要么是地方認(rèn)定的重點(diǎn)項(xiàng)目、通過數(shù)字化遴選的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，要么是擁有高端人才團(tuán)隊(duì)、核心專利的潛力科創(chuàng)企業(yè)。戳這里，讓客戶找得準(zhǔn)、引得來、留得住

這些企業(yè)都是各路資本追逐的對象，基本上不可能缺錢，更別說支付租金了。對這些企業(yè)來說，最需要的其實(shí)并非是免租，而是切實(shí)降低綜合成本的生態(tài)，這包括幫助其做成生意。

想要大招商招大商，最終還是要回到本質(zhì)：一要提升專業(yè)化服務(wù)能力，針對不同行業(yè)不同企業(yè)的不同發(fā)展階段提供精準(zhǔn)支持；二要構(gòu)建產(chǎn)業(yè)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)上下游企業(yè)對接合作，最終形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)；三要?jiǎng)?chuàng)新金融支持手段，切實(shí)解決企業(yè)融資難題，因?yàn)樾屡d產(chǎn)業(yè)一旦成功回報(bào)很高，但前期的投入也很大，這也是為何近些年越來越多的城市做起了產(chǎn)業(yè)投資。

合肥國資屢屢押中風(fēng)口產(chǎn)業(yè)和公司，靠的不是敢賭，而是敢拼，背后則是對產(chǎn)業(yè)的深刻理解和專業(yè)服務(wù)。

以其投資的歐菲光為例。2019年，歐菲光被蘋果踢出產(chǎn)業(yè)鏈，營收和股價(jià)暴跌。在其他人都避之不及的時(shí)候，合肥市投促局在一次與華為的工作商談中，憑借對產(chǎn)業(yè)的深刻洞察，敏銳地捕捉到了機(jī)會。

合肥招商部門認(rèn)為歐菲光項(xiàng)目產(chǎn)品市場廣闊、項(xiàng)目標(biāo)的優(yōu)良，于是立即組成專家團(tuán)隊(duì)，前后開展近百場商談，形成幾十篇研判報(bào)告。為了這個(gè)項(xiàng)目，合肥招商團(tuán)隊(duì)連續(xù)30天凌晨下班。

2021年，合肥以每股6.22塊的價(jià)格投了歐菲光12億，在華為熱銷的帶動下，歐菲光困境反轉(zhuǎn)股價(jià)一路上漲，合肥14.58開始賣出，起碼賺了十幾個(gè)億。

事實(shí)上，即便是運(yùn)作得不錯(cuò)的零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其最核心的競爭力也不是零租金，背后的整個(gè)生態(tài)，才是關(guān)鍵。

一是資金支持。深圳、廣州、成都，其國資平臺不僅能提供免租空間，旗下還有龐大的創(chuàng)投基金群。

二是應(yīng)用場景。比如，深圳先后發(fā)布近200個(gè)「城市+AI」應(yīng)用場景清單，在多個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)一批標(biāo)桿案例。

三是生態(tài)協(xié)同。

如此一來，零租金產(chǎn)業(yè)空間，就不僅僅只是噱頭，而是形成了「空間讓利→企業(yè)成長→收益反哺生態(tài)→再吸引企業(yè)」的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)滾雪球。

一位國企老總一針見血地指出：企業(yè)選擇園區(qū)，短期看成本，中期看服務(wù)，長期看生態(tài)。一味「卷租金價(jià)格」，短期數(shù)字好看，但長期留不住企業(yè)；相反，努力「搞生態(tài)建設(shè)」，短期比較煎熬，但將周期拉長，路會越走越順……

事實(shí)上，現(xiàn)在企業(yè)也越來越精明了。真正想干實(shí)事的企業(yè)，在選擇入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，會更多關(guān)注是否符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，是否能真正降低綜合成本等，而不僅僅是看租金是否便宜。

某企業(yè)負(fù)責(zé)人跟小明講過一件趣事，某產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商跟他們接洽，他們考察完后發(fā)現(xiàn)，其號稱新一代智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但數(shù)字化建設(shè)卻相當(dāng)落伍，他們馬上就打了退堂鼓，后面了解到運(yùn)營方收租對賬竟然都純靠人工，更是直接沒任何想法了

相比于租金的高低，越來越多的企業(yè)在選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，更加看重「業(yè)務(wù)獲取」和「營商環(huán)境」這些核心點(diǎn)。

所以，打鐵還得自身硬。天下沒有免費(fèi)的午餐?！噶阕饨稹沟谋澈?，是多方算賬的復(fù)雜博弈。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭，終究應(yīng)回歸到價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)持久的競爭力，源于構(gòu)建讓企業(yè)持續(xù)盈利的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。所以，零租金踩剎車未嘗不是一件好事，有助于各地放慢腳步，由過去的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)服務(wù)，真正助力企業(yè)更好成長，產(chǎn)業(yè)更好升級，最終實(shí)現(xiàn)多贏。

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