蘇州高新“割肉”，醫藥園區開始過剩了

作者 | 深水財經社 倪大九

醫藥產業園退潮的浪，竟然卷到了“地表最強”蘇州醫藥園區。

11月25日，蘇州高新公告，將出售蘇州醫療器械產業發展集團有限公司47%股權，交易價格6.04億元。

公告提到的“醫療器械產業公司”，正是江蘇醫療器械科技產業園Medpark的運營方。

這個與BioBAY齊名、承載蘇州“北械”戰略的核心園區，為何被其母公司“忍痛割愛”？

“尖子生”也扛不住了

在很多人印象里，蘇州生物醫藥產業是“中國版波士頓”的代名詞，BioBAY與Medpark構成的“南藥北械”格局，長期占據全國產業園區競爭力榜單前列。

簡單介紹一下，Medpark是由蘇州高新區與蘇州醫工所共建，是國家級醫療器械科技產業園。

Medpark官網顯示，截至2025年11月，園區已入駐企業超1400家，年產值突破500億元。

這么好的醫療器械產業園，蘇州高新為何要放手？對此，蘇州高新解釋，Medpark建成載體的規模持續擴大，投資性房地產攤銷隨之增加，受醫療器械行業及資本市場周期性影響，Medpark經營業績不及預期。

根據蘇州高新年報，2022年底時Medpark已投用的產業園出租率達到90%。進入2023年，Medpark更是火爆，基本處于滿租狀態。

作為絕對控股方，蘇州高新也不含糊，大干快上搞擴張，當年11月建成產業園四期創新基地并開園；2025年，產業園五期、龍山智能科創園等相繼交付，新增載體超過50萬平方米。

但企業入駐的速度沒能跟上Medpark蓋樓的速度。2023年醫療器械產業公司由盈轉虧，2024年虧損額增加到8000萬元以上。

截至2025年9月，醫療器械產業公司，也就是Medpark的運營方資產總額55.76億元，負債總額達到45.29億元。

隔壁的“明星”BioBAY也未能獨善其身。一位在BioBAY專門做實驗室設備二手交易業務的負責人談道，“以前主動找我們的企業一周最多也就2-3家，但現在一天就能接到10-20個電話，并且都有明確的需求，希望能盡早達成交易。”

除了找平臺，不少創始人甚至還親自下場，在閑魚上注冊個人賬號進行售賣。

另外，在園區內各大行業交流群里，也充斥著大量二手設備交易的信息，而這些愈發頻繁的交易合作，都從側面驗證了BioBAY當前入住率下降的客觀事實。

產業園太多，醫藥企業不夠用

蘇州的困境只是全國醫藥產業園的一個縮影。據戴德梁行統計，2024年全國產業園平均空置率已達62.8%，五年內激增27個百分點，再進一步聚焦到醫藥板塊，現階段產業園的空置率也已超過了50%。

濟南的情況頗具代表性。《問政山東》節目曝光，已開園近兩年的海憑醫療器械產業園目前2號、3號、6號、9號四棟樓仍然處于空置狀態，10號樓共23層，但目前也只有一家公司入駐。

扁鵲康養生態谷項目地處濟南高新區核心地帶，項目一期于2024年7月開園運營，并計劃2年內引進約50家企業，但到目前為止，園區內總共只有兩家企業入駐，包括裝修完的一家和準備裝修的一家。

此外，還有些園區選擇“改名換姓”悄悄退場。國內某醫藥健康產業園更名為“生物智造產業園”，將招商方向轉向人工智能、電子信息；武漢某園區因招商失敗，直接被當地藥科大學征用為新生校區。

即便是上海張江這樣的頭部園區，也難掩頹勢。據悉，昔日一屋難求的園區大樓如今大部分都已裝不滿，有的半層樓甚至整層樓都空著。

深陷“同質化”困局

近年來，為了推動生物醫藥產業的快速發展，從中央到地方，都出臺了一系列的支持政策。

作為高新技術產業的關鍵一環，生物醫藥產業天然具備高速的增長特性，以及巨大的發展潛力。

數據顯示，中國生物醫藥產業的年均增長率已經突破15%大關，儼然成為了拉動中國經濟增長的重要引擎。

在這樣的背景下，各地政府蜂擁而上。據前瞻產業園區庫數據統計，2018年全國國家級生物醫藥產業園僅98個，到2023年猛增至532個，四年新增超300個。

在瘋狂生長之后，當前的供需關系已經嚴重失衡，很多產業園都很難從中分到一杯羹。

據國家統計局數據顯示，全國園區總面積已超60億平方米，年新增供應量仍達1.4億平方米，這顯然超過了醫藥企業的新增速度。

更重要的是，“同質化”使得很多醫藥產業園缺乏核心競爭力，只能淪為可替代的犧牲品。

事實上，當前很多醫藥產業園的運營就是純粹的房地產邏輯，主要以租金和稅收作為回報，沒有深度的行業調研，只是一味地復刻，然后自己剛復刻完，就發現一堆自己的復刻品，最后只能瘋狂地內卷。

所以，這場醫藥產業園的崩塌絕非偶然，而是行業周期、供需失衡與運營模式同質化三重力量交織下的必然結果，同時也是為過去狂飆突進的代價買單。

編輯校對 | 大郎

部分來源 | 動脈網、健識局