香港大火，撕開了樓市最大的“灰犀牛”

最近的香港大火這事傷亡數(shù)據(jù)還在不斷增加，據(jù)最新數(shù)據(jù)，遇難151人，還有30多人失聯(lián)，

拋開慘烈的事故和悲傷，倒是讓我思考到一個新的問題：

在中國，高層住宅的“隱形持有成本”被長期無視了，這很可能成為未來樓市最大的灰犀牛！

過去咱大部分國人一直以為買房子只要付完首付和月供就萬事大吉，

不用考慮房產(chǎn)稅，也不用支付除物業(yè)費以外其他的定期成本，

但現(xiàn)有商品房普遍建于2000年前后，大部分人還沒嘗過住30年以上老樓的苦，對“房屋后期維護費”幾乎沒有概念，

而在這次香港大火中，卻把背后潛在的巨額持有成本一覽無遺。

樓齡42年，修個外立面就需要3.3億港元，全苑1984個單位戶，平均每戶要出15-18萬，占房產(chǎn)總價值的3-5%。

因為普遍都是退休老人，付不起修繕費，導致修繕計劃拖延了3年，最后還是分了六期居民們才勉強答應。

當然，內(nèi)地的人工比起香港確實便宜得多，宏福苑這種規(guī)模的大修放在中國，每戶只要3-5萬就夠；

但除了外立面的翻修，電梯、防水防火、管道這些也不能忽視，

我們可以簡單算一下，如果按照房子每隔15-20年就要大修一次的標準，以上的費用大部分都得支付一遍，

電梯、管道、電氣系統(tǒng)、防水層等等這些項目大修，假設大修一輪單戶開銷10萬好了，

假設住70年得修4次，那么大修四次就是40萬。

對于二三線城市來說，一套150萬的房產(chǎn)，四次大修就已經(jīng)接近買房價格的30%了，

雖然我們在買房時普遍也支付了一筆2%-3%的維修費，但顯然撐不了十幾年，在那之后就要面臨每年至少0.5%的固定修繕開銷。

更可怕的是，如何統(tǒng)一業(yè)主意見籌集資金，會是很大的問題，

舉個例子，1998年建成的上海紅楓公寓，近幾年因為電梯的老舊和晃動，導致大家都不敢坐電梯只能上下樓，但換電梯這個議案卻始終得不到所有住戶的一致同意，

有的人認為，我不住憑什么付錢，有的人認為我住低樓層憑什么付錢，就這樣扯皮了六年多，

最終只能高層用戶妥協(xié)，用支付高達好幾萬的成本，低層用戶幾乎不怎么出錢，加上引入政府補貼，才迎來電梯的更換，

面對當下空住率極高，很多高層住宅壓根沒人住的情況，不敢想象，后面這些過剩的中國房產(chǎn)，如何面臨統(tǒng)一修繕的困境。

所以關于老舊高層的問題，今年東北財經(jīng)大學的經(jīng)濟中心主任周天勇專家提出了非常逆天的觀點，他說：“未來高層住宅將淪為貧民窟”。

他的邏輯并非完全沒有數(shù)據(jù)支撐，首先，他認為：

未來的高層建筑幾乎拆不動，沒有拆遷價值。

因為高層一般建在市中心，土地出讓金很高，而開發(fā)商要想賺錢，需要賠付巨額拆遷補償款、土地平整費、建筑垃圾處理費，再算重建費等等各種成本，

商業(yè)上來說，拆建比要達到1：3的水平，也就是拆30層的樓，賣80、90層的價錢才能實現(xiàn)穩(wěn)定盈利，

但現(xiàn)在大部分城市住宅都限高80米（26層）了，所以除非是商業(yè)CBD可以把項目用途改造，否則基本是個死局。

當這些老舊高層無法獲得拆遷，那意味著投資者就失去了利用政府改造回本獲利的機會，

在各種設施老化之后，居住體驗的下滑速度也將要比低樓層快得多；

比如水龍頭水壓越來越小，晚上睡覺風聲特別大等等...

最糟心的是電梯， 如果電梯壞了，低層住戶爬個三五層還能接受；高層住戶卻要爬20多層。

至于火災、地震等災害下更高的危險系數(shù)就不說了，理論上20層以上住宅以自救為主，高空施救目前技術上是無解的。

尤其是像拆遷安置類小區(qū)的高層住宅，由于人群收入水平分化加劇，更多是退休老人或者低收入群體，那么更難達成統(tǒng)一意見。

比如這次發(fā)生大火的香港宏福苑，小區(qū)內(nèi)60歲以上老人占比高達42%，大部分老人靠養(yǎng)老金生活，修繕費不僅拖了三年，也是分了六期才解決。

在這種情況下，投資者不管是拿去交易還是居住體驗，都會受到極大的影響。

當然，我做這個研究并不是說高層住宅一無是處，我擔心的是盲目投資，只為圖個潮流，新鮮，風景好，

但卻沒考慮到高層住宅更高的持有成本和折舊，尤其是修繕法規(guī)不明確。

其實哈，在房地產(chǎn)周期成熟的國家，這筆賬早就被算得明明白白：

比如美國，《共同利益社區(qū)法》明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主必須繳納維修基金，每年的比例大約是房價的0.5%-1%；

加上房產(chǎn)稅（每年1%），再加上保險費、物業(yè)費，每年養(yǎng)房成本能達到房價2.5-3%。

舉個例子，一個普通美國人如果買了一套位于華盛頓的70萬美元的房子，光是養(yǎng)房成本每年最少就要2萬美元，如果他的年收入是8萬美元，那么相當于年收入的1/4...

而在日本，不僅有每年1%左右的房產(chǎn)稅，也有檢修費用，每年每戶大約是房子總價的0.3%-0.6%，不參加檢修的房子，會被直接禁止出租和出售，

所以很多日本老人退休后，因為付不起修繕費，只能把房子低價賣掉，搬到郊區(qū)的低層住宅住，

但注意，美國和日本，大多數(shù)公寓/高層樓的電梯更換費用、外立面翻修費用，都是按面積直接分攤的，而不是按樓層高低來算。

在中國，目前這塊成本尚不明確，如參考上海的紅楓公寓這種用戶博弈型處理方式，那么在電梯、外立面翻修這些成本的支出上，高層住戶成本可能是低層住戶的大幾倍！

試想一下，一套300萬的老舊高層住宅，潛在有巨額的維修開支風險，甚至達到每年總價的1%，連普通老人的退休金都無法覆蓋，

現(xiàn)在內(nèi)地最早買房的那批80-90后們，等高層樓齡到了30-40年的時候，其實也到了他們的退休年紀，

這時退休之后再住里面，它還有想象中那么香嗎？

所以你在日本的一些人口流失嚴重的邊緣地區(qū)去看，經(jīng)常能看到房子白給的情況，因為房產(chǎn)持有的現(xiàn)金流為負值，

這就是馬云說的房價如蔥的時代。

作為投資者，如果不想讓這種房產(chǎn)淪為和汽車一樣徹頭徹尾的消費品，一定要有較高的價格安全邊際，

我認為理論上扣除成本前的租售比，應該達到4-5%的水平，

其實這個在歐美日等成熟國家，也是普遍可以做到的，

但顯然國內(nèi)的房產(chǎn)還做不到這點，這意味著高層住宅的價格未來可能還有進一步下行的空間，

最為更可怕的是，這些年房產(chǎn)分化的現(xiàn)象已經(jīng)開始加速顯現(xiàn)，甚至沒有留給投資者反應的時間，

比如最典型的，就是改善用途的低層洋房、別墅價格更為堅挺，而老破小的高層價格，在缺乏有效需求情況下，出現(xiàn)驚人的下滑，

此外老舊房產(chǎn)的流動性甚至正開始面臨流動性的徹底枯竭，

據(jù)安居客研究院2025年9月發(fā)布的月報，現(xiàn)在一線城市掛牌量就有8.2萬套，平均掛牌時間超過100天；

當高層住宅更多被富人拋棄，搬去大平層和別墅，而另一方面隨著房產(chǎn)和收入雙雙下跌，無力置換新房的低收入群體卻被永遠套在了超高層住宅里，

于是也就有了所謂的“高層貧民窟概念”。

《富爸爸窮爸爸》里面有一個觀點：“能把錢源源不斷裝進你口袋的東西叫資產(chǎn)，而不斷從你口袋里把錢拿走的東西叫負債。”

過去的中國人一直把房子當資產(chǎn)，未來應該會有原來越多的人開始意識到，原來大部分房子都只是負債。

與其背負沉重負擔購入未來風險重重的高層住宅，未來租房子肯定會越來越受歡迎，

這樣房子老了、壞了，換個新的就行，不用自己掏一分錢修繕費。

剛需實在是想買房，也一定以居住體驗為第一位，在家庭收入五年內(nèi)的消費承受能力之內(nèi)做配置，盡可能避開高層老破小，

這也是未來住房本質(zhì)的配置邏輯。