萬科債與樓市的未來

本文是圓方的第1370篇原創(chuàng)

（點(diǎn)擊標(biāo)題下方小耳機(jī)標(biāo)志可收聽音頻）

01

昨天有兩個(gè)信息，交叉著看，其實(shí)還是挺有“魔幻現(xiàn)實(shí)主義”的風(fēng)采的。

先看一個(gè)消息

12月2日，上海市委網(wǎng)信辦會(huì)同市房管局、市公安局網(wǎng)安總隊(duì)等部門11月14日啟動(dòng)規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序專項(xiàng)整治行動(dòng)。

專項(xiàng)行動(dòng)開展以來，已指導(dǎo)多個(gè)網(wǎng)站平臺(tái)自查清理涉唱衰樓市、歪曲解讀房產(chǎn)政策等違法違規(guī)和不良信息4萬余條，處置違規(guī)房產(chǎn)類賬號(hào)7萬余個(gè)，處置違規(guī)直播間1200余個(gè)，并定期發(fā)布治理公告。下一步，上海市委網(wǎng)信辦將會(huì)同相關(guān)部門持續(xù)保持高壓嚴(yán)管態(tài)勢，加大打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)絡(luò)亂象力度，切實(shí)規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序。

還有一個(gè)信息

12月1日，萬科通過主承銷商向“22萬科MTN004”的債券持有人披露了初步展期議案。

萬科此次尋求展期的“22萬科MTN004”債券，起息日為2022年12月15日，債項(xiàng)余額共20億元，票面利率3.00%，原定兌付日在今年的12月15日。在這份初始方案中指出，該筆債券將進(jìn)行為期一年的展期，本金兌付日將從原定日期調(diào)整至2026年12月15日。

五天前（11月26日），當(dāng)日白天，由于一則市場流傳的“政府正考慮以‘市場為導(dǎo)向’的方式處理萬科債務(wù)”傳聞，萬科醒迎來股債雙殺……

截至圓方寫文章的這一刻（2025-12-03），“22萬科MTN004” 的最新交易價(jià)格為 24.486 元，較前一交易日收盤價(jià) 29.634 元下跌 5.148 元，跌幅達(dá) 17.37%。

02

怎么去理解這兩個(gè)新聞在一起的感受呢？大概套用百年孤獨(dú)的這段話可以描述一二……

“三年以后，面對(duì)不允許唱衰樓市的要求，堅(jiān)信萬科是房地產(chǎn)優(yōu)等生的投資者，將會(huì)回想起，自己毅然決然買入萬科債券的那個(gè)遙遠(yuǎn)的下午……”

關(guān)于萬科的前世今生，我們就今天就不贅述了，關(guān)于萬科當(dāng)年的輝煌，我們今天就不吹噓了，關(guān)于萬科現(xiàn)在的問題，我們今天就不復(fù)盤了。

其實(shí)，如果從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在的萬科，的確是沒什么好救的。

就如同08年次貸危機(jī)的時(shí)候，雷曼兄弟也沒什么好救的。

不過有一個(gè)問題，的確需要思考

“但是，代價(jià)呢？”

03

2019年，本·伯南克、蒂莫西·蓋特納、亨利·保爾森和梁內(nèi)利等人于2019年聯(lián)手組織力量編寫了一本《極速應(yīng)對(duì)》的書。

書中提到了雷曼兄弟倒下之后的情況。雷曼破產(chǎn)后，短期信貸市場瞬間停滯，銀行之間互不信任，拆借利率飆升，企業(yè)日常融資鏈條斷裂。

美聯(lián)儲(chǔ)和美國財(cái)政部判斷：

“再讓任何一家系統(tǒng)重要性機(jī)構(gòu)倒下，市場將徹底失去流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將因‘信貸枯竭’”而崩潰。”

而這些“大機(jī)構(gòu)”不僅服務(wù)華爾街，更持有大量普通儲(chǔ)戶、保險(xiǎn)客戶、養(yǎng)老金賬戶的資產(chǎn)。美國政府擔(dān)心，若任其倒閉，普通人的存款、房貸、退休金將化為烏有，引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。

為此，美國國會(huì)緊急通過《緊急經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定法案》，授權(quán)財(cái)政部啟動(dòng)7000億美元TARP計(jì)劃，用納稅人的錢直接注資、收購有毒資產(chǎn)，換取金融系統(tǒng)喘息之機(jī)。事后看，TARP資金大部分最終回收甚至盈利。

但是，當(dāng)時(shí)做這個(gè)決策的政治代價(jià)極高，被視為“用納稅人的錢救華爾街”。

04

具體問題具體分析，當(dāng)下萬科的問題，其實(shí)只需要思考一個(gè)核心的點(diǎn)。

當(dāng)下萬科即將爆雷的風(fēng)險(xiǎn)。

到底是因?yàn)椋罢麄€(gè)體制”（中央和地方政府）要徹底引爆房地產(chǎn)問題，要堅(jiān)決貫徹所謂“市場化邏輯”，甚至抱有“殺一儆百”的想法，要把房地產(chǎn)是一門心思要摁到底，推倒重來呢？

還是因?yàn)椋罱f科的“人事動(dòng)蕩”帶來的信息傳遞問題呢？

2025年以來，萬科管理層經(jīng)歷了一場前所未有的大換血。今年1月，深鐵集團(tuán)全面介入萬科，辛杰出任萬科董事會(huì)主席，試圖通過大刀闊斧的變革穩(wěn)定局面。

10月14日，萬科原總裁、CEO祝九勝被采取刑事強(qiáng)制措施的消息得到確認(rèn)。而就在此前一天，萬科公告披露董事長辛杰因“個(gè)人原因”辭去所有職務(wù)。由深鐵系黃力平接任。

而熟悉管理的小伙伴都知道，一個(gè)組織在人事動(dòng)蕩的節(jié)點(diǎn)，是極易做出信息和決策的誤判的。

一方面上面新來的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于下面干活的同志可能不夠信任，生怕他們給自己挖坑。

而下面干活的同志，其實(shí)也不敢跟新來的領(lǐng)導(dǎo)交底，萬一轉(zhuǎn)頭鍋飛到自己頭上怎么辦？

另一方面新來的領(lǐng)導(dǎo)往往也不敢擔(dān)責(zé)，畢竟前面的鍋都由已經(jīng)進(jìn)去的領(lǐng)導(dǎo)扛下了，很多時(shí)候的心態(tài)，是不求有功但求無過。

從這個(gè)角度，看當(dāng)下萬科的一系列行為，也能夠理解一二。

但是還是那句話，代價(jià)呢？

05

2020年11月10日，永煤公告稱無法足額兌付當(dāng)日到期的“20永煤SCP003”（本息10.32億元），構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，市場震動(dòng)……

違約前河南與全國平均的利差約80bp，違約后一度飆升至280bp，2023年底仍高出全國平均120bp左右，形成長期“河南溢價(jià)”，也就意味著河南企業(yè)融資和其他省相比每年要多付出幾十億的利息……

而多付的融資利息，只是代價(jià)其中很小的一部分。

違約發(fā)生后，49天內(nèi)河南省無一家國企成功發(fā)行公募債券，出現(xiàn)“零發(fā)行”真空；城投債凈融資連續(xù)5個(gè)月為負(fù)，直到2021年4月才由負(fù)轉(zhuǎn)正。

這幾個(gè)月的空檔期，河南發(fā)展至少流出了（少增了）上千億的資金。

付出了這么大的代價(jià)，最有趣的來了……

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

違約后第10天，河南省政府即向豫能化集團(tuán)緊急注資150億元，用于置換到期債券、補(bǔ)充流動(dòng)性……

最后，連本帶息全額兌付這次違約的債權(quán)……

06

前事不忘，后事之師

只不過，人類從歷史中學(xué)習(xí)到的唯一經(jīng)驗(yàn)，就是人類不可能從歷史中汲取經(jīng)驗(yàn)……

最后，祝好

中國房地產(chǎn)

祝好，最后

中國房地產(chǎn)