萬科債與樓市的未來

本文是圓方的第1370篇原創(chuàng)

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01

昨天有兩個信息，交叉著看，其實還是挺有“魔幻現(xiàn)實主義”的風(fēng)采的。

先看一個消息

12月2日，上海市委網(wǎng)信辦會同市房管局、市公安局網(wǎng)安總隊等部門11月14日啟動規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序專項整治行動。

專項行動開展以來，已指導(dǎo)多個網(wǎng)站平臺自查清理涉唱衰樓市、歪曲解讀房產(chǎn)政策等違法違規(guī)和不良信息4萬余條，處置違規(guī)房產(chǎn)類賬號7萬余個，處置違規(guī)直播間1200余個，并定期發(fā)布治理公告。下一步，上海市委網(wǎng)信辦將會同相關(guān)部門持續(xù)保持高壓嚴(yán)管態(tài)勢，加大打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)絡(luò)亂象力度，切實規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序。

還有一個信息

12月1日，萬科通過主承銷商向“22萬科MTN004”的債券持有人披露了初步展期議案。

萬科此次尋求展期的“22萬科MTN004”債券，起息日為2022年12月15日，債項余額共20億元，票面利率3.00%，原定兌付日在今年的12月15日。在這份初始方案中指出，該筆債券將進行為期一年的展期，本金兌付日將從原定日期調(diào)整至2026年12月15日。

五天前（11月26日），當(dāng)日白天，由于一則市場流傳的“政府正考慮以‘市場為導(dǎo)向’的方式處理萬科債務(wù)”傳聞，萬科醒迎來股債雙殺……

截至圓方寫文章的這一刻（2025-12-03），“22萬科MTN004” 的最新交易價格為 24.486 元，較前一交易日收盤價 29.634 元下跌 5.148 元，跌幅達 17.37%。

02

怎么去理解這兩個新聞在一起的感受呢？大概套用百年孤獨的這段話可以描述一二……

“三年以后，面對不允許唱衰樓市的要求，堅信萬科是房地產(chǎn)優(yōu)等生的投資者，將會回想起，自己毅然決然買入萬科債券的那個遙遠的下午……”

關(guān)于萬科的前世今生，我們就今天就不贅述了，關(guān)于萬科當(dāng)年的輝煌，我們今天就不吹噓了，關(guān)于萬科現(xiàn)在的問題，我們今天就不復(fù)盤了。

其實，如果從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在的萬科，的確是沒什么好救的。

就如同08年次貸危機的時候，雷曼兄弟也沒什么好救的。

不過有一個問題，的確需要思考

“但是，代價呢？”

03

2019年，本·伯南克、蒂莫西·蓋特納、亨利·保爾森和梁內(nèi)利等人于2019年聯(lián)手組織力量編寫了一本《極速應(yīng)對》的書。

書中提到了雷曼兄弟倒下之后的情況。雷曼破產(chǎn)后，短期信貸市場瞬間停滯，銀行之間互不信任，拆借利率飆升，企業(yè)日常融資鏈條斷裂。

美聯(lián)儲和美國財政部判斷：

“再讓任何一家系統(tǒng)重要性機構(gòu)倒下，市場將徹底失去流動性，實體經(jīng)濟將因‘信貸枯竭’”而崩潰。”

而這些“大機構(gòu)”不僅服務(wù)華爾街，更持有大量普通儲戶、保險客戶、養(yǎng)老金賬戶的資產(chǎn)。美國政府擔(dān)心，若任其倒閉，普通人的存款、房貸、退休金將化為烏有，引發(fā)社會動蕩。

為此，美國國會緊急通過《緊急經(jīng)濟穩(wěn)定法案》，授權(quán)財政部啟動7000億美元TARP計劃，用納稅人的錢直接注資、收購有毒資產(chǎn)，換取金融系統(tǒng)喘息之機。事后看，TARP資金大部分最終回收甚至盈利。

但是，當(dāng)時做這個決策的政治代價極高，被視為“用納稅人的錢救華爾街”。

04

具體問題具體分析，當(dāng)下萬科的問題，其實只需要思考一個核心的點。

當(dāng)下萬科即將爆雷的風(fēng)險。

到底是因為，“整個體制”（中央和地方政府）要徹底引爆房地產(chǎn)問題，要堅決貫徹所謂“市場化邏輯”，甚至抱有“殺一儆百”的想法，要把房地產(chǎn)是一門心思要摁到底，推倒重來呢？

還是因為，最近萬科的“人事動蕩”帶來的信息傳遞問題呢？

2025年以來，萬科管理層經(jīng)歷了一場前所未有的大換血。今年1月，深鐵集團全面介入萬科，辛杰出任萬科董事會主席，試圖通過大刀闊斧的變革穩(wěn)定局面。

10月14日，萬科原總裁、CEO祝九勝被采取刑事強制措施的消息得到確認。而就在此前一天，萬科公告披露董事長辛杰因“個人原因”辭去所有職務(wù)。由深鐵系黃力平接任。

而熟悉管理的小伙伴都知道，一個組織在人事動蕩的節(jié)點，是極易做出信息和決策的誤判的。

一方面上面新來的領(lǐng)導(dǎo)對于下面干活的同志可能不夠信任，生怕他們給自己挖坑。

而下面干活的同志，其實也不敢跟新來的領(lǐng)導(dǎo)交底，萬一轉(zhuǎn)頭鍋飛到自己頭上怎么辦？

另一方面新來的領(lǐng)導(dǎo)往往也不敢擔(dān)責(zé)，畢竟前面的鍋都由已經(jīng)進去的領(lǐng)導(dǎo)扛下了，很多時候的心態(tài)，是不求有功但求無過。

從這個角度，看當(dāng)下萬科的一系列行為，也能夠理解一二。

但是還是那句話，代價呢？

05

2020年11月10日，永煤公告稱無法足額兌付當(dāng)日到期的“20永煤SCP003”（本息10.32億元），構(gòu)成實質(zhì)性違約，市場震動……

違約前河南與全國平均的利差約80bp，違約后一度飆升至280bp，2023年底仍高出全國平均120bp左右，形成長期“河南溢價”，也就意味著河南企業(yè)融資和其他省相比每年要多付出幾十億的利息……

而多付的融資利息，只是代價其中很小的一部分。

違約發(fā)生后，49天內(nèi)河南省無一家國企成功發(fā)行公募債券，出現(xiàn)“零發(fā)行”真空；城投債凈融資連續(xù)5個月為負，直到2021年4月才由負轉(zhuǎn)正。

這幾個月的空檔期，河南發(fā)展至少流出了（少增了）上千億的資金。

付出了這么大的代價，最有趣的來了……

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

“這筆違約的債券，最后全額兌付了！”

違約后第10天，河南省政府即向豫能化集團緊急注資150億元，用于置換到期債券、補充流動性……

最后，連本帶息全額兌付這次違約的債權(quán)……

06

前事不忘，后事之師

只不過，人類從歷史中學(xué)習(xí)到的唯一經(jīng)驗，就是人類不可能從歷史中汲取經(jīng)驗……

最后，祝好

中國房地產(chǎn)

祝好，最后

中國房地產(chǎn)