深度研究丨以規(guī)劃引領(lǐng)城市更新，前瞻“十五五”上海重點更新對象

11月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了全國城市更新工作推進會，會議強調(diào)要因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運營、治理4個方面下功夫。

今年以來上海以“更新單元”為主要載體，密集發(fā)布了一系列城市更新項目規(guī)劃。展望“十五五”，這批項目將進入成果轉(zhuǎn)化期。

未來幾年，伴隨著項目集中入市，市場競爭也將日趨激烈。從空間營造邁向生活構(gòu)建，開發(fā)企業(yè)也在著力通過功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級與品質(zhì)提升，最終賦能存量資產(chǎn)的長期可持續(xù)運營。

據(jù)克而瑞城更中心整理，截至2025年11月，上海以協(xié)議出讓方式成交的涉宅用地金額已達959.5億元，同比增幅達31%，約占全市土地出讓金總額的四成，且出讓地塊均為城市更新項目。11月規(guī)資局還新發(fā)布了3宗城中村改造地塊，將于后續(xù)陸續(xù)出讓，有望延續(xù)市場熱度。

今年以來通過風(fēng)貌遴選方式推進的區(qū)籌地塊數(shù)量有所減少，而由市級平臺主導(dǎo)的城市更新地塊比例明顯上升。諸如東安新村、山壽里北里+新江灣城地塊、余慶里+浦東后灘地塊等項目，均先由市級平臺公司通過協(xié)議出讓方式獲得土地，其后再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行市場化出讓。

與之呼應(yīng)的是去年深圳也將城市更新職權(quán)從區(qū)級收至市級，龍華、羅湖兩區(qū)因原有政策不再適配，于今年廢止了相關(guān)區(qū)級城更政策。

可見在推進層面，市級職權(quán)統(tǒng)籌能力持續(xù)強化，也使得近年來非公開市場中多地塊捆綁、高總價與功能復(fù)合的城市更新項目不斷增加。

城市更新從過去聚焦局部、碎片化的問題應(yīng)對，全面轉(zhuǎn)向強調(diào)系統(tǒng)性與整體性的新階段。如今重點區(qū)域的商務(wù)樓宇類零星更新項目，也被納入了更新單元。在此體系下，除去統(tǒng)籌資源與行動外，相關(guān)部門還會對單元片區(qū)實施一體化的綜合提升，涵蓋街區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、功能復(fù)合與空間優(yōu)化等多個維度。政府也鼓勵并推動各類城市更新創(chuàng)新政策在更新單元內(nèi)先行先試。更新單元的設(shè)立，通過打破行政區(qū)劃的壁壘，將多個項目有機串聯(lián)，從而有效帶動了整個片區(qū)的能級躍升與協(xié)同發(fā)展。

在此背景下，今年上海公布了一系列待更新單元，不僅數(shù)量創(chuàng)下新高，更覆蓋了市中心舊改、城中村改造、商務(wù)樓宇更新等多種類型，涉及范圍廣泛。其中59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達2100億元，將拉動建安投資約1600億元。

來源：上海規(guī)劃資源

預(yù)計從明年起，這批項目將陸續(xù)轉(zhuǎn)入實施，相關(guān)地塊也將逐步推向市場。在上海“以規(guī)劃引領(lǐng)更新”的整體路徑下，開發(fā)企業(yè)也需進一步強化前置的運營思維，基于單元功能定位，明確客群、場景與產(chǎn)品等核心要素。

落實到具體地塊，目前公開信息透露了虹口明年計劃出讓的7宗地塊。其中有6幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的成熟區(qū)域，土地性質(zhì)較為純粹。值得關(guān)注的是，北外灘67街坊在規(guī)劃調(diào)整后，科研與住宅混合用地增加了約1.79公頃，而商業(yè)辦公混合用地則相應(yīng)減少約1.22公頃，功能配比持續(xù)優(yōu)化。

除上述地塊外，據(jù)統(tǒng)計目前上海中心城區(qū)尚有52幅已明確的舊改地塊待出讓，規(guī)劃住宅體量約180萬平方米，涵蓋黃浦喬家路、虹口昆明路以南、徐匯xh297A-06等較大體量的住宅項目，以及廈門路等風(fēng)貌類產(chǎn)品。其中約38幅地塊計劃于2026至2027年間集中推出，且多分布于黃浦、虹口、楊浦等重點區(qū)域。

自去年以來，單價12萬以上的豪宅密集入市，上海高端住宅市場競爭顯著加劇。今年下半年起，部分內(nèi)環(huán)內(nèi)及風(fēng)貌別墅項目也開始出現(xiàn)市場分化現(xiàn)象。部分項目，截至目前網(wǎng)簽率表現(xiàn)平平。

究其原因，一方面同類產(chǎn)品集中供應(yīng)導(dǎo)致項目的區(qū)位稀缺性被稀釋；另一方面，項目也存在老盤新開、產(chǎn)品界面不佳、總價過高等各種現(xiàn)實問題，使其難以支撐預(yù)期的高溢價，價值兌現(xiàn)面臨壓力。

為應(yīng)對去化問題，在926住宅建筑新規(guī)指引下，上海涌現(xiàn)出多個通過城市更新釋放出來的突破產(chǎn)品：楓林-01更新單元安瀾上海通過將地下車庫抬升3.9米，中央庭院下挖6.8米，打造了上海首個“全域抬板”項目；真如翠谷的城市更新住宅項目則將花園會所置于南側(cè)公園地下，并與社區(qū)無縫銜接，形成一條長度超過275米的景觀中軸。同時，戶型設(shè)計上也對陽臺、面寬等進行了全面優(yōu)化，實得率超90%，以提升居住舒適度。

可以預(yù)見，新規(guī)下未來幾年產(chǎn)品創(chuàng)新將持續(xù)深化：從架空層、風(fēng)雨連廊的加速普及，打造“第二會所”，到垂直公共空間的精細化場景營造，從外立面材質(zhì)與設(shè)計的品質(zhì)提升，再到以環(huán)幕窗及陽臺為代表的突破設(shè)計，共同構(gòu)成塑造產(chǎn)品差異化價值的關(guān)鍵路徑。

規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌，城市更新正逐步摒棄過去“改小區(qū)不改配套”的孤島式做法，轉(zhuǎn)向更加系統(tǒng)、可持續(xù)的發(fā)展路徑：以“多地塊捆綁”實現(xiàn)資源整合與資金平衡；以“多元化合作”構(gòu)建政府與市場化主體的協(xié)同格局；以“超配式產(chǎn)品”打造引領(lǐng)未來需求的高品質(zhì)空間。城市更新將成為“十五五”城市轉(zhuǎn)型的重要抓手。

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