地段越郊區(qū)，樓盤越難做

當(dāng)下的上海樓市確實(shí)是割裂的

一邊是各種豪宅日光的消息刷屏

總價(jià)大幾千萬甚至上億的房子被哄搶，仿佛錢不是錢

另一邊

當(dāng)我們把視線拉到外環(huán)外，看到的卻是另一番景象

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

目前上海外環(huán)外新房庫存超4.8萬套，占到了全上海的78%

高庫存背后，一方面是上海郊區(qū)新房長期供大于求，需要漫長時(shí)間來消化

而與此同時(shí)，郊區(qū)新房也變得越來越難賣

目前平均去化周期已經(jīng)拉長到16個(gè)月以上，很多遠(yuǎn)郊項(xiàng)目普遍依賴折扣銷售，大量啟用分銷渠道帶客

甚至浦東外高橋的xx花園、惠南板塊的xx灣等項(xiàng)目接連出現(xiàn)零認(rèn)購的情況

越郊區(qū)，越難做

這似乎成了當(dāng)下上海樓市的一個(gè)基本面

為什么會這樣

不僅是因?yàn)楣?yīng)量大

更深層的原因其實(shí)是：傳統(tǒng)的“郊區(qū)邏輯”徹底失效了

過去做郊區(qū)盤很簡單

只要有地鐵，有規(guī)劃，再把戶型做得緊湊一點(diǎn)，總價(jià)控低一點(diǎn)

剛需自然會買單

那時(shí)候，客戶買的是上車權(quán)，是對未來的預(yù)期，對房價(jià)上漲的篤定

但現(xiàn)在，預(yù)期變了，客戶也變了

現(xiàn)在的購房者，哪怕是買在郊區(qū)，要的也不僅僅是一個(gè)睡覺的地方

他們要尺度、審美、生活，還有煙火氣

他們拿著剛需的預(yù)算，卻有著改善的眼光

面對這種需求和產(chǎn)品的錯位

上海郊區(qū)樓盤的生存之道，出路在哪？

去年第一屆單盤主義大會上我們曾提到過

不要試圖用平庸的產(chǎn)品，去博取剛需的妥協(xié)

在大量的實(shí)地看盤中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些很有意思的逆行者

他們在最難做的市場里，沒有隨波逐流

而是找到了一套全新的生存法則

這套法則的核心，不是比誰更便宜，而是

重新定義“剛需”

所以今天專門來跟大家聊聊這幾個(gè)樣本

它們或許能給當(dāng)下的行業(yè)，帶來一點(diǎn)不一樣的思考

01

以改善的邏輯做剛需：保利虹橋和頌

在所有的產(chǎn)品類型里面

痛點(diǎn)最多的，一定非剛需莫屬，尤其是剛需小三房

因?yàn)橐谟邢薜目臻g里面盡可能塞下更多的功能，就注定要犧牲舒適性和體驗(yàn)感

這也是多數(shù)剛需產(chǎn)品的打造邏輯，首先考慮的是“有沒有”，“好不好”是其次，甚至是可以忽略的

在這樣的情況下，保利虹橋和頌做了一次大膽的嘗試

你會發(fā)現(xiàn)它完全是在以一種改善的邏輯做剛需

最直觀的就是

我們能夠在這里看到很多豪宅元素的兌現(xiàn)

比如改變梯戶比

通過對核心筒的十幾次反復(fù)排布，保利在300萬級的剛需盤里

做出了豪宅才有的類一梯一戶

這不僅僅是尊貴感的問題，更是一個(gè)極度實(shí)用的空間賬

在現(xiàn)場的時(shí)候感受特別深

電梯門一開，那個(gè)原本屬于公攤的電梯廳，變成了業(yè)主的私家玄關(guān)

這意味著什么

你可以把鞋柜、濕雨傘、甚至孩子的嬰兒車，全部放在門外

保利甚至為此設(shè)計(jì)了一套完整的收納體系

容量達(dá)到2400L，相當(dāng)于55個(gè)登機(jī)箱

小戶型收納空間不足的問題在這里完全不存在

不僅如此，它甚至把豪宅標(biāo)配的270°轉(zhuǎn)角窗也搬了過來

在剛需戶型里，臥室通常是被壓縮得最厲害的地方

但保利通過轉(zhuǎn)角窗的設(shè)計(jì)，同時(shí)還專門選用大面積的高通透性玻璃

讓小臥室也能擁有超大的采光面和景觀視野

瞬間消解了空間的壓抑感

這種超配的思路，在解決空間不夠用的同時(shí)，還考慮到了空間利用率低的問題

很明顯能感覺到保利在榨干每一寸可用面積，沒有放過任何一個(gè)角落

所以當(dāng)我們走進(jìn)室內(nèi)，完全看不到傳統(tǒng)小三房的那種緊湊和局促感

肉眼可見的都是高效利用空間之后帶來的空間體感的提升

一個(gè)南北通透的LDKB一體化空間，確保擁有優(yōu)質(zhì)的采光和通風(fēng)

從廚房看向陽臺的視角是這樣的

整個(gè)室內(nèi)動線呈現(xiàn)出極高的完整性，給人一種輕松并且游刃有余的感覺

廚房本身也是如此

從以往小戶型常見的一字型格局進(jìn)化成完整的U字型格局，能夠容得下多人同時(shí)操作

空間更大的同時(shí)也帶來更充足的收納空間

當(dāng)然高效利用空間并不是一味地做功能的加法

當(dāng)空間實(shí)在有限的時(shí)候

保利還做到了品質(zhì)和功能的平衡

比如衛(wèi)生間

既然大家都覺得小戶型一個(gè)衛(wèi)生間不夠用，那是不是一定要想方設(shè)法再增加一個(gè)

保利的答案是否定的

增加一個(gè)完整的衛(wèi)生間勢必嚴(yán)重壓縮臥室空間，反而會得不償失降低居住品質(zhì)

增加0.5個(gè)就剛剛好

因?yàn)樵缟舷词羌毙杞鉀Q的硬需求

而洗浴大多在睡前進(jìn)行，分時(shí)段使用幾乎不會有什么影響

所以我們會看到91㎡戶型巧妙地做了1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)，主衛(wèi)并沒有設(shè)置洗浴區(qū)，既有效解決了痛點(diǎn)，又沒有犧牲品質(zhì)

所以在保利眼里，什么是改善

就是實(shí)實(shí)在在能夠讓生活變得更好

并且這樣的投入不僅僅體現(xiàn)在空間和功能上，還包括那些看一眼就讓人覺得超配的精細(xì)化施工細(xì)節(jié)

比如客廳的弧形吊頂

專門結(jié)合陽臺進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)

哪怕后期封陽臺也會是完整連續(xù)的效果

這種設(shè)計(jì)語言的連續(xù)性，在整個(gè)室內(nèi)幾乎隨處可見

這就是保利的解題思路

不被“剛需”二字束縛，而是用改善的手段，去解決剛需最痛的空間焦慮

當(dāng)別人還在室內(nèi)螺螄殼里做道場時(shí)

它已經(jīng)跳出盒子，用更高的標(biāo)準(zhǔn)去適配客戶需求

基于這樣的思路，這個(gè)項(xiàng)目能夠在郊區(qū)殺出重圍確實(shí)一點(diǎn)也不奇怪

02

實(shí)用主義：奉賢新城貝漣C1

如果說保利是在超配投入

那么貝好家，則是在重構(gòu)精度

作為一個(gè)跨界而來的新勢力，貝好家身上沒有傳統(tǒng)造房子的慣性

它看房子的視角，不像是在看建筑

更像是在看一臺精密的機(jī)器

在奉賢新城的貝漣C1項(xiàng)目上，我看到了一種極致的實(shí)用主義

當(dāng)大家都覺得空間已經(jīng)被研究透的時(shí)候

貝好家卻在那些平時(shí)被習(xí)慣性忽略的隱藏空間，挖掘出了超高的利用價(jià)值

比如廚房，大量的收納需求和功能設(shè)備存在，注定了這里是整個(gè)室內(nèi)最講究效率和實(shí)用性的地方

行業(yè)普遍也都在這有限的空間里卷到了極致

只不過沒有人會想到，從來都只被當(dāng)作裝飾的墻面，居然也還可以再進(jìn)化

貝好家通過磁吸琺瑯板上墻，創(chuàng)造性地將墻面轉(zhuǎn)變?yōu)槭占{空間

更美觀的同時(shí)，物品隨手取用、復(fù)位都很方便

搭配磁吸片使用，不沾油好打理

功能的拓展倒是其次，關(guān)鍵是這種思路和視角都是此前沒有的

并且這種思維滲透到了每一個(gè)角落

比如門后的那10公分空間

仔細(xì)回想一下，關(guān)于這一塊空間你是不是也從來沒有刻意關(guān)注過

而在貝好家眼里，這一點(diǎn)點(diǎn)有限的空間也完全可以被高效利用

通過一個(gè)融入墻體的超薄收納柜設(shè)計(jì)，在獨(dú)立衣帽間之外

額外增加一大塊多功能收納區(qū)

衣物、拖鞋等常用物品都能夠有序歸置，并且絲毫不會影響門的開合

衛(wèi)生間也同樣如此

一個(gè)門后超薄柜，相當(dāng)于憑空增加一個(gè)鏡柜收納空間

各種洗浴用品、化妝品完全不用擔(dān)心沒地方放

并且還特意考慮到使用時(shí)的場景

將常規(guī)的地吸改成門吸

就為了讓你在拖地的時(shí)候少一個(gè)障礙

在放東西的時(shí)候多一份順手

從這些就能看出貝好家的產(chǎn)品態(tài)度，一切都是以實(shí)用為前提

甚至是選品的思路也完全不一樣，當(dāng)大家都在唯品牌論的時(shí)候

貝好家反其道而行之，始終堅(jiān)持“功能>品牌”的價(jià)值準(zhǔn)則

每一個(gè)品牌的選擇都以滿足功能需求為第一標(biāo)準(zhǔn)

比如油煙機(jī)，專門選擇最大風(fēng)壓能達(dá)到1450Pa、風(fēng)量31.5m3/min的老板智能旗艦款，能真正有效地抵御公共煙道的壓力，杜絕油煙倒灌

洗碗機(jī)直接給配到15套容量，確保真正足夠一家人使用

考慮到奉賢臨海氣候潮濕，給到電熱毛巾架滿足快速烘干需求，避免細(xì)菌滋生

并且所有的裝標(biāo)配置公示都毫無保留，沒有給自己留任何“模糊”的余地

品牌、產(chǎn)地、型號、質(zhì)量等級等每一個(gè)詳細(xì)參數(shù)都全部公開，甚至還附上了官網(wǎng)鏈接

最大程度上確保客戶的知情權(quán)

當(dāng)然并非所有的實(shí)用主義都能像功能參數(shù)一樣被直觀看見

還有很多藏在細(xì)節(jié)里的用心，都在體現(xiàn)著貝好家對于客戶需求的深度思考

比如，特意為頂部收納柜加裝反光鏡

打開柜子就能看見不同物品的位置，方便取用

包括插座的位置也專門設(shè)計(jì)

為了避免相鄰戶型的插座對穿影響墻體隔音

特意通過平移進(jìn)行錯位布局，帶來更好的居住體驗(yàn)

這些細(xì)節(jié)，乍一看可能不顯眼

但當(dāng)你真正住進(jìn)去，你會發(fā)現(xiàn)

這種顆粒度極細(xì)的體貼，才是對剛需客戶最大的尊重

貝好家用實(shí)際行動表明

好房子不是堆出來的，是算出來的，是用心摳出來的

03

創(chuàng)造精致生活：萬科理想之地

解決了空間和實(shí)用，郊區(qū)樓盤還有一個(gè)最大的軟肋

生活的缺失

所有的資源，比如地鐵、社區(qū)商業(yè)等等，好像都是圍繞著生存，而不是生活

沒有豐富多彩的場景體驗(yàn)、也沒有讓人愿意停留、閑逛的煙火氣

這是很多人向往市中心的原因，也是很多郊區(qū)樓盤沒辦法擁有的價(jià)值

針對這個(gè)痛點(diǎn)，萬科給出的答案是

不僅造房子，更要造生活

在萬科理想之地，我看到的不是一個(gè)封閉的小區(qū)

而是一座微型的活力城市

整個(gè)社區(qū)從規(guī)劃到落地的每一個(gè)維度都極其的豐富

首先就是多樣化的功能配套

萬科用一條十字中軸街區(qū)，把辦公、商業(yè)、公共服務(wù)和居住串聯(lián)在了一起

并且從規(guī)劃階段就開始思考如何能夠讓街區(qū)充滿活力

所以在空間布局上，也專門進(jìn)行打散布置

這樣一來，就實(shí)現(xiàn)了各個(gè)點(diǎn)位之間的相互交叉融合

從而最大化各功能之間的互動關(guān)系

在此基礎(chǔ)上，再結(jié)合多樣化的空間場景，營造真正具備豐富體驗(yàn)的街區(qū)生活

整個(gè)街區(qū)規(guī)劃有屋頂花園、露臺、騎樓、廣場等各種特色空間

確保你在街區(qū)的任何位置都可漫步可停留

并且還通過空中連廊打破路網(wǎng)的分割，立體串聯(lián)各個(gè)功能空間

在建筑、街道、景觀之間形成閉環(huán)生活動線

這不僅僅是規(guī)劃上的連通，更是心理上的縫合

它沒有做那種千篇一律的底商

而是通過多樣化的視覺風(fēng)格，營造出極強(qiáng)的街區(qū)氛圍感

專門選用質(zhì)感涂料、素混凝土、紅磚等更加風(fēng)格化的立面材料

打破常規(guī)街區(qū)千篇一律的風(fēng)格

打造出融合輕古典、包豪斯、金屬工業(yè)等多種差異化風(fēng)格的街區(qū)風(fēng)貌

通過這樣的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，萬科把市中心的濃度和精致度，完整地復(fù)刻到了郊區(qū)

讓住在這里的人，能夠享受一種高質(zhì)量的附近

但這還不是最關(guān)鍵的

因?yàn)橐粭l街區(qū)最核心的是人，有人愿意來才能長出生活

所以在這些之前，項(xiàng)目還做了另外一件事：運(yùn)營先行

房屋還沒建好，就已經(jīng)開始提前甄選品牌

去細(xì)看每一個(gè)品牌的細(xì)節(jié)和價(jià)值觀、去關(guān)注體驗(yàn)上的價(jià)值、去承接生活細(xì)節(jié)上的情感需求

包括去尋找那些有調(diào)性的主理人品牌

營造那些讓人愿意拍照打卡的場景

萬科甚至在嘗試一種更超前的做法

把社區(qū)底盤的運(yùn)營權(quán)，交給更懂生活的主理人

讓那些非地產(chǎn)邏輯的團(tuán)隊(duì)，來重塑社區(qū)的煙火氣

比如把燒烤店開進(jìn)社區(qū)，把市集搬到樓下

萬科的洞察，給我們的啟發(fā)是什么

郊區(qū)的客戶，缺的不是房子

缺的是那種出門就有逛頭的城市感

誰能把這種感覺造出來，誰就贏了

04

極致的審美主義：華潤觀宸潤府

在房地產(chǎn)的產(chǎn)品邏輯里面

毫無疑問，審美是一種更高級的需求

過去我們覺得，剛需盤不需要審美

差不多就行了，反正總價(jià)在那擺著

但華潤不這么認(rèn)為

在浦東川沙的觀宸潤府，華潤把海派審美做到了極致

其中最讓人印象深刻的，就是奢石的運(yùn)用

之前大家對奢石的理解更多的是作為局部點(diǎn)綴使用

反觀觀宸潤府，是直接將奢石做為主要建材在社區(qū)大面積使用

并且最終的呈現(xiàn)絲毫不會讓人覺得笨重、單調(diào)

反而有一種舉重若輕的輕盈和精致感

這種感覺，看一眼就能懂

社區(qū)隨意的一處墻面，就運(yùn)用了大面連續(xù)的土耳其進(jìn)口云石

無論是石材的紋路還是材質(zhì)的選擇

要做到這樣第一眼好看并且長久耐看，僅憑堆砌元素是做不到的

背后需要結(jié)合環(huán)境、色彩、造型等提前進(jìn)行統(tǒng)一的審美思考

所以我們會看到石材在轉(zhuǎn)角、銜接位置都做了流暢的弧度處理

石材之間也結(jié)合金屬構(gòu)件打破單調(diào)，在燈光的映射下強(qiáng)化觀賞性

包括項(xiàng)目的大門

平時(shí)不太會關(guān)注的金屬燈具，也是手工打磨的弧形玉石作為背景

最容易被開發(fā)商忽略的圍墻

也全部貫徹這樣的設(shè)計(jì)思路

鏡面水景、樹影、燈光、石材在這里呈現(xiàn)出山水畫般的美感

老實(shí)說，要把大面的石材做出如此豐富的呈現(xiàn)已經(jīng)很考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品功力

而華潤的厲害之處還在于，在有限的室內(nèi)空間

也做到了不同奢石的的審美延續(xù)

比如衛(wèi)生間

幾乎完全是被不同的奢石包裹，但肉眼可見整體的審美融合度又極高

地面采用定制的綠色仿古磚

兩側(cè)墻面，則是仿漢白玉高級巖板質(zhì)感

深色的洗手臺專門選用意大利進(jìn)口普拉達(dá)綠天然大理石，與墻面形成跳色的同時(shí)又與地磚的色澤交相輝映

整個(gè)廚房墻面也是滿鋪的奢板，并且特意與櫥柜顏色進(jìn)行搭配，確保風(fēng)格一致

連門牌號也是玉石點(diǎn)綴的專屬定制款

整個(gè)社區(qū)從外到內(nèi)，華潤精心挑選了9種不同肌理的珍貴奢石

從而構(gòu)建出一個(gè)種類豐富又完整連續(xù)的奢石骨架

并且這還只是基礎(chǔ)，為了最終呈現(xiàn)出一個(gè)完整、和諧的審美體系

觀宸潤府還做了另外一件事：海派融合

目的就是為了消除大量石材帶來的厚重感

調(diào)和出更加適配生活的精致審美腔調(diào)

所以我們會在社區(qū)看到類似老洋房窗格圖案的金屬格柵

墻面、地面也通過海派拼花、金屬勾勒營造整體空間氛圍

經(jīng)典的海派拱形元素結(jié)合石材，讓社區(qū)花廊也能獨(dú)具藝術(shù)感

在產(chǎn)品高度同質(zhì)化的今天，顏值是最能夠被直觀看見的競爭力

當(dāng)客戶看多了千篇一律的堆砌審美之后

突然看到這樣一個(gè)精致、貴氣、有腔調(diào)的項(xiàng)目

那種視覺上的沖擊力，是可以直接轉(zhuǎn)化為購買欲的

05

重構(gòu)年輕人的生活空間：聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍

最后想跟大家分享一個(gè)非常小眾，但極具啟發(fā)性的案例

聯(lián)發(fā)

因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的鄙視鏈里，年輕人往往是被忽視的

市場默認(rèn)年輕人不懂房子

所以用營銷包裝去忽悠，用樣板間去掩蓋尺度

但聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍，選擇了一條最難的路

圍繞著年輕人做量身定制

這是行業(yè)內(nèi)從來沒有人做過的選擇

也正是基于這樣目標(biāo)明確的戰(zhàn)略思考

聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍真正做到了為年輕人重構(gòu)室內(nèi)空間

于是我們看到，大量意想不到的改變發(fā)生了

第一步就是高效集成功能空間

比如廚房

對于年輕人來說，廚房不需要太大，但該有的功能必須得有

如何在有限的空間內(nèi)滿足更多功能需求

聯(lián)發(fā)的答案就是壓縮功能空間，提升使用效率

單看這個(gè)島臺就很不簡單

你會發(fā)現(xiàn)這不只是作為島臺功能而單獨(dú)存在

面向玄關(guān)一側(cè)通過挖空形成了一個(gè)凹槽，增加一個(gè)入戶玄關(guān)收納

解決小戶型收納空間不足的問題

面向餐廳一側(cè)又集成一個(gè)排插，滿足餐廳用電的場景需求

再往上

抬高視角你會發(fā)現(xiàn)，島臺和移門居然也通過集成打造成一個(gè)完整的功能體，集約空間的同時(shí)既沒有損失功能，使用也會更加方便

這一個(gè)小小的改變直接一舉多得，極大地提升了廚房的功能性和空間效率

臺面的大單槽水槽也是同樣的思路

首先增加了一個(gè)高壓洗杯器，喜歡喝咖啡的年輕人再也不用擔(dān)心杯子洗不干凈

最大的亮點(diǎn)其實(shí)隱藏在下方

以往水槽下方因?yàn)橄滤艿赖脑蚪?jīng)常只能放雜物，淪為被浪費(fèi)的空間

聯(lián)發(fā)決定為年輕人重做一次

首先選擇大單槽，更好用的同時(shí)確保下方空間足夠大

再通過下水統(tǒng)一整理歸邊，剩余空間正好集成一個(gè)凈洗中心

完美解決空間浪費(fèi)的痛點(diǎn)

這也是這里為什么被稱為效率廚房的原因

而之所以要如此極致地壓縮功能空間，是因?yàn)槁?lián)發(fā)希望將更多情緒空間留給年輕人

為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，聯(lián)發(fā)時(shí)光新澍還在刻意地放大空間

最直觀的就是客廳

因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的年輕人根本不需要傳統(tǒng)的客廳

反正一年也接待不了幾個(gè)客人

這里應(yīng)該成為最適配年輕人自己的生活空間

所以聯(lián)發(fā)提出了留白我廳

116㎡戶型客廳面寬被放大到4.8米

從而多出來一個(gè)X空間和墻面收納空間

并且同時(shí)還去掉了電視墻，去掉了固定的沙發(fā)位，滿足年輕人的個(gè)性化需求

臥室也通過獨(dú)立陽臺、飄窗進(jìn)一步拓展尺度

所以我們看到這里的每一個(gè)臥室都可以作為一個(gè)完整的臥室使用，而不會因?yàn)榭臻g太小只能做書房

細(xì)看戶型圖我們還能發(fā)現(xiàn)驚喜

通過將承重墻歸邊，客餐廳和南向次臥之間的承重墻全部消失

讓固定的戶型結(jié)構(gòu)在這里徹底成為過去式

臥室數(shù)量、大小完全可以自由決定

充分滿足年輕家庭未來的成長性

不得不佩服聯(lián)發(fā)獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光

相比無休止的同質(zhì)化內(nèi)卷

在大而全的市場里，做一個(gè)小而精的專家

也是一條不錯的出路

06

看完這幾個(gè)案例，不知道你有沒有一種感覺

這些項(xiàng)目，好像都不太像傳統(tǒng)的郊區(qū)盤

它們雖然身處郊區(qū)，但思維方式早已跳出了郊區(qū)的局限

這恰恰就是當(dāng)下市場的生存之道

保利用改善邏輯做產(chǎn)品，貝好家用實(shí)用思維摳細(xì)節(jié)

萬科用造城手筆做配套，華潤用豪宅標(biāo)準(zhǔn)做審美

聯(lián)發(fā)用定制理念造空間

通過在細(xì)分賽道上做最大化投入，從而塑造自己的差異化標(biāo)簽

并且我們也看到，這些項(xiàng)目也因?yàn)檫@樣的差異化標(biāo)簽收獲了不錯的市場反饋

萬科理想之地四開四罄

華潤觀宸潤府首開成為浦東新區(qū)成交金額、面積、套數(shù)TOP1

2025年保利虹橋和頌·西岸成為10月上海300-600萬級網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額TOP1

所以，機(jī)會其實(shí)從來沒有消失

當(dāng)你真正愿意圍繞客戶去做投入的時(shí)候，就會發(fā)現(xiàn)

再小的細(xì)分賽道都可以是富礦

哪怕是在大家都不看好的郊區(qū)，面對最擁擠的市場

也依然有人在努力解決問題，并且找到了解題方式

這種信心

這種執(zhí)行力

或許比給出這樣的方案本身更重要

以上為正文，來自李拜六

這是真叫盧俊公眾號的第6323篇原創(chuàng)文章