北京買房：理清思路，購房建議1728

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我正在看改善的大戶型，以豐臺和石景山為主，中介都給我推薦了200平的頂層復式。我對戶型和價格都是還比較滿意的，但是都是不帶電梯的，而且小區環境都一般。經過了解這些小區基本都是經濟適用房和回遷房組成，所以我有些困惑，這種低端小區為什么會有這么大面積的？當年是為誰蓋的？

另外最主要的是價格，基本都是比較便宜的，比三四層便宜的多，當然指的是每平米價格。于是我們也擔心，會不會跟天通苑似的也成為沒人要的老破大？過些年不會砸手里吧？

A：

1、房子是用來住的，既然是改善，那就多考慮居住體驗吧，琢磨太多其他的沒什么意義，自己喜歡才最重要。

2、經適房是屬于保障房的，在現在人們的認知中是中低端小區。但在20多年前剛推出的時候，以天通苑為代表，經適房的定位是“高質低價”，針對群體不是低收入家庭，而是中高收入+體制內+拆遷戶群體。只有這些人有錢買的起，而且有意愿以不太高的價格改善居住條件。所以當年在規劃時才設計了這些大戶型，目的就是吸引中產以上的人改善。

當年很多人都羨慕別墅那種帶樓梯的感覺，但那會兒的別墅太貴，所以就出現了這種“樓中樓”的復式。沒什么特殊的“為誰蓋的”，就是為有意愿改善的中產階層蓋的。就跟現在的“花園洋房”似的，住不起真洋房，弄個低配版的還不行嗎？

3、天通苑現在也不是沒人要啊，只是部分大戶型的價格不太高而已。真要是沒人要我要，甭說白給了，就算用最早的原始價讓我收購都行，有多少我要多少。

我不知道您說的是哪幾個小區，只能籠統的說吧。復式這種戶型現在屬于小眾產品，尤其是步梯樓的，感興趣+愛爬樓梯的不太多。而商品價格是由供需關系決定的，既然想買的人少，所以價格不高。

但是，在同一小區或同一棟樓里，價格差只要固定，那一般不會改變。比如現在如果中間層是5萬，頂復4萬，那過幾年或許中間層10萬頂復8萬。差值雖然擴大了，但比例未必同步放大，即便放大也不多。

4、總之談不上什么砸手里，蘿卜青菜各有所愛。而且這種普宅里的大復式已經沒人開發了，也就是存量不再增加，所以不會陷入惡性循環，也就沒有再增加的風險。反正我的建議是喜歡就買，其他的沒必要太糾結，出手時一般只是不好賣，得慢慢等到喜歡的人。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是咨詢是否用老破小換公寓的問題，現在的房子是西南四環的老破小，一居室五樓沒電梯，四環內。我快70了，退休多年，一個人住。

我在附近看了不少房，說實話只有開間覺得合適，然后在比較了設計師廣場和寶隆、首開花香、等好幾個之后，認為中海御鑫閣還是比較滿意的，面積雖然小但對于我來說足夠，主要是居住環境大小適中，離醫院也不遠。

但我看網上對公寓都是持有負面評價的，主要是保值方面，所以也在猶豫，畢竟最終是要留給兒女的，別到時候他們都不愛要。所以想問問

A：

1、房子是用來住的，真要是覺得各方面合適換唄，其他的都是副產品，沒必要糾結。

2、而且網上對所謂“公寓”的負面評價主要是指40/50土地年限的，各種的政策限制多。而您說的這幾個都是70年土地產權的，在持有和交易環節與普通住宅的政策完全一樣。所以您再了解一下吧，70年公寓比商業用地的強的多，至少是流動性強。

像御鑫閣就挺好的，當年的雙料地王項目，中海下了很大功夫的。到現在中海九號算是豐科園的豪宅標桿，御鑫閣算是公寓標桿，各項都不錯。買的時候選擇好朝向就行，盡量別臨街。

3、另外現在很多老人都置換公寓，就算是商業用地的也無所謂。還是這話，房子是用來住的，能改善居住問題才最重要。兒孫自有兒孫福，沒必要為了別人的感受而委屈自己，更何況這感受還很可能是虛幻的。

4、不過我建議老人在選擇公寓的時候，如果能租的話最好短租一段時間，確定能接受這環境再買。畢竟大多數公寓都是年輕住戶為主的，租戶也多，所以表面上或許看著挺安靜，但實際上人員流動大，晚上都下班之后也可能嘈雜。所以能先短租一段時間最好，免的買了之后再發現不合適。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是北京人，崇文三里河的，拆遷時我還小，父母就只是在大興棗園買了一套小兩居，現在仍然在住。之后雖然陸續又買了兩套房，但一套是山東的海景房，一套是房山**村的回遷房（不是小產權，但十多年了也辦不下房產證）。

現在是我正在考慮婚房和父母養老房的規劃，我的意思是把這三套房都賣掉，然后我手里有小200萬，再貸款200萬左右，在房山長陽買兩套兩居室沒問題，而且是四中學區也算兼顧學區了，這樣連自住也方便相互照應。

但父母現在還是堅持不換，棗園這套認為是住慣了，回遷房他們則是想賭地鐵和房本下來后升值。海景房其實賣不賣的無所謂了，不值錢，留著夏天去住住也行。

下邊這兩套房是我看好的，都是萬科的，我認為是性價比很高。想聽聽您的分析。

A：

1、您這應該是家務事為主的吧。重點不是這兩套房好不好，而是您父母是否同意換不換？所以還是先和父母協商好吧，然后再說具體的房子。

2、或者說我認為可以把兩件事分開，一是您結婚買婚房的事，二是您父母是否置換的事。即便父母不換，您以200+200=400，買下其中一套兩居也綽綽有余了，小三居才更合適呢。

至于您父母是否置換就甭著急了吧，真要拖到回遷房辦下產權來還是好事兒呢，至少能多賣個20%。估計您父母年紀不太大，應該還不到必須照顧的時候呢。

3、兩套房我覺得都挺好的，性價比我算了算在正常值之內，租售比700在近郊是普遍水平，挺好的。只是第一套的面積是90.47平米，這不算太合適，超出普宅標準一點兒，在限購時期的稅費吃虧。其他我看不出什么問題，挺好的。

僅供參考。

四

Q:

請問，我看了您對豆各莊板塊的分析了，比較認可，想再聽聽您對盧溝橋京城雅居的看法？

A：

1、我談不上分析哪個板塊，更多的是敘述一下現狀+列幾個類似的案例而已。更多的分析還是得靠自己，我的就是個參考。

2、京城雅居挺好的，名字就說明了特點。京就是北京，城是宛平城，雅說明避開市區的紅塵喧鬧，居則說明了這里就是自住為主，其他的期望值別太高。

地段兒從距離來說不太遠，只是有鐵道阻隔，導致跟市區顯的遠，發展有些慢。而且這地鐵線路的規劃也對這里不是太有利，而是以鐵道西邊為主了。而沒有地鐵站點的支持，想引進大興配套和產業就更不太容易了，很難把人群給吸引來。

3、小區和房子方面我就不多說了，現狀自己看就行。只能說是典型的安置房標準吧，自住沒問題，但到不了很好的程度。其他不多說了。

僅供參考。

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