高層住宅沒有未來

又是新的一周，各位周一開心。上篇香港大火的文章里，我讓大家買房的時候避開高層住宅，后臺有說也有高層住宅很舒服的，是的，也有，但我不想給一個模凌兩可的觀點，如果要給一個明確的管帶你就是，我非常篤定地認為，高層建筑是沒有未來的。

說淪為貧民窟都是好的，貧民窟起碼拆得動，很多高層建筑就是那種住宿體驗堪比貧民窟拆遷成本誰都不敢噴的存在，貧民窟中的戰斗窟。就跟廣州絕對宇宙中心的體育西那些小區一樣，由于地段太核心拆遷成本非常高，我曾經去里面看過，爛得跟什么似的。

很多人談到高層住宅首先會談到壽命，70年使用權等等，這都是長遠的概念了，你去真正住過高層住宅社區或者進去里面觀察過，你就知道，根本等不到70年，社區的衰敗速度遠遠超過你的想象。

今天你看到的那些老破小，那些里邊都是一些老人家居住，墻壁脫落隨時有砸傷路人風險，設施設備爛得不行的小區，距今也沒多久，也就三十年左右，整個社區就退化成這樣了。

所以談高層住宅的時候，談到建筑壽命那都是奢侈的，現實一點，從社區運營能力的角度看，高層住宅衰敗得會更快，因為維系的成本更高，基礎設施不行，影響的人群更大，比如電梯不好對幾層樓的居民來說，影響不是很大，走上去就是了，但對高層住宅居民來說，那真是要了老命了。

高層住宅社區非常看重兩點 ，第一是物業運營能力，第二是業主素質，而這兩點又都是非常難的，如果兩點同時滿足，比如一些高層豪宅社區，物業好，業主能力也比較強，愿意給物業費，社區維系得就會非常不錯。

而對絕大多數的高層住宅社區的物業來說，別說運營能力了，說白了，你能確保消防栓里有水回頭火災發生了樓里能有水滅火，就非常不錯了，因為能夠做到這一點的物業，也是非常非常少的。

2015年住建部曾經抽查了1300多棟高層建筑的消防情況，消防栓里沒有水或者說水壓不足的比例高達42%，然后像這種消防栓沒水導致火災直接越燒越大的案例，那就真是太多了。

去年12月，湖北武漢高層住宅小區發生火災，消防栓里沒有一滴水：

去年1月，貴州某小區消防栓水帶接口缺失；

這是今年的：

這幾年最令人震驚的應該是很多年前沈陽高層居民樓那次，火從下面一直燒到了高層。當時央視報道的原話是，「住宅樓突發火災，消防栓沒水」。

有興趣的話大家可以去搜一搜，從今年到去年到十年前，你都能搜出一大把突發火災消防栓沒水的事兒出來。

在我看來，確保消防栓有水以及水壓夠，方便發生什么事兒的時候有水可用，應該是物業運營最基本的門檻，但就這個門檻，太多物業公司達不到了，而且為了控制成本，把水費/電費省下來，弄不好故意拉閘，把閥門關了，到了該維修的時候也不會去維修。

我對這些事兒感同身受，因為我所在的小區，物業號稱是全國第一，就是萬科物業嘛，然后有業主某天夜晚發現物業工作人員用消防栓里的水洗泳池，還發視頻投訴了。

當然這只是高層住宅社區運營的一面而已，還有高空拋物，外墻壁脫落，等等，相比之下，小偷小摸都是小事。

涉及到業主素質層面，就更扯不清了，你要讓上百戶人家在一件事情上達成一致，這個難度比登天還難，比如裝個電梯什么的，比如樓梯間不要堆放雜物什么的，大家能打起來你信不。

一個社區的生命力大概可以由物業運營，社區商業和業主素質三方面構成，如果都不太行，這個社區的衰退速度會非常非常快，甚至用不了幾年就到處可以見到鳥拉屎了，談幾十年的建筑壽命那都是奢侈的。

而我作為一個曾經的物業行業從業者，以及從我目前的社區居住體驗來看，我對這三件事都不太樂觀，越是高層住宅社區，越依賴于物業運營和業主素質，但這倆又都是最難的。

問題來了，各位如果住在高層小區里，你對你們小區的物業和業主素質有很大的信心嗎？你能確保你所在小區的住宅樓里消防栓都有水嗎？都能用嗎？特別是一些三四線城市的朋友，你所在的城市高層住宅可能有上千棟，而能夠到這些滅火高度的消防車，可能1臺都沒有。

廣州能夠上百米滅火高度的消防車也就1臺，也有數據碩士3臺，但廣州的高層建筑有2.4萬棟，想想都刺激。

所以對很多人來說，買房的盡頭也就是租房，租十幾二十年的房，給孩子上學用，過一陣子房子就老了，哪兒哪兒都不舒服，物業不給力，估摸著就要換房了。

2019年的時候，央行做過一份中國城鎮家庭資產調查，城鎮家庭住房平均持有年限大概是10.3年，中位數才8年。換句話說大多數人不到10年就換套房，買房跟租房也沒啥區別。

不過這可能跟前邊那些年份房價上漲速度非常快有關系，或許一部分原因跟住宅社區衰退速度太快有關系。

但話又說回來了，避開高層住宅恐怕非常難，大多數城市的住宅樓基本都是高層和超高層，極少數洋房，這不是普通人能夠負擔得起的，而能夠負擔得起的大多位于非常郊區的位置，毫無價值。

所以，這就是結構性的困境，所謂結構性困境，就是你無法通過個體努力去擺脫這個困境，選來選去都在這個困境里，而這個困境的背后，當然是土地財政，地方是有最大動力把住宅高層化的，這樣才能賣更多錢。

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-END-2025年12月1日-

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