高層住宅沒有未來

又是新的一周，各位周一開心。上篇香港大火的文章里，我讓大家買房的時候避開高層住宅，后臺有說也有高層住宅很舒服的，是的，也有，但我不想給一個模凌兩可的觀點，如果要給一個明確的管帶你就是，我非常篤定地認(rèn)為，高層建筑是沒有未來的。

說淪為貧民窟都是好的，貧民窟起碼拆得動，很多高層建筑就是那種住宿體驗堪比貧民窟拆遷成本誰都不敢噴的存在，貧民窟中的戰(zhàn)斗窟。就跟廣州絕對宇宙中心的體育西那些小區(qū)一樣，由于地段太核心拆遷成本非常高，我曾經(jīng)去里面看過，爛得跟什么似的。

很多人談到高層住宅首先會談到壽命，70年使用權(quán)等等，這都是長遠(yuǎn)的概念了，你去真正住過高層住宅社區(qū)或者進去里面觀察過，你就知道，根本等不到70年，社區(qū)的衰敗速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過你的想象。

今天你看到的那些老破小，那些里邊都是一些老人家居住，墻壁脫落隨時有砸傷路人風(fēng)險，設(shè)施設(shè)備爛得不行的小區(qū)，距今也沒多久，也就三十年左右，整個社區(qū)就退化成這樣了。

所以談高層住宅的時候，談到建筑壽命那都是奢侈的，現(xiàn)實一點，從社區(qū)運營能力的角度看，高層住宅衰敗得會更快，因為維系的成本更高，基礎(chǔ)設(shè)施不行，影響的人群更大，比如電梯不好對幾層樓的居民來說，影響不是很大，走上去就是了，但對高層住宅居民來說，那真是要了老命了。

高層住宅社區(qū)非常看重兩點 ，第一是物業(yè)運營能力，第二是業(yè)主素質(zhì)，而這兩點又都是非常難的，如果兩點同時滿足，比如一些高層豪宅社區(qū)，物業(yè)好，業(yè)主能力也比較強，愿意給物業(yè)費，社區(qū)維系得就會非常不錯。

而對絕大多數(shù)的高層住宅社區(qū)的物業(yè)來說，別說運營能力了，說白了，你能確保消防栓里有水回頭火災(zāi)發(fā)生了樓里能有水滅火，就非常不錯了，因為能夠做到這一點的物業(yè)，也是非常非常少的。

2015年住建部曾經(jīng)抽查了1300多棟高層建筑的消防情況，消防栓里沒有水或者說水壓不足的比例高達(dá)42%，然后像這種消防栓沒水導(dǎo)致火災(zāi)直接越燒越大的案例，那就真是太多了。

去年12月，湖北武漢高層住宅小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，消防栓里沒有一滴水：

去年1月，貴州某小區(qū)消防栓水帶接口缺失；

這是今年的：

這幾年最令人震驚的應(yīng)該是很多年前沈陽高層居民樓那次，火從下面一直燒到了高層。當(dāng)時央視報道的原話是，「住宅樓突發(fā)火災(zāi)，消防栓沒水」。

有興趣的話大家可以去搜一搜，從今年到去年到十年前，你都能搜出一大把突發(fā)火災(zāi)消防栓沒水的事兒出來。

在我看來，確保消防栓有水以及水壓夠，方便發(fā)生什么事兒的時候有水可用，應(yīng)該是物業(yè)運營最基本的門檻，但就這個門檻，太多物業(yè)公司達(dá)不到了，而且為了控制成本，把水費/電費省下來，弄不好故意拉閘，把閥門關(guān)了，到了該維修的時候也不會去維修。

我對這些事兒感同身受，因為我所在的小區(qū)，物業(yè)號稱是全國第一，就是萬科物業(yè)嘛，然后有業(yè)主某天夜晚發(fā)現(xiàn)物業(yè)工作人員用消防栓里的水洗泳池，還發(fā)視頻投訴了。

當(dāng)然這只是高層住宅社區(qū)運營的一面而已，還有高空拋物，外墻壁脫落，等等，相比之下，小偷小摸都是小事。

涉及到業(yè)主素質(zhì)層面，就更扯不清了，你要讓上百戶人家在一件事情上達(dá)成一致，這個難度比登天還難，比如裝個電梯什么的，比如樓梯間不要堆放雜物什么的，大家能打起來你信不。

一個社區(qū)的生命力大概可以由物業(yè)運營，社區(qū)商業(yè)和業(yè)主素質(zhì)三方面構(gòu)成，如果都不太行，這個社區(qū)的衰退速度會非常非常快，甚至用不了幾年就到處可以見到鳥拉屎了，談幾十年的建筑壽命那都是奢侈的。

而我作為一個曾經(jīng)的物業(yè)行業(yè)從業(yè)者，以及從我目前的社區(qū)居住體驗來看，我對這三件事都不太樂觀，越是高層住宅社區(qū)，越依賴于物業(yè)運營和業(yè)主素質(zhì)，但這倆又都是最難的。

問題來了，各位如果住在高層小區(qū)里，你對你們小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主素質(zhì)有很大的信心嗎？你能確保你所在小區(qū)的住宅樓里消防栓都有水嗎？都能用嗎？特別是一些三四線城市的朋友，你所在的城市高層住宅可能有上千棟，而能夠到這些滅火高度的消防車，可能1臺都沒有。

廣州能夠上百米滅火高度的消防車也就1臺，也有數(shù)據(jù)碩士3臺，但廣州的高層建筑有2.4萬棟，想想都刺激。

所以對很多人來說，買房的盡頭也就是租房，租十幾二十年的房，給孩子上學(xué)用，過一陣子房子就老了，哪兒哪兒都不舒服，物業(yè)不給力，估摸著就要換房了。

2019年的時候，央行做過一份中國城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)調(diào)查，城鎮(zhèn)家庭住房平均持有年限大概是10.3年，中位數(shù)才8年。換句話說大多數(shù)人不到10年就換套房，買房跟租房也沒啥區(qū)別。

不過這可能跟前邊那些年份房價上漲速度非常快有關(guān)系，或許一部分原因跟住宅社區(qū)衰退速度太快有關(guān)系。

但話又說回來了，避開高層住宅恐怕非常難，大多數(shù)城市的住宅樓基本都是高層和超高層，極少數(shù)洋房，這不是普通人能夠負(fù)擔(dān)得起的，而能夠負(fù)擔(dān)得起的大多位于非常郊區(qū)的位置，毫無價值。

所以，這就是結(jié)構(gòu)性的困境，所謂結(jié)構(gòu)性困境，就是你無法通過個體努力去擺脫這個困境，選來選去都在這個困境里，而這個困境的背后，當(dāng)然是土地財政，地方是有最大動力把住宅高層化的，這樣才能賣更多錢。

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-END-2025年12月1日-

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