丁彥皓：當前中國經濟現狀所衍生的A股與房地產投資邏輯

當前中國經濟現狀所衍生的A股與房地產投資邏輯

在“丁彥皓聊投資”內部會員課程演講的部分摘錄

文\丁彥皓-可信財商

一、中國經濟增量財富全球第一，但是社會整體日子過的緊巴巴的根源

目前中國經濟最大的特征是冰火兩重天，人工智能、新能源與集成電路等高科技產業發展的如火如荼，但是傳統行業卻陷入冰封期，最終導致出現經濟總量持續上漲，增量財富全球第一，而社會整體日子過得緊巴巴的背離

導致這一現象產生的因素主要有四，即

1、 中國經濟本就處于新舊交替的關鍵期，紅利消耗殆盡的傳統行業進入冰封期已是歷史的必然，而新興高科技行業卻高速發展，這是中國經濟突破中等收入陷阱與拉美化的必然選擇

2、 美聯儲貨幣政策收緊，全球陷入流動性枯竭，中國為了防止被收割也無法過度寬松，導致整個社會整體呈現“沒錢”的態勢

3、 對市場人為干涉的過度，導致部分民營經濟舉棋不定與房地產產業鏈的徹底休克

4、 政府急需財政擴張，但是經濟又陷入低迷的困境

解決這一經濟現象其實就三招，即

1、 大力鼓勵高科技產業維持當前的態勢繼續急速發展

2、 放松管制、實施寬松的貨幣政策與積極的財政政策，鼓勵傳統行業回歸其應有的態勢，杜絕再次被人為打壓

3、 實施市場出清，讓部分毫無未來的沒落行業徹底的破產退出

二、中國經濟目前存在六大特征直接影響投資收益以及個人應對之策

中國經濟最大的特征就是市場經濟是嫁接在計劃經濟之上的，對投資而言，政府對市場的管控更多是機會，尤其能夠實現經濟的穩健運行，杜絕市場非理性癲狂后的經濟危機與金融風險

中國經濟目前存在六大特征直接影響投資收益，即

1、 中國社會正在打造一套風清氣正與嚴格規范化的市場體系，任何非法獲利最終大體都會得到清算

2、 高科技產業全面體系化崛起，這是最大的歷史機遇期

3、 政府即將開啟大規模的貨幣寬松、積極的財政政策以及全民與政府共同加杠桿

4、 人工智能等高科技對各行業的顛覆導致太多的企業與個人面臨不可逆的沖擊

5、 高科技產業與人口的大城市化戰略讓產業、資本與人才極其“聚集”，呈現結構化的特征

6、 政府急需財政擴張，需要大量的財政與非財政收入夯實財政

理解目前的中國經濟必須首先要承認市場出清的邏輯，即很多行業與個人已經徹底的被歷史所淘汰了，根本沒有逆轉的可能，對這一現象只有堅決的放棄，讓其永久性的退出，斷然不能再有任何的幻想

對個人而言，必須堅守三點，即

1、 遵從歷史趨勢與政府的政策導向，巧妙的借助既定規律與趨勢，實現自身的利益最大化

2、 全力擁抱，且死磕符合時代潮流，且被政府高度重視的行業

3、 對已經被歷史淘汰與被政府放棄的行業堅決遠離

三、目前中國經濟困境的破局之道就是人為拉高基本面持續提升地區的房價

目前導致中國經濟陷入尷尬的關鍵是行業周期、美聯儲加息以及人為過度調控后的房地產與土地財政徹底熄火，而這一問題的破局之道就是人為拉高基本面持續提升地區的房價，邏輯有四，即

1、 全面釋放最能賺錢這一群體的價值創造能力，長三角、珠三角以及核心城市戶均多套房，一旦房價暴漲，這一群體就有資格以房產作抵押融資用于投資與消費

2、 通過房地產的賺錢效應，吸引全國的資本蜂擁流入，再將其以土地財政的形式收歸地方政府，用于高科技產業培育以及基礎設施建設

3、 擴張社會資產負債表，使社會有錢消費與投資

4、 打通銀行與市場M2流通的燕塞湖

事實政府也正在著手處理這一經濟困境，否則大面積的失業與破產必然會把經濟拉入低谷，導致短期內很難觸底反彈

房地產對中國經濟支柱產業屬性的效應更大，邏輯有三，即

1、 中國14億人口的城市化與大城市化會衍生出無限的住房需求，最終帶動相關產業鏈的發展

2、 中國城市土地國有的制度決定地方政府能夠通過土地財政將社會財富收歸政府，用于基建和高科技產業培育，這需要房價越高越好

3、 中國社會居民70%的財富沉淀在房地產上，直接決定社會消費與投資的意愿與實力

理論上，政府期望房價持續上漲，越高越好，但是中國房地產市場就根本沒有任何泡沫，邏輯如下，即

1、 房地產市場是個既受政府主導，也是市場左右的行業，未有基本面支撐的泡沫已經在逐步破滅、出清，而留下來的都有基本面做支撐

2、 人口城市化、大城市化以及產業升級轉型遠超預期的現實決定中國核心城市的高房價具有堅實的基本面做支撐

3、 一旦房價遠高于基本面時，政府會通過“鎖盤”的形式人為管控，確保維持高房價的運行，以有價無市來支撐高房價的存續后，再通過產業升級轉型所釋放的高附加值逐步填平房價與基本面之間的“泡沫”

四、A股獨有的底層架構決定了指數的走勢，但是投資更多應該堅守市場化主導的民營資本

股市對政府而言，本就是個為國有企業融資的平臺，現在更多是為高科技企業融資，倡導社會資本自負盈虧

這種定性的前提是穩定，股價圍繞內在價值波動，政府從中獲益除了印花稅外，更多是讓價格圍繞內在價值波動，而人為拉高股價對政府更多是金融風險與資產泡沫外，再無好處

但是，美國股市持續上漲的關鍵是其完全基于市場化邏輯構建，遵從市場公允出清的法則，對弱者持續淘汰出局

另外，美國的技術水準與國際霸權導致其高科技產業能夠收割全世界，最終讓其急速高速發展，造就了英偉達、高通、蘋果、特斯拉等偉大的企業

中國之所以暫時未出現超級偉大公司的關鍵是與其經濟發展的階段與全球影響力有關，事實中國相對美國依然處于二流地位，但是正在崛起如華為之類的偉大公司，而騰訊、阿里以及小米等僅僅是基于美國基礎技術的應用，很難與超級偉大的公司相提并論

而中國真正能夠誕生一批享譽世界的公司應該就在人工智能時代，基于目前的態勢能夠發現，中國在人工智能領域的底層技術架構與美國不相上下，但是在技術運用領域卻遠超美國，理論上應該正在孕育一批偉大的公司

人工智能行業相對互聯網行業最大的特征是行業極為細分，無法形成流量為王的態勢，即各企業只能在自身的細分行業做到極致，但是無法囊括人工智能的整個行業，加劇了投資的難度，需要持續深度研究

A股是個“二元結構化”的市場，其中政府主導的國有資本與市場主導的民營資本呈現“雙軌制”運行，國有資本更多是把持發展飽和的傳統行業，而新興高科技領域更多受民營資本掌控

國有資本把持的傳統行業發展飽與行業格局固化，基本面已經趨于穩定，根本不具備投資的價值

而民營資本掌控的高科技領域卻完全基于市場出清，其實實用性的創新更要應該基于民營資本，諸如低空飛行、智能駕駛、人工智能以及新能源汽車等

自然投資更應該拘泥于市場化主導的民營資本，而對政府主導的國有資產位于次之

國家隊這次介入股市的目的有二，其中目的之一就是試圖以坐莊的形式收割社會財富，夯實財政，且順帶拉高指數，打造人造牛市，結果被人為拉高的指數權重股套在了高位

目前國家隊斷然不可能輕易放棄，一定會死磕到底，自然指數不可能暴跌，但這是以國家隊持續流血，最終大多數人埋單為代價的

另外，中國不缺創新，缺的是鼓勵創新的營商環境，這是浙江與廣東經濟發展遠超其他地區的關鍵，如果這次山東將面條廠手搓飛機的小老板以非法經營罪扔到監獄里，則意味著山東經濟也就這個樣子，很難再有大的突破

五、在中國高科技體系化崛起的背景下，選擇基本面持續穩步提升的價值投資是A股投資獲利的關鍵

投資主要賺三類錢，即

1、 基本面持續穩步提升的價值投資

2、 通貨膨脹與資產泡沫所衍生的財富再分配

3、 散戶間的相互收割

最陋，最低級，也最不賺錢的就是散戶間的相互收割，但是這是太多人最期望的方式，盲目的高估自身的實力，試圖練就點石成金的手指頭，一勞永逸，但是投資需要持續的贏，而短線買進賣出是賭博式的贏一票，虧一票的瞎忙活

在中國高科技體系化崛起的背景下，選擇基本面持續穩步提升的價值投資是A股投資獲利的關鍵，既能保證盈利，也能杜絕風險

但是，價值投資本就是個高認知財富階層的游戲，需要以十年為一個周期來持有，根本不適以薪酬為生，認知極其普通的散戶

普通散戶有三大悖論，即

1、 認知低，根本沒有判別力，聽風就是雨，也經受不起資本市場的大起大落沖擊

2、 只想立即賺大錢，心態失衡，行為短視

3、 天天盯著幾個小錢，一錢多用，訴求過多，無法長線布局

其實，我也根本沒擺脫散戶的這三大悖論，主要是實力不允許長線持有，為了杜絕這一悖論，選擇貸款買房，房子極差的流動性迫使我必須長線持有，最終實現財富的躍遷

股市，尤其A股帶有明顯的賭場特征，難度系數最高的就是無法準確的預判板塊輪動與市場風格的持續切換，基于此，我們三招應對，即

1、 多元布局，但是最多只持有四只標的

2、 堅定與低估，且基本面持續穩步提升的優質標的為伍，熬時間

3、 將每一波行情的收益高杠桿買成房子

六、對中國普通老百姓而言財富突破就是貸款買房，基于銀行貸款將未來30年的部分收入一次性折現，借助第四輪房地產行情實現財富的躍遷

散戶在股市很難賺到錢，邏輯有三，即

1、 認知低，不專業，根本看不懂股市的本質，極易隨著股價的漲跌迎風起舞

2、 投資一只票需要多年的堅守，既要承受所持股票股價的暴跌，又要經歷其他股票上漲的誘惑，根本無力應對風云詭譎的股市風云

太多的人根本就不具備玩股票的潛質，很多散戶把股市賭場化，只想打造一個憑著自我判斷點石成金的手指頭，天天撈錢，顯然天真了，最終也與持續受益無關

3、 資本規模太小，即使能夠玩得爐火純青，也無法獲得足夠多的收益改變生活

但是已經取得成功的人與傻乎乎的散戶都在妖魔化個人能力，一個神話自己，構建自身很牛逼的虛幻，另一個試圖走捷徑，尋求不用付出而獲取巨額收益的路子

股市的賭博化特征決定實力不足，價值觀扭曲之人必然血本無歸，即使短期運氣好，獲得一點收益，很快不但會虧回去，而且還會本金嚴重受損

其實，大財的獲得必須基于兩點，即

1、 借勢

2、 借力

要想借勢必須基于兩點，即

1、 首先要將自己放在一個紅利豐厚的賽道，即與錢很近的行業

2、 數十年如一日的堅守與死磕，磨練出火眼金睛與神功附體

然后在行業上行期，巧妙的利用外力數倍放大自身的資本規模，一把從頭吃到尾，呈指數的放大收益，最厲害的就是上市

但是對中國普通老百姓而言財富突破就是貸款買房，中國經濟的現實決定少數地區房地產的基本面依然呈上行的態勢，具有極大地投資價值，基于銀行貸款將未來30年的部分收入一次性折現，借助第四輪房地產行情實現財富的躍遷

七、投資不但要有過人的認知和定力，而且還要有一定規模的資本積累，而原始資本的積累對太多的人幾乎不可能

混股市一定要基于體系化戰略布局，用價值投資的邏輯，通過高認知與深度研究選擇到低估，且未來發展空間無限的優質標的，以合理的價格買入后，以十年為一個周期長期持有，但是要想獲得巨額收益，還需要有一定規模的原始資本

而這個世界的現實是太多的人根本無力積累原始資本，更多只是窮盡全力維持一個基本的溫飽，只是曾經運氣好，時代上行，全國房地產大爆發，很多人糊里糊涂的買了兩套房子，靠運氣積累了一點原始資本，一旦房地產大潮退去，很多人的實力就原形畢露了

另外，真正能夠做成事需要太多的外在條件與個人稟賦，疊加一點運氣

投資不但要有過人的認知和定力，而且還要有一定規模的資本積累，而原始資本的積累對太多的人幾乎不可能，事實大多數人都以打工為生時，根本無法積累到大規模的原始資本

不要試圖幻想加薪升職，能夠被無法取代的人實在是太少了，只要能夠被取代，加薪升職這條路就注定走不通

原始資本的積累一定要基于三點，即

1、 認識與實力

2、 行業紅利

3、 人生運氣

對于任何一個人而言，到一定年紀就定型了，不可能有大的改變，只是在極其細小的縫隙找機會，但是概率極低，最近的一次大機會就是第四輪房地產行情，但是“結構化”導致獲益者是極少數

最近我為什么選擇重倉房地產邏輯有三，即

1、 第四輪房地產大行情已經到來（借勢）

2、 可以借助高杠桿，數倍放大自身的資產規模（借力）

3、 太陋逼，根本拿不住，用錢的地方太多，很快就被挪掉了，只能在房地產市場主動被套牢

在財富積累的初期一定要有底層資產的沉淀，這是原始資本的第一階段，而非全部投入股市，漲漲跌跌，弄不好會瞬間打折，得不償失

八、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示范區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不愿讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最后不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，我本人已經投資三套，約360萬，正在裝修，計劃用于出租，目前張江長三角科技城呈現八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產業的密集涌入，具有高附加值產業加持的優勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教