香港大火，萬科渡劫，本質上都是房地產的同一個病根！

香港大火，萬科渡劫，把這兩件事放在一起看，就會發現，房地產留下來的爛攤子，需要一代人甚至幾代人痛苦消化。香港突發17年罕見五級大火，燒了整整兩天兩夜，一百多條活生生的生命就此定格，另一邊距離不遠的深圳，曾經的優等生萬科也在渡劫，關于他要“市場化破產”的傳聞已經不脛而走，深圳地鐵這些年累計對萬科輸血快300億，都止不住頹勢。有人說“這倆八竿子打不著”，一個是天災，一個是企業危機，能有啥關系？這兩件事就像一根繩上的兩只螞蚱，扯出的是房地產行業積重難返的爛攤子，這根本不是砸錢能補的窟窿，搞不好真得讓一代人，甚至幾代人來買單。

先說說香港那場讓人揪心的大火，新界宏福苑的8棟樓連燒，從22樓一直竄到頂樓，滾滾黑煙遮天蔽日，住在附近的居民說“隔著兩條街都能聞到焦糊味”。可你知道最無奈的是什么嗎？消防車來了一大堆，卻只能在樓下干著急，不是消防員不拼命，是梯子夠不著！

全香港能到50米以上的云梯，滿打滿算只有25臺，其中最高的云梯也就101米，頂天了夠到33層樓。可宏福苑那片樓，動輒就是40多層，火從22樓燒起來，云梯剛夠到火場邊緣，水根本噴不到核心區域。最后沒辦法，只能靠消防員背著幾十斤的裝備，從樓梯往上沖，有個消防員中暑暈倒在30樓，醒了喝口水又接著往上爬，看著都讓人心疼。

可能有人會說“香港彈丸之地，裝備跟不上也正常”，那深圳夠發達了吧？全市100米以上的云梯，統共就兩臺，一臺在福田，一臺在南山，要是關外發生高層火災，調過來就得一個多小時，黃花菜都涼了。

問題又來了：既然高層火災這么難救，為啥開發商還非得把樓蓋得跟“通天塔”似的？真當是為了給你看風景、采光好？別太天真了，這里面全是開發商的算盤珠子，打的全是“錢”的主意。

賣地收入怎么算？公式擺這兒了：土地面積×樓板價×容積率。土地面積是政府定的，樓板價是拍賣時搶的，這倆都動不了，唯獨容積率，是開發商能玩命薅的羊毛。舉個例子，一塊1萬平方米的地，樓板價1萬塊/平，容積率要是2，就能蓋17層左右的樓，總建筑面積2萬平，賣地對應的收入就是2億；可要是把容積率調到3.5，就能蓋33層的高樓，總建筑面積飆到3.5萬平，收入直接沖到3.5億，平白多賺1.5億，換你是開發商，你干不干？

更雞賊的是，開發商為啥死死卡在33層？因為33層每層3米，總高剛好99米，差1米不到100米。國家有規定，住宅超過100米，就得做專門的防火隔離層，消防電梯、噴淋系統全得升級，甚至樓梯間都得加加壓，每平米的成本至少多花200塊。就這1米的差距，一棟33層的樓，就能省下好幾千萬的成本。

香港就更離譜了，連100米的限制都沒有，開發商更是把土地“榨干吸凈”，恨不得在針尖大的地方蓋100層樓。宏福苑那片小區，容積率高達4.8，樓與樓之間的間距只有15米，比內地的老小區還擠。火災一發生，樓間距太近導致火勢竄得快，高層又超出云梯范圍，只能靠直升機吊水滅火，可香港的空域本來就緊張，直升機飛了十幾趟才控制住火勢，要是再晚幾個小時，后果不堪設想。

這邊香港的火剛滅，那邊深圳萬科的“火”就燒起來了。最近網上全是“萬科要市場化破產”的消息，雖然萬科緊急辟謠，但架不住數據難看，流動負債高達1.2萬億，手里的現金只有1100億，連短期債務都快覆蓋不了了。

你以為萬科只是“缺錢”？大錯特錯！萬科的問題，比“沒錢”可怕一萬倍——它搞出了一套龐大的“影子資金體系”，把表外玩出了花，就像在懸崖邊上走鋼絲，現在終于快踩空了。

萬科的體外資金池里，有兩個“吸金黑洞”，一個叫鵬金所，一個叫博商資管。鵬金所聽著像個正規金融機構，實際上就是萬科自己的“錢袋子”，專門盯著員工和散戶的錢包，他的理財產品，收益率比銀行高2個點，還打著“萬科背書，穩賺不賠”的旗號，不少萬科員工把半輩子的積蓄都投了進去。

如果說鵬金所是“小打小鬧”，那博商資管就是“大殺器”，專門跟大機構玩融資，一出手就是幾十上百億。博商資管通過發行信托計劃、資管產品，從銀行、基金公司手里圈錢，這些錢同樣不進萬科的表內，直接打到項目公司的賬戶上。最狠的是，博商資管搞了個“抽屜協議”，萬一項目虧了，萬科不承擔連帶責任，風險全由投資方自己扛。

為啥萬科要搞這么復雜的體外體系？說白了就是“既要又要還要”，既想有錢去蓋那種超高樓、高樓，動不動就是上千戶的大項目，又不想讓負債出現在自己的報表上，怕影響股價和融資。市場好的時候，這套體系確實能賺大錢，項目賣得好，本金利息都能還上，皆大歡喜；可市場一差，項目賣不動，資金鏈一斷，整個體系就塌了，最后買單的不是萬科，而是那些投了錢的員工、散戶和機構。

現在回頭看，香港的大火和萬科的危機，看似風馬牛不相及，實則指向同一個病根，房地產行業的“貪婪無度”。當年開發商們眼睛都紅了，一邊學香港的模式，拼命抬高容積率，蓋越來越高的樓，把土地的價值榨到極致；一邊學華爾街的玩法，搞表外資金池，瘋狂加杠桿圈錢，把風險轉嫁給全社會。他們賺得盆滿缽滿，住豪宅、開豪車，而普通人呢？要么住著火險極高的高樓，要么被卷進資金騙局，血本無歸。

香港的大火讓全世界都看到了，“住得高、住的密”的風險，萬科也嘗到了“玩資本”的代價，房地產留下這些教訓，太深刻了，也太慘痛了。