為武侯挽尊

今天，成都中心城區(qū)的11月涉宅用地拍賣，正式落下帷幕：3宗土地走到臺(tái)前并成交，其中2宗來(lái)自一圈層，1宗來(lái)自二圈層。

武侯區(qū)，成為本月土拍的絕對(duì)主角，計(jì)劃出讓5宗土地，2宗成交、2宗流拍、1宗撤回，可謂經(jīng)歷過(guò)至暗時(shí)刻，也享受過(guò)高光瞬間。

而今日的土拍現(xiàn)場(chǎng)，算的上是武侯區(qū)的高光舞臺(tái)。

武侯今天出讓的第一宗土地，來(lái)自桐梓林，為27.5畝住宅用地，容積率2.5，最終由中海競(jìng)得，成交樓面價(jià)19300元/㎡、成交總價(jià)約8.85億元，溢價(jià)率7.2%。

值得一提的是，這宗地的起拍價(jià)為18000元/㎡，為1～11月TOP8，還沒(méi)開(kāi)拍就已經(jīng)為剛剛流拍+撤回三宗宅地的武侯成功挽尊！

而這宗地，是9月18日才通過(guò)土地調(diào)規(guī)“調(diào)”出來(lái)的新宅地，原來(lái)是四川省旅游學(xué)校（武侯校區(qū)）閑置的低效土地。

當(dāng)時(shí)我們就已經(jīng)高度關(guān)注這宗地，畢竟桐梓林已經(jīng)很多年沒(méi)有新地和新項(xiàng)目供應(yīng)了。如今，短短兩個(gè)月就入市拍賣——武侯“挽尊”的決心，展露無(wú)疑。

▍9月18日武侯地塊調(diào)規(guī)圖

最終7.2%的溢價(jià)，雖然沒(méi)有大爆，但已是今年來(lái)武侯TOP3的溢價(jià)率了，并且也是中海今年首次拿地。不得不讓人感嘆：還得是桐梓林啊！

這宗地有多誘人？幾個(gè)標(biāo)簽就能說(shuō)清楚。

第一，南中環(huán)以內(nèi)——天府大道在這里都不叫天府大道，叫「人民南路」！

從地理屬性來(lái)看，這宗地集齊了主城中環(huán)內(nèi)+城南+天府大道三大價(jià)值buff；從板塊屬性來(lái)看，這宗地位于正兒八經(jīng)的桐梓林，不管從哪個(gè)角度看，均是“賣便宜了觀眾都不答應(yīng)”。

第二，棕北中學(xué)隔壁。

老“南富”對(duì)棕北中學(xué)，應(yīng)該不會(huì)陌生——既是成都 一梯隊(duì)的學(xué)校，也是整個(gè)板塊較早建成的配套。

在棕北中學(xué)隔壁，就意味著被桐梓林已經(jīng)成熟的大量資源所包圍：地鐵1、5、7、18號(hào)線都在步行1公里出頭的范圍內(nèi)；一眾社區(qū)底商提供濃厚的煙火氣；東側(cè)約200米大悅時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)在建，約12萬(wàn)方的商業(yè)體量囊括寫字樓、公寓、酒店、街區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，現(xiàn)已完成首批意向簽約……還不滿足，附近的新南天地商圈也夠逛了。

▍大悅時(shí)代廣場(chǎng)效果圖

第三，錦繡花園和中糧·天悅壹號(hào)附近。

二三十年前，錦繡花園把桐梓林的名號(hào)打出去了，對(duì)于中海的新地塊而言，直接省了不少板塊解釋成本。

而中糧·天悅壹號(hào)，是區(qū)域內(nèi)最新的住宅項(xiàng)目，2023年12月首次開(kāi)盤，起價(jià)700萬(wàn)，當(dāng)天成交7個(gè)億，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)主城2.5環(huán)內(nèi)單日單盤最佳銷售業(yè)績(jī)。雖然后面有550萬(wàn)起的房源入市，但也快速售罄——區(qū)域購(gòu)買力有多強(qiáng)，已無(wú)需多言。

再看當(dāng)下，中海的新地塊將是桐梓林首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，未來(lái)入市必然不缺買家。

而溢價(jià)率沒(méi)有沖到太高、樓面價(jià)也沒(méi)“破2”，UP君猜測(cè)應(yīng)該和地塊本身的素質(zhì)有關(guān)：規(guī)模不大，又夾在已建成的小區(qū)、寫字樓和4S店之間，有操作難度。但另一方面，又需配建微綠地和小型體育場(chǎng)，妥妥的銷售利器啊！

所以，只要克服視距難點(diǎn)，中海這個(gè)新項(xiàng)目，很容易出圈——現(xiàn)在，就看他們后續(xù)如何操作了！

新津今天出讓的土地，來(lái)自新津TOD，為62.2畝住宅用地，容積率2.0，由川昱古建與瑞新匯創(chuàng)底價(jià)競(jìng)得， 成交樓面價(jià)4000元/㎡、成交總價(jià)約3.3億元。

這是新津TOD今年第二次供地，上一次是3月18日新津城投與新希望聯(lián)合競(jìng)得的約120畝地塊，如今仍未亮相。地塊詳情：

相較于8個(gè)月前，板塊樓面價(jià)沒(méi)有變化，依然是4000元/㎡，相當(dāng)穩(wěn)。兩宗地也各有優(yōu)勢(shì)：之前的120畝地塊，生態(tài)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)；今天的62畝地塊，交通及配套優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)：步行約500米可達(dá)10號(hào)線新津站；西側(cè)規(guī)劃有一所幼兒園，北側(cè)是規(guī)劃綠地+運(yùn)動(dòng)館+文化館，南側(cè)隔一個(gè)地塊就是嘉祥領(lǐng)辦的公立學(xué)校——牧山云辰學(xué)校，東側(cè)隔一個(gè)地塊則是私立的墨文學(xué)校。

值得一提的是，牧山云辰學(xué)校初中已于去年正式招生，小學(xué)則在今年9月也正式開(kāi)校，目前的劃片范圍內(nèi)有兩個(gè)項(xiàng)目：旭輝和龍智1號(hào)——按照就近入學(xué)的劃片原則，川昱古建與瑞新匯創(chuàng)的62畝新項(xiàng)目，未來(lái)也極有可能被納入劃片范圍。

此外，地塊規(guī)模適中、方正布局、周邊界面嶄新，都讓這宗地未來(lái)的宜居屬性極高。新津TOD為剛需家庭提供理想生活的決心，有目共睹！

除了桐梓林和新津TOD成交的兩宗土地之外，今天，金牛城投&金牛國(guó)投&金牛環(huán)投還底價(jià)競(jìng)得了金牛區(qū)茶花23.36畝地塊，是11月21日延期至今天出讓的，此前我們已經(jīng)預(yù)告過(guò)，此處不再贅述，感興趣的朋友戳→

武侯今天原本計(jì)劃出讓的第二宗土地，來(lái)自機(jī)投橋，為61畝住宅用地，容積率1.8，但在開(kāi)拍前臨時(shí)被撤回了——這已經(jīng)是機(jī)投橋本周之內(nèi)“折戟”的第三宗地了，本周二就已經(jīng)流拍了一宗19畝和一宗52.6畝宅地。

▍19畝&52畝流拍地塊現(xiàn)狀

被夾在流拍的兩宗地之間，今天這宗地在開(kāi)拍前，就已經(jīng)讓人心驚膽戰(zhàn)：會(huì)不會(huì)再次流拍？

▍今日61畝地塊現(xiàn)狀

如今，答案揭曉：開(kāi)拍前被撤回，和流拍殊途同歸。

其實(shí)從地段來(lái)看，機(jī)投橋這3宗地，并不算差。

武青南路與永康路交匯的西北側(cè)，區(qū)域內(nèi)有部分已入住小區(qū)，也有龍江路小學(xué)、西蜀實(shí)驗(yàn)幼兒園兩所公立學(xué)校以及一條水系，步行可達(dá)9、17號(hào)線換乘的機(jī)投橋站。跨過(guò)武青南路有川師附中，跨過(guò)永康路則進(jìn)入武侯新城北片區(qū)核心。

▍區(qū)域現(xiàn)狀

之所以市場(chǎng)認(rèn)可度不高，UP君認(rèn)為，應(yīng)該原因有二。

第一，區(qū)域成熟度依然不夠。早年規(guī)劃的機(jī)投橋TOD遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，周邊規(guī)劃的社區(qū)綜合體、醫(yī)療用地、綠地等配套也暫時(shí)沒(méi)有動(dòng)態(tài)，難免讓購(gòu)房者和房企在下手時(shí)有些遲疑。

第二，交通優(yōu)劣勢(shì)參半。臨主干道和鐵路，噪音和灰塵會(huì)比較大，外部四通八達(dá)，但地塊所在的機(jī)投橋北片區(qū)路網(wǎng)目前暫未打通，內(nèi)部通達(dá)性不佳。

▍成蒲鐵路現(xiàn)狀

這樣的地塊，想要獲得市場(chǎng)認(rèn)可，或許只有走性價(jià)比路線——1.4萬(wàn)+/㎡的起拍樓面價(jià)，疊加1.5～1.8的容積率，無(wú)疑增加房企操作難度。

相較之下，區(qū)域內(nèi)在售的中國(guó)鐵建·宸語(yǔ)府，靠近永康路、遠(yuǎn)離鐵路，同時(shí)容積率也達(dá)到2.5，整體優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)、操作難度更小，后續(xù)武侯會(huì)否調(diào)整土地規(guī)劃，我們將持續(xù)關(guān)注。

說(shuō)完今天出讓的地塊，咱們?cè)賮?lái)看看本月溢價(jià)最高的地塊——郫都42畝。

本周二（11月25日），郫都出讓了一宗郫筒板塊的土地，為42畝住宅用地，容積率2.0，由金沙鷺島以樓面價(jià)6000元/㎡、總價(jià)約3.37億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到39.5%！

這宗地成交的當(dāng)天，成都中心城區(qū)原本計(jì)劃供應(yīng)4宗土地，但最終成交的只有郫都這一宗——武侯機(jī)投橋的2宗流拍，成華杉板橋的1宗撤回。

而當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)的房企，都是為了郫都地塊而來(lái)：7家房企舉牌，直接創(chuàng)下4個(gè)月來(lái)最高溢價(jià)。

能夠?qū)崿F(xiàn)如此高的溢價(jià)，這宗地肯定是有兩把刷子的。

首先，板塊“左右逢源”，既可享菁蓉湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可倚靠望叢祠城市更新紅利。

其次，周邊高價(jià)值資源云集，門口就是有軌電車蓉2號(hào)線晨光站，2站即可換乘6號(hào)線；緊挨水系與配建綠地；區(qū)人民醫(yī)院、磨底河濕地公園、晨光社區(qū)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以及嘉祥等全齡段教育就在旁邊；人居、保利、龍湖等知名房企的項(xiàng)目多已交付。簡(jiǎn)言之：熟地，完全不用拓荒。

最后，地塊素質(zhì)強(qiáng)，規(guī)模適中，操作難度不大；價(jià)格實(shí)惠，后期可以性價(jià)比取勝。

此外，拿地的房企也很值一提：金沙鷺島。這家民營(yíng)房企 已經(jīng)在周邊打造了臻宸壹品、璟宸壹品兩個(gè)項(xiàng)目，并積累了一定的口碑和客戶，再次出手，足以說(shuō)明其對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的信心！

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這個(gè)月的中心城區(qū)土拍，計(jì)劃供應(yīng)18宗土地，最終成交13宗土地，創(chuàng)下今年流拍+撤回地塊數(shù)量的新紀(jì)錄，但可謂是幾家歡喜幾家愁。

有青羊大悅城塵埃落定的欣喜，也有機(jī)投橋數(shù)度流拍的失落；有郫都地塊高溢價(jià)成交的揚(yáng)眉吐氣，也有杉板橋地塊緊急撤回的大跌眼鏡……

▍杉板橋流拍地塊圖&現(xiàn)狀，這宗地被緊急撤回讓不少UPer扼腕嘆息，大家一致表示：撤回的原因應(yīng)該是——商業(yè)比例太高，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈的杉板橋，操作難度確實(shí)大……

整體來(lái)看，一圈層熱點(diǎn)板塊與二圈層成熟板塊依然搶手，非熱點(diǎn)板塊仍需在其他方面增強(qiáng)吸引力。

下周就將進(jìn)入2025年的最后一個(gè)月，土拍市場(chǎng)是否會(huì)有反轉(zhuǎn)？我們將持續(xù)關(guān)注。

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今年土拍合集↓

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>10月30日：

>10月16日：

>9月30日：

>9月16日：

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>7月25日：

>6月26日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

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