房子的漲價(jià)，是滯后的

文：蔡壘磊

很多人還在死扛，盼著房子能漲回來，比如通脹了，全球大放水了，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)了等等，房子就會(huì)水漲船高。但其實(shí)哪怕是這樣，在所有能起來的東西里，房子也幾乎是排最后的。

不知道有多少人看過不同統(tǒng)計(jì)口徑的“上海家庭的資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的中位數(shù)”？大體是一致的，分別是400/500萬，和200/300萬，也就是扣除了各種貸款和負(fù)債以后，家庭凈資產(chǎn)的中位數(shù)，大概就是兩三百萬。但如果除去自住房，剩下的凈資產(chǎn)中位數(shù)，就只有三四十萬了——這些才是真正可用于投資和消費(fèi)的資產(chǎn)。

以上說的都是以家庭為單位，如果是歸屬于個(gè)人的財(cái)富，很多都得再除以2才行——這才是真實(shí)的國(guó)民財(cái)富情況，而且是在全國(guó)排名前2的上海。

房?jī)r(jià)過去20年的上漲，是多重因素的綜合，比如城市化進(jìn)城加速，大量人口遷徙進(jìn)城，需求集中爆發(fā)；再比如大拆大建，大搞基建，導(dǎo)致拆遷頻繁，于是老破小價(jià)格居高不下，進(jìn)入城市的門檻被提高等等。少數(shù)核心城市的容量，并沒有準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)那么多人口的瞬時(shí)遷入，房子等于是被拍賣fomo起來的。這個(gè)時(shí)候進(jìn)行城市擴(kuò)容建設(shè)的人，本質(zhì)上是在為社會(huì)提供很大的貢獻(xiàn)，即抹平供需差，那就都賺到了時(shí)代的紅利，比如開發(fā)商——注意，他們是靠在社會(huì)最需要的地方抹平供需差，為社會(huì)做了當(dāng)時(shí)最大的貢獻(xiàn)，才成功的，而不是什么靠黑心成功的。

而在核心城市里的正常居民，通過小換大，差換好，把自己的賬面凈資產(chǎn)做多了。換下來的房子給誰了？6個(gè)錢包涌進(jìn)來的試圖提高自己居住的城市級(jí)別的外地人——大家都是一層一層往上爬，你蛻下來的殼，自有更低級(jí)別的人往里鉆。

但供需不可能永遠(yuǎn)錯(cuò)配，有做市商，有搬運(yùn)供需的黃牛，紅利就遲早會(huì)被搬完——既然你要，那就誰都想涌進(jìn)這個(gè)行業(yè)把房子造給你，然后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房產(chǎn)商數(shù)量高于了人口密度對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)商數(shù)量的10倍。可是哪怕供已經(jīng)大于了求，由于民眾對(duì)房子的預(yù)期短時(shí)間里沒有轉(zhuǎn)過來，于是價(jià)格就還在fomo，那高房?jī)r(jià)就成了紙糊的，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)戳一下就破，然后慢慢回到其應(yīng)有的價(jià)格——什么價(jià)格？位子不好的房子全部歸零。你不造多了嗎？那位子不好的留著干什么？?jī)r(jià)格就應(yīng)該是0才對(duì)，因?yàn)椴粫?huì)有人住。然后位子好的，次好的，也是一層一層尋找“應(yīng)該住它”的主人。

怎么找？你看現(xiàn)在這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，就還遠(yuǎn)沒有到找到最終主人的地步——家庭凈資產(chǎn)兩三百萬，只有三四十萬的可投資資產(chǎn)，買什么？你置換，就必須把自己的先賣出去，可你自己的也賣不出去，那怎么置換呢？你現(xiàn)有的可投資資產(chǎn)，不足以支撐你“先買”——那這個(gè)鏈條就斷了。

鏈條什么時(shí)候能續(xù)上？就是國(guó)人的可投資資產(chǎn)一定要大幅增加，一個(gè)是絕對(duì)值上的增加，第二個(gè)是占總資產(chǎn)比例上的增加。即這個(gè)僵住的鏈條要打破，是必須要支撐相當(dāng)一部分人可以“先買”，而不是必須先賣才能后買——只有這樣，鏈條才能從負(fù)循環(huán)，重新走向正循環(huán)。

就跟NFT一樣，幣圈人不先通過土狗幣賺到大量的“便宜錢”，怎么買NFT消費(fèi)，怎么有“彰顯身份”的需求呢？大家對(duì)房子的居住屬性，有改善的需求，這是對(duì)的，但得大家都能賺到很多便宜錢的時(shí)候，才輪到房子。以前優(yōu)先輪到房子，是在那個(gè)階段被房子的漲幅給迷惑了，大家是投資心態(tài)，怕錯(cuò)過；現(xiàn)在大家都理性了，把房子當(dāng)消費(fèi)，那就得最后才輪到它了，是手里確確實(shí)實(shí)錢多了很多，才輪到去滿足自己的心理需求，畢竟是大筆消費(fèi)，不是買個(gè)labubu，那國(guó)人消費(fèi)得起幾百萬的物件的有多少人？占比是極低的。

所以你就看這個(gè)指標(biāo)，只要國(guó)人70%～80%的凈資產(chǎn)還在房子上，就沒戲。只有房子跌，人們慢慢通過工作攢錢，通過割肉把房子的剩余資產(chǎn)換到金融資產(chǎn)里，而金融資產(chǎn)又漲，這個(gè)時(shí)候，房子的正循環(huán)鏈條才會(huì)在很多人繼續(xù)看空的時(shí)候，偷偷續(xù)上——你看房子有沒有戲，得看人們兜里是房子占的資產(chǎn)多，還是“待買房子的潛在可用資產(chǎn)”多。所以金融資產(chǎn)占比高，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)率提升，金融資產(chǎn)漲價(jià)——是一個(gè)也不能少，然后房子才能走出泥潭。

因此現(xiàn)在守著房子說遲早會(huì)漲回來，是沒有意義的，因?yàn)橐陨线@些條件不符合，房子是不會(huì)漲回來的。而在這些條件符合了以后，房子再通過一兩年筑底，走出泥潭了，那么前面的這些金融資產(chǎn)的漲幅，和工作紅利，你是不是都錯(cuò)過了？你在那個(gè)時(shí)候，用已經(jīng)大漲的金融資產(chǎn)，再換回繼續(xù)跌一半的房子，是不是一下可以換現(xiàn)在的好幾套呢？那你是不是突破階層了？

這就是底層邏輯，如果你不愿意相信，后面10年還要吃大虧的。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。

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