首次！第一省會(huì)，新房均價(jià)破“3”了

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　　作者：余飛

　　01

　　廣州房?jī)r(jià)，繼續(xù)新低

　　第一省會(huì)廣州的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，正在走出底部，但房地產(chǎn)的筑底，仍沒有看出任何跡象。

　　整體來看，北上廣深四大一線城市，前三者都曾在過去三年的救市中，有過些許喘息機(jī)會(huì)，唯獨(dú)廣州，下跌的倔強(qiáng)無人可擋。

　　以去年九月末的一線城市集體救市來看，國家統(tǒng)計(jì)局披露：

　　北京10月份開始連漲，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同樣在10月份轉(zhuǎn)漲，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上漲，二手房11月份止跌上漲，直到今年4月份才又陷入了雙跌。

　　唯獨(dú)廣州，無論新房還是二手房，從未上漲過。新房持續(xù)下跌，二手房?jī)H4月份持平，其余時(shí)間都在下跌。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

　　再看民間兩大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：

　　第一，貝殼找房披露的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前廣州的二手房成交價(jià)已經(jīng)跌至2.16萬元/平方米，創(chuàng)下新低。

　　相比于今年1月份的2.65萬元/平方米，下跌了18.5%。

　　來源：貝殼找房

　　第二，克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，11月前半個(gè)月廣州商品住宅（新房）整體成交價(jià)格跌破了3萬元，降至29488元/平方米。

　　來源：克而瑞廣佛

　　下轄的11個(gè)區(qū)，其中花都、增城、從化的新房均價(jià)都是“1”字頭。

　　來源：克而瑞廣佛

　　廣州相比于京滬深，對(duì)下跌相當(dāng)執(zhí)著。

　　但有趣的是，廣州的救市反而是四大一線城市中最激進(jìn)的一個(gè)。

　　京滬深至今沒有完全放開限購，而廣州去年就早早地全脫了，在廣州買房不需要任何條件，沒有套數(shù)限制。

　　這就讓廣州相當(dāng)尷尬。

　　為何最激進(jìn)的救市措施，換來了最執(zhí)著的下跌？

　　02

　　一線城市中，廣州為何最不耐扛

　　有人說是因?yàn)閹齑娲螅セ芷陂L。

　　這是一個(gè)因素，但不是主要因素。

　　廣州中原地產(chǎn)研究部披露的數(shù)據(jù)顯示，10月末廣州新房總庫存量1435.9萬平方米，去化周期22.7個(gè)月。

　　本質(zhì)原因，還是廣州的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，和京滬深存在鴻溝。

　　四大一線城市中，京滬是一檔，今年末，兩座城市的GDP都將是5萬億級(jí)別，在國內(nèi)是眾星捧月一般的存在。

　　廣深算一檔，然而廣州與深圳的經(jīng)濟(jì)差距越來越大，深圳正朝著4萬億GDP狂奔。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　產(chǎn)業(yè)上的差距就更加不用說。

　　廣州2023年規(guī)模以上工業(yè)增加值5145.89億元，只有深圳的不到一半。

　　2024年規(guī)模以上工業(yè)營收23883.64億，不到深圳的一半。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　此外按照工信部劃分的41個(gè)工業(yè)大類來看，深圳與廣州擁有總產(chǎn)值超過千億的產(chǎn)業(yè)，數(shù)量接近，深圳8個(gè)、廣州6個(gè)。

　　表面上看，數(shù)量差距不大。

　　但深圳僅一個(gè)信息產(chǎn)業(yè)，就足以吊打全國所有城市。

　　2023年，深圳市的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)總產(chǎn)值2.59萬億元，位居全國第一。僅這一個(gè)產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值，就超過了廣州市全部工業(yè)總產(chǎn)值。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計(jì)局

　　工業(yè)實(shí)力只有深圳的一半，但廣州的面積是深圳的三倍多，產(chǎn)業(yè)沒有深圳雄厚，面積又比深圳大得多。

　　因此，廣州的外圍區(qū)如增城、從化、花都、南沙是四大一線城市中跌得最狠的板塊，最終拉動(dòng)廣州整體均價(jià)持續(xù)走低。

　　最關(guān)鍵的是，在房地產(chǎn)調(diào)整的這個(gè)周期內(nèi)，廣州的經(jīng)濟(jì)陷入了水逆。

　　2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

　　2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強(qiáng)城市倒數(shù)第一。

　　2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強(qiáng)城市中倒數(shù)第一。

　　2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強(qiáng)陣容中均倒數(shù)第一。

　　2024全年，GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強(qiáng)城市中，仍是倒數(shù)第一。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　2025年，依舊沒有擺脫增速墊底局面。上半年廣州的GDP實(shí)際增速3.8%，在頭部十強(qiáng)城市中，依舊倒數(shù)第一。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　2025年前三季度，增速在十強(qiáng)城市中仍墊底。

　　讓廣州低迷至今的主要原因，是其支柱產(chǎn)業(yè)——汽車產(chǎn)業(yè)——在持續(xù)調(diào)整。

　　2024上半年，汽車制造業(yè)，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進(jìn)一步擴(kuò)大：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)中，汽車制造業(yè)增加值同比下降17.4%，仍處動(dòng)能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期。

　　去年全年，仍處于動(dòng)能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期的汽車制造業(yè)增加值同比下降18.2%。

　　2024年廣州全年汽車產(chǎn)量253.98萬輛，同比下跌了20%。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州統(tǒng)計(jì)局

　　銷量方面，以廣州汽車工業(yè)扛把子廣汽來說，2024年合計(jì)銷售汽車數(shù)量200.3萬輛，同比下降20.04%。

　　來源：廣汽2024年度財(cái)報(bào)

　　好在，目前廣州的汽車工業(yè)已經(jīng)開始筑底，并且?guī)?dòng)經(jīng)濟(jì)增速筑底。

　　03

　　廣州汽車工業(yè)筑底

　　從前三季度GDP數(shù)據(jù)來看，盡管4.1%的實(shí)際增速，在十強(qiáng)城市中仍墊底，但從增量角度來看，廣州已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了筑底。

　　前三季度GDP增量達(dá)到了1115.7億元，高于重慶。

　　除了GDP增量透露的蛛絲馬跡外，從更詳細(xì)的工業(yè)數(shù)據(jù)中，也能看出來。

　　一方面，影響最大的汽車工業(yè)，快要止住下滑。

　　今年前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長1.4%。三大支柱產(chǎn)業(yè)中，汽車制造業(yè)降幅收窄，實(shí)現(xiàn)增加值同比下降2.6%。

　　相比于去年，目前廣州的工業(yè)增速已回正，汽車工業(yè)雖然還在下滑，但跌幅已經(jīng)縮小至2.6%，預(yù)計(jì)全年會(huì)止跌。

　　從新能源汽車產(chǎn)量角度來看，廣州汽車工業(yè)在快速修復(fù)中。新能源車產(chǎn)量增速在一季度轉(zhuǎn)正后逐月提升，上半年同比增長9.5%。

　　今年前三季度，廣州的新能源汽車產(chǎn)量43.7萬輛，同比增20.6%。

　　工業(yè)回暖背后，除了新能源汽車的帶動(dòng)外，其他新興產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了加速階段。

　　廣州統(tǒng)計(jì)局披露，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，顯示器件制造業(yè)、集成電路制造業(yè)增加值分別增長19.4%和37.4%，液晶顯示模組、模擬芯片、集成電路圓片產(chǎn)量分別增長1.3倍、20.5%和56.3%。新興動(dòng)能加速培育，航空航天器制造業(yè)、修理業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值分別增長19.6%和15.5%，民用無人機(jī)產(chǎn)量增長35.2%。

　　總的來看，前三季度，全市“3+5”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值7517.28億元，同比增長4.6%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為35.2%，經(jīng)濟(jì)增長超過1/3的動(dòng)力來自新興產(chǎn)業(yè)。

　　另一方面，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)力，帶動(dòng)了廣州出口強(qiáng)勢(shì)回暖。

　　廣州海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前三季度廣州進(jìn)出口規(guī)模9236.8億元，同比增長12.5%。其中出口6121.4億元，同比增長21.2%。

　　來源：廣州海關(guān)

　　這一出口增速，在外貿(mào)十強(qiáng)城市中，位居第一。

　　從出口產(chǎn)品來看，廣州的出口含“新”量不斷提高。

　　高新技術(shù)產(chǎn)品出口同比增長16%，電動(dòng)載人汽車、鋰電池和太陽能電池等新三樣產(chǎn)品[1]出口合計(jì)增長46.7%。“廣貨賣全球”涌現(xiàn)新晉爆品，國貨美妝品牌強(qiáng)勢(shì)崛起，美妝洗護(hù)產(chǎn)品依托跨境電商平臺(tái)熱銷海外，實(shí)現(xiàn)出口增長31.5%，也帶動(dòng)廣州規(guī)上化妝品制造業(yè)出口交貨值同比增長29.1%；生物醫(yī)藥、高端設(shè)備加速“出海”，規(guī)上醫(yī)藥制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天制造業(yè)出口交貨值分別增長11.8%、12.7%、27.9%。

　　總結(jié)來看，作為制造業(yè)立市的廣州，經(jīng)濟(jì)筑底的根本動(dòng)力，依舊來自制造業(yè)的發(fā)力。

　　而這得歸功于廣州市政府正確政策的引導(dǎo)與布局。

　　面對(duì)過去兩年廣州制造業(yè)的式微，今年廣州全力加注制造業(yè)。

　　一方面，全市聚焦“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系集中發(fā)力，支持生物醫(yī)藥價(jià)值園區(qū)建設(shè)、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展等政策文件相繼出臺(tái)印發(fā)；累計(jì)撥付國家省市惠企資金20.8億元，惠及企業(yè)項(xiàng)目近2000家……

　　另一方面，投資大力傾斜。前三季度，廣州扛住了壓力，全市完成固定資產(chǎn)投資同比增長1.3%，比上半年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中工業(yè)投資增長9.6%，更顯意義重大，體現(xiàn)了廣州堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市，加快建設(shè)“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的重要作用。

　　除此之外，廣州在優(yōu)化營商環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)方面做出改變，吸引更多的企業(yè)入駐與投資。

　　數(shù)據(jù)顯示：

　　今年以來，以字節(jié)跳動(dòng)、阿里、騰訊等為代表的頭部平臺(tái)企業(yè)加速布局，以總投資約532億元的“藏粵直流工程”、總投資約295億元的TCL華星t8項(xiàng)目等為代表的“巨無霸”項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，廣州經(jīng)濟(jì)的“硬通貨”越來越多。今年8月廣州全市經(jīng)營主體數(shù)量突破400萬戶，9月末進(jìn)一步增長至415萬戶，其中企業(yè)數(shù)量占比提升至65%。

　　已經(jīng)嘗到效果的廣州，仍在加碼新興產(chǎn)業(yè)。

　　不久前，廣州印發(fā)了《廣州市關(guān)于加快培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的實(shí)施意見》。

　　本號(hào)當(dāng)時(shí)就做出了評(píng)價(jià)，這是一份改變未來幾十年城運(yùn)的文件。

　　產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市興衰的關(guān)鍵。

　　這幾年，廣州逐漸被北上深拉開差距，關(guān)鍵就在于產(chǎn)業(yè)掉隊(duì)。

　　為此，廣州開啟了未來產(chǎn)業(yè)的全盤謀劃：6+X。

　　其中的“6”，是指智能無人系統(tǒng)、具身智能、細(xì)胞與基因、未來網(wǎng)絡(luò)與量子科技、前沿新材料、深海深空等6大未來產(chǎn)業(yè)。

　　“X”，是指，綠色氫能、類器官、腦科學(xué)與腦機(jī)接口、碳捕集利用與封存等其他產(chǎn)業(yè)。

　　《意見》提到：

　　到2029年，未來產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)培育全面發(fā)展，突破一批重點(diǎn)領(lǐng)域關(guān)鍵核心技術(shù)，場(chǎng)景示范效應(yīng)深度拓展，創(chuàng)新主體活力充分，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力加速躍升，基本形成未來產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展態(tài)勢(shì)。建成5個(gè)以上未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)，10個(gè)未來產(chǎn)業(yè)高能級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)，50個(gè)概念驗(yàn)證中心和中試平臺(tái)，100個(gè)首試首用應(yīng)用場(chǎng)景，培育1000家未來產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)型企業(yè)，形成萬家未來產(chǎn)業(yè)新星企業(yè)融通發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　到2035年，未來產(chǎn)業(yè)全過程創(chuàng)新鏈基本完善，形成一批引領(lǐng)科技前沿的標(biāo)桿性產(chǎn)品和服務(wù)，打造若干具有國際影響力的未來產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)壯大，實(shí)現(xiàn)“科技強(qiáng)—企業(yè)強(qiáng)—產(chǎn)業(yè)強(qiáng)—城市強(qiáng)”的躍升，成為全球未來產(chǎn)業(yè)重要策源地和發(fā)展高地。

　　若能實(shí)現(xiàn)如此宏愿，廣州一線城市的地位，無人可以撼動(dòng)。

　　老話說得好，“人教人，百言無用；事教人，一次入心。”

　　經(jīng)歷了這一輪水逆，廣州終于明白了，在這個(gè)不斷變化的時(shí)代中，沒有一成不變的產(chǎn)業(yè)，沒有牢靠的產(chǎn)業(yè)，沒有可以安心吃一輩子的產(chǎn)業(yè)。

　　無論哪個(gè)城市，都應(yīng)該順應(yīng)潮流，更新自己的產(chǎn)業(yè)鏈條，堅(jiān)守“科技是第一生產(chǎn)力”的信念，才能立于不敗之地。

　　深圳如是，杭州如是，蘇州如是，廣州亦如是。