萬科股債齊探底，從萬科困局中給我們帶來哪些警示？

萬科，曾經(jīng)是房地產(chǎn)的“優(yōu)等生”，同時(shí)也是A股市場(chǎng)的優(yōu)秀白馬股，如今卻深陷股債齊跌局面。短短幾年時(shí)間，萬科從輝煌時(shí)刻跌至了困局危機(jī)。

2018年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于繁榮發(fā)展的階段，萬科卻提出了“活下去”的戰(zhàn)略口號(hào)。在當(dāng)時(shí)看來，萬科的這一戰(zhàn)略調(diào)整引起很多人的不解，但時(shí)隔數(shù)年之后，大家才明白了當(dāng)時(shí)萬科提出“活下去”的用意。

2018年萬科提出了“活下去”戰(zhàn)略，本來具有很強(qiáng)的前瞻性。然而，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上行周期變成了下行周期之后，即使提前做好充分準(zhǔn)備的萬科，也難逃房地產(chǎn)下行周期的沖擊影響。

其中，從萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~分析，從2018年至2020年，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~仍然保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但是，到了2021年，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~卻突然大幅下滑，僅錄得41.13億元的數(shù)據(jù)，同比減少了92.27%。雖然當(dāng)年的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正數(shù)，卻較2018年至2020年的數(shù)據(jù)大幅縮水，2021年成為了萬科發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

再從凈負(fù)債率指標(biāo)分析，2021年之前萬科的凈負(fù)債率保持比較穩(wěn)定的水平。但是，從2022年以后，萬科的凈負(fù)債率卻持續(xù)上升。到了2024年末，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為73.66%，但凈負(fù)債率卻大幅攀升至80.60%。到了2025年上半年，萬科的凈負(fù)債率進(jìn)一步攀升。在萬科凈負(fù)債率大幅攀升的背后，與資產(chǎn)價(jià)值大幅下降有關(guān)，特別是投資性房產(chǎn)公允價(jià)值重估的大幅下降。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升周期的時(shí)候，很多問題容易被市場(chǎng)忽略。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期的時(shí)候，市場(chǎng)卻無限放大它的問題。

當(dāng)務(wù)之急，在于解決萬科的債務(wù)壓力，化債成為了2025年和2026年萬科的主要挑戰(zhàn)。

以2025年12月為例，萬科有兩筆中票將要到期。其中，一筆是涉及20億元的“22萬科MTN004”，將于12月16日到期。另一筆是涉及37億元的“22萬科MTN005”，將于12月28日到期。

按照這兩筆債券的規(guī)模體量計(jì)算，約為57億元。按照一年內(nèi)到期的債券規(guī)模計(jì)算，約為157.53億元。

面對(duì)沉重的化債壓力，非常考驗(yàn)萬科的財(cái)務(wù)承受能力，萬科中短期的償債壓力依然很大。對(duì)萬科而言，一方面要加快處置資產(chǎn)，變現(xiàn)更多的現(xiàn)金，以減輕償債的壓力；另一方面要繼續(xù)降負(fù)債、降杠桿，不斷改善自身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

通過萬科的困局事件，給我們帶來了不少的警示。哪怕曾經(jīng)是多么優(yōu)秀的企業(yè)，但面對(duì)行業(yè)下行周期的壓力，幾乎任何企業(yè)都無法避開周期下行的風(fēng)險(xiǎn)。然而，優(yōu)秀企業(yè)與平庸企業(yè)最大的區(qū)別是，優(yōu)秀企業(yè)可以提前做好充分的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且在下行周期到來之前，最大限度降低自身的杠桿風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債水平，保留足夠多的現(xiàn)金來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)上行周期即將到來之際，企業(yè)又會(huì)提前做好布局，迎接新一輪上漲周期的到來。

在行業(yè)處于下行周期的階段，對(duì)企業(yè)的沖擊影響是顯著的。

從融資層面分析，下行周期會(huì)影響企業(yè)的融資效率，融資效果也會(huì)較上行周期大打折扣。

從銷售層面分析，下行周期會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的銷售情況，甚至出現(xiàn)銷售回款大幅放緩的問題。對(duì)負(fù)債高企的行業(yè)來說，一旦銷售回款大幅放緩，無法及時(shí)應(yīng)對(duì)當(dāng)期的償債壓力，那么對(duì)高負(fù)債的企業(yè)而言，將會(huì)帶來沉重的沖擊影響。

從股東層面分析，下行周期會(huì)從一定程度上削弱公司的分紅能力，股東回報(bào)預(yù)期將會(huì)大打折扣。一旦企業(yè)深陷經(jīng)營困境，那么可能會(huì)出現(xiàn)連續(xù)多年零分紅的情況。

與萬科等房企相比，香港本土的房企在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，會(huì)顯得更加成熟。

例如，在負(fù)債層面上，內(nèi)地房企會(huì)采取較為激進(jìn)的經(jīng)營策略，凈負(fù)債率普遍較高。但是，對(duì)香港本土的房企而言，它們的凈負(fù)債率長(zhǎng)期保持在20%至30%的水平，更有部分房企的凈負(fù)債率不足20%。

此外，與內(nèi)地房企熱衷于高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營方式不同，香港本土房企具有很強(qiáng)的風(fēng)控理念，更愿意通過“開發(fā)與持有收租”的模式進(jìn)行經(jīng)營，從最大程度上降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)，內(nèi)地房企可能對(duì)順周期擴(kuò)張的模式過度依賴，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)下行周期，那么房企的高杠桿、高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之暴露。但是，對(duì)香港本土的房企而言，它們經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)周期的考驗(yàn)，更擅長(zhǎng)逆周期投資，擅長(zhǎng)利用周期規(guī)律進(jìn)行高拋低吸，以不斷強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

由此可見，經(jīng)歷了這一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期之后，對(duì)房企們來說，未來的經(jīng)營理念與經(jīng)營戰(zhàn)略也需要不斷調(diào)整。是否提前做好風(fēng)險(xiǎn)管理、是否提前預(yù)判周期拐點(diǎn)，將會(huì)是判斷房企優(yōu)等生的關(guān)鍵指標(biāo)。