升龍業主集體停貸風波“后時代”

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誠然，行業和市場發生了太多的事情。對于不少企業而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時高下得失，不只是一些感受和啟發，還有一些思考。

希望過去的每一步、每一時、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現在和未來的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來越好。

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資本市場

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升龍業主集體停貸風波

作者 | 張熙澳

2024年夏天，一場“升龍集團業主集體停貸風波”將升龍集團推到了樓市的風口浪尖。

事情的緣由是，升龍桂園項目，原定的6月30日交付日期已過，業主們卻收不到房，還要承擔月供，于是業主向5家銀行發出了集體停貸告知書。

交房是開發商的責任，還房貸是業主的責任。現在房子收不到，業主停貸算不算權利的爭取或實施？

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升龍業主集體“停貸風波”

有關升龍業主集體要求停貸的報道中，有不少可以借鑒的內容。

是年，《每日經濟新聞》等多家媒體的報道可以作為一種回憶。

2024年7月17日，升龍桂園業主向《每日經濟新聞》記者確認了告知書的真實性。

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據介紹，大部分人（向銀行）發了個人停貸告知書，銀行方面答復沒有停貸政策，已經把業主的情況報給上級單位，等待答復。

對于房貸問題，可有辦理調整還款計劃，調整后還息不還本金。多數人并不清楚。

就升龍業主要求集團停貸事件，項目所在的龍湖街道辦工作人員在接受媒體采訪時則表示，有專門的對接人員收集業主訴求，目前項目確實處于停工狀態，他們已經多次與升龍方面開會，要求公司盡快籌集資金復工。

然而，有業主提出了質疑，開發商升龍一遍停工一邊銷售？

這也為業主帶來了開發商資金的疑惑：停工是減少開支，銷售卻又為收款的工作。敢情是開發商的錢“只進不出”？

——業主停貸實屬無奈之舉。

根據公開的媒體報道顯示，升龍業主停貸的告知書顯示，升龍桂園項目自2022年1月開盤以來，已網簽約160套，銷售額估算約5億元。按購房合同約定，房子應于2024年6月30日精裝修交付。

業主質疑的是，自項目開盤以來，該項目施工進展緩慢，期間存在多次停工的情況。有樓棟棟仍未封頂，業主購房貸款資金被開發商挪用，存在嚴重的爛尾風險，導致貸款買房目的無法實現。

業主表述中，意見和質疑包括了對于開發商的施工緩慢、多次停工、業主購房款被挪用等等問題，表示了如此以往樓盤面臨爛尾的可能。

業主買房，不是買一場“購房”故事，而是要一套實實在在的房子。

如何保證拿到房子？

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為此，升龍桂園的業主們要求各行在7月31日之前，追回已發放的購房貸款，并于項目封頂后存入街道維穩賬戶。

其間，業主們多次在領導留言板上反饋升龍項目停工、停建等問題。也有業主多次聯系有關部門及公司，催促加快建設進度。

據介紹，該項目均價在2.8萬元/平方米左右。

值得一提的是，項目位置也不錯，銷售也不會差。為什么施工緩慢，出現停工情況呢？銷售款又去了哪里？

業主集體要求停貸的項目開發商為錦盛置業，成立于2019年，法定代表人為桂正浩，注冊資本為2億元。

公開資料顯示，錦盛置業公司由廣州市黃埔區九龍鎮湯村村經濟聯合社、上海升龍投資集團有限公司、瑞景房地產開發（東莞）有限公司分別持股51%、39.2%、9.8%。上海升龍投資集團有限公司由林億持股98%。

說起升龍和林億，樓市有其聲名。

升龍集團是創辦于福建、發家于河南，目前總部位于上海。

升龍官網介紹，升龍集團在城市更新領域深耕20年，累計完成20多個舊改項目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元，被譽為“城市更新專家”。

廣州升龍桂園是升龍進入廣州的項目。

2017年，升龍集團創始人林億著手成立升龍廣州公司，此后三年在廣州拿下9個舊改項目，預計投資金額約948.25億元（含合作項目），總用地面積約1489.61萬平方米。

或由此，不止廣州市場，升龍有“舊改王”之稱。

然而，房地產市場也不是一直如愿。升龍重倉廣州4年，舊改項目就出現了危機，多個項目因資金緊張被迫出局。

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業主權益如何保障？

對于升龍業主集體要求停貸，作為一種無奈之舉，業主的責任、權利和義務如何厘清？權利如何得保障？

對此，有專業人士表示，業主們無奈之下的集體停貸行為可以理解。但從法律角度來看，業主們的行為存在一定法律風險，直接集體停貸可能會影響個人信用、被銀行追究違約責任、支付違約金和滯納金等等。

如此這般，業主們如何維護自身合法權益呢？

還是法律。

業內人士認為，如果銀行確實存在違規放貸行為，導致樓盤爛尾，業主可以通過法律途徑來維護合法權益。

那么，業主針對銀行違規放貸、開發商資金違規等方面的問題如何取證？如何維權呢？

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據介紹，業主們在維權過程中，特別關注了開發商在開發報建和銷售過程中的問題，尤其是按揭貸款的違規發放。

對于業主而言，詢查開發商和項目的資金走向以及購房款的使用情況，不是一件易事。

現實里，又有多少購房者和業主有如此的專業知識和法律技能呢？

根據國家有關建筑、房地產法律法規的規定，貸款應在建筑封頂后發放。

比如，2003年，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。

2007年，中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（359號文）提到，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

然而，也有觀點指出，在房地產時長，封頂前發放貸款也成為一些市場和故事的一種“潛規則”。

無論如何，業主們將此作為維權的重要手段，法理上是有利的。

事實上，業主們的集體停貸要求，不是不還貸，而是暫停。這也是業主為了督促開發商和銀行對于樓盤資金的使用和監管，做出了一項權益訴求，并希望得到有關方面的理解和支持。

對此，也有觀點支持了業主的這一訴求，認為，這一訴求是合理且合法的，并呼吁銀行和開發商順應業主的合理訴求。

專業人士的理由是，開發商和項目只要資金能夠封閉運轉，確保交付所需資金到位，爛尾的可能性不大。同時，又有那么多的房地產法律法規和金融法律法規，在監管上是可以確保開發商使用自有資金買地，不得加杠桿，并在前期開發報建過程中確保手續完善，“四證一書”齊全，以減少交付問題的風險。事實上出現這樣的資金不足等結果，也是可以核查一下其間的哪一環出來問題。

對于升龍業主集體停貸的要求，后續并沒有更多的公開信息。

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業主和開發商的“戰斗”

有時候，在業主維權現場，真的可以切身體會到業主的不易。

業主維權現場和業主售樓部選房，完全是兩個風格畫面——

當初進售樓部，接待人員的笑容可掬，端茶送水，還有美味現烹的點心小吃，都讓那些平時體驗購房經歷不多的人們，無時無刻不再想象一個美麗的家園夢。置業顧問和售樓部經理對你和顏悅色，娓娓道來，生怕那一句話說錯讓您掃了興，直到您簽字畫押簽下，交了定金。“畫面開始反轉”，是不是有種本集結束，下集開始的感覺。

——甚至有置業顧問會對你說：今天就這樣吧，我還有事。

——這只是開始。

其間，有多少開發商和項目售樓部的物業設施設備和建成后對照，有過之而無不及呢？

有人把業主維權描述為“業主和開發商的戰斗”。不是沒有一點道理。

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誠然，房地產是大件消費品，對于大多數家庭，可能一輩子的唯一消費品，經驗、經歷、資金都是考驗，甚至對于購房流程也不熟悉，甚至對一些基本的房地產知識也不清楚。

——其間，有多少購房者被開發商忽悠？又有多少開發商口頭承諾最后兌現了？

——業主和開發商講法律的時候，開發商和您講情懷和道理；你業主哪一天和開發商講情懷、講道理的時候，開發商又跟你講法律。

房地產滄海橫流幾十年，停止了狂奔，最后接盤的僅僅是購房者？沒有開發商嗎？

一個公共的市場，一個公眾的市場，怎么成為了這樣？哪一個環節出了錯？

面對房地產市場并未大走向的現狀，升龍集團也面臨在河南、南京、廣州等地的挑戰和陣地抉擇，其中更大程度上是市場和業主的對升龍集團的抉擇。在房地產市場的大環境下，企業行為和業主行為都是對市場的一種情愫。

在房地產高歌猛進的時代，對于開發商而言，一個項目可能是一城一策、一城一池的得失。一個城市的市場銷售、現金流和購房款不滿意，可以去走另外一個城市，可以從鄭州到南京，從鄭州到廣州，變的是是城市和業主，不變的是哪些預售到手的市場購房款，甚至不到預售條件就預售的購房款。

打開大部分地產公司的官網，企業理念和宗旨，無不是包括不限于“為業主造好房子”“長期主義”“把城市當做第二故鄉”等等諸如此類的話語，實際上，言行合一者又有多少？

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“交房必維權”，原本是一句戲謔話，不曾想在有些開發商身上成為了現實，并一而再再而三，幾乎每一個項目都維權，每一個項目都不能讓業主滿意，這種不良習性持續，變本加厲，成為一場有一場損人利于、損人不利己的連續鬧劇。

對于業主而言，一套房，就是一個家庭甚至是幾個家庭的夢想，成為一個家庭甚至幾個家庭的負擔，最終，非但理想沒有如愿，也承受了原本就本該美好，如開發商愿景的幸福之家，甚至成為一個家庭甚至多個家庭的購房噩夢。

購房者，千千萬萬的購房者和業主，會用心和行動投票每一位開發商。

——是的！

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