房價何時迎來上漲？一切皆周期，房子也不例外

房價何時迎來上漲？答案藏在周期規(guī)律中——住房作為資產(chǎn)，同樣逃不開周期更迭。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，無論是專家學(xué)者還是普通民眾，多數(shù)人對樓市持悲觀預(yù)期，“房價何時結(jié)束調(diào)整、迎來上漲”也成了高頻疑問。

客觀而言，若將時間錨定在2025年底至2026年一季度，從官方及中介機構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，房價仍處于調(diào)整周期，尚未出現(xiàn)明確的企穩(wěn)反彈信號。但住房作為長期資產(chǎn)，若以更長遠的視角觀察便會發(fā)現(xiàn)，周期規(guī)律同樣適用于樓市，新一輪上漲階段終將到來，只是屆時樓市會面臨更為顯著的分化格局。而判斷上漲節(jié)點，可重點關(guān)注以下四類關(guān)鍵信號。

第一類信號是政策端的重磅發(fā)力。政策是影響房價的關(guān)鍵變量，2022年以來，我國已多次下調(diào)房貸利率、優(yōu)化首付比例，相關(guān)貨幣與金融政策持續(xù)發(fā)力。若未來中央及地方層面形成政策合力，如全面取消限購限貸政策、推出購房補貼等激勵措施，房價大概率將快速啟動新一輪上漲。需注意的是，此類上漲多為政策成本驅(qū)動下的短期波動，并非市場內(nèi)生動力主導(dǎo)的趨勢性上漲。

第二類信號是經(jīng)濟基本面的全面復(fù)蘇。當(dāng)前房價下行，不少人將其歸因于供需失衡、人口增長放緩等因素，一個易被忽視的核心因素是宏觀經(jīng)濟增速低迷。經(jīng)濟疲軟、物價低位運行的背后，是居民收入增速放緩甚至停滯，部分家庭還面臨就業(yè)不充分的問題。若經(jīng)濟成功走出調(diào)整周期，實現(xiàn)就業(yè)充分、居民收入顯著增長，同時社會保障體系進一步完善，居民購買力與市場信心將同步回升，房價自然會伴隨經(jīng)濟復(fù)蘇迎來趨勢性上漲。

第三類信號是突發(fā)性通貨膨脹的出現(xiàn)。從全球經(jīng)驗來看，通脹對房價的拉動作用極為顯著。日本、俄羅斯長期面臨人口負增長與經(jīng)濟低迷，但通脹仍能推動核心城市房價上漲——安倍經(jīng)濟學(xué)的核心邏輯之一便是通過貨幣政策催生通脹以激活市場。德國、新加坡雖長期執(zhí)行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投機，但2020年以來房價仍大幅上漲，德國更是成為歐洲房價漲幅較高的國家。2008年美國次貸危機中，房價一度下跌三四成，但在2020-2021年全球通脹浪潮中，其核心城市房價早已創(chuàng)下歷史新高。事實上，此輪通脹中，西方各國無論經(jīng)濟實力、競爭力、供需關(guān)系如何，房價均出現(xiàn)不同程度上漲。若我國因各類因素出現(xiàn)突發(fā)性通脹，房價也將受其推動上漲。

第四類信號是核心區(qū)域房產(chǎn)租金收益率顯著提升，這也是一個相對漫長的過程。當(dāng)房價經(jīng)過充分調(diào)整后，若某一城市或區(qū)域的房產(chǎn)租金收益率明顯高于銀行3年、5年期定期存款利率，便意味著該區(qū)域房產(chǎn)具備了較強的投資價值。當(dāng)前銀行三五年期存款利率普遍不超過1.5%，若某套房產(chǎn)的租金收益率能達到1.5%、2%甚至更高，那么該區(qū)域房價離新一輪上漲已不遠。但必須警惕的是，樓市分化將進一步加劇：部分人口持續(xù)流失、住房供給過剩的區(qū)域，房產(chǎn)可能面臨租售兩難的困境，不僅房價需經(jīng)歷長期調(diào)整，還可能從價格風(fēng)險演變?yōu)榱鲃有燥L(fēng)險，變現(xiàn)難度大幅增加。

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