北京房地產未來五年怎么走？十大重點值得關注 | “十五五”系列解讀

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11月26日，《中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（簡稱“十五五”規劃建議）發布，將房地產政策融入“著力保障和改善民生”重點任務，明確以“持續推進住有所居”為目標，推動房地產發展模式轉型與品質升級。

表：北京“十五五”規劃建議與“十四五”規劃建議中房地產主要內容對比

資料來源：北京市人民政府，中指研究院綜合整理

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【中指解讀】

北京“十五五”規劃建議提出了實現“持續推進住有所居”目標的八項舉措，側重新模式構建、品質提升等，對比“十四五”規劃建議，內容更加細化。另外，大力實施城市更新、促進人口與城市發展相適應等內容也跟房地產密切相關。

加快構建房地產發展新模式

“十五五”規劃建議明確提出“加快構建房地產發展新模式”，這一表述放在首位，意味著北京房地產政策重點的深化與調整。與“十四五”規劃建議相比，“十五五”規劃建議不再局限于“完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”，而是從更宏觀層面推動房地產行業轉型。規劃強調完善“市場+保障”的住房供應體系和租購并舉的住房制度，表明未來北京將更加注重市場與保障的有機結合，既尊重市場規律，又強化政府在對困難群體住房保障中的責任。

推動站城融合發展，優化土地供給

“十五五”規劃建議提出“推動站城融合發展，實施以公共交通為導向的綜合開發，優先向軌道交通站點周邊供應建設用地”，旨在通過土地供應優化促進職住平衡，減少通勤壓力。同時，規劃明確要求“完善住宅、商業、社區服務等生活配套設施”，也體現了北京不斷強化從單純解決住房問題轉向打造完整社區、提升生活品質的思路，未來北京新建住宅區或將更加注重配套設施同步規劃、同步建設，存量住宅小區也有望進一步完善生活配套設施，提升居民生活便利度。

優化保障性住房供給

“十五五”規劃建議提出“優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，與“十四五”規劃建議相比，一方面，從“加大供給”調整為“優化供給”，意味著北京“十五五”期間保障房工作的重心將從追求規模擴張轉向追求精準匹配，也是住房政策更加精細化的一種體現，“優化”或體現在供給結構、空間分布、房屋渠道來源、品質等多個方面，其中“加大存量資源盤活力度”就是關鍵舉措之一，預計未來存量房屋（不局限于存量商辦用房）改建等的力度將加大。另一方面，“十五五”規劃建議更加明確地將“城鎮工薪群體”納入保障范圍，擴大了政策覆蓋面。

根據北京住建委發布的最新數據，“十四五”時期，北京累計建設籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），公租房備案家庭保障率達到85.5%，住房保障工作取得明顯成效。

擴大租賃住房有效供給

“十五五”規劃建議強調“擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業化運營機構，規范發展租賃市場”，或意味著北京將繼續大力發展租賃市場，特別是長期租賃和專業機構運營，為不同群體提供穩定、高質量的租賃選擇。本次雖未明確提及利用存量低效商辦項目改造、集體土地建設租賃住房等方式，但預計未來盤活存量商辦項目用于租賃住房仍將是重點方向。

創新解決城市服務保障人員住房問題

“十五五”規劃建議特別提出“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務人員住房難題，體現了政策的人性化和精準化，通過提供更加靈活、經濟的住房選擇，北京有望更好地保障城市運行所必需的各類服務人員的居住需求，增強城市的包容性和可持續發展能力。

增加改善性住房供給

本次明確提出要“增加改善性住房供給”，當前改善性住房需求較為多元化，包括以小換大、以舊換新、功能優化、品質升級等方面，因此供給也需要更加多樣化，除了適度增加大面積住房供給外，預計好設計、優品質、完善配套設施的住房將有所增加，有望進一步帶動改善性住房需求釋放。“增加改善性住房供給”與“優化保障性住房供給”清晰地展示了北京“十五五”期間的住房政策框架。

建設“好房子”，提升住房品質

“十五五”規劃明確提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，進一步表明政策向提升質量轉變，物業相關提法與“十四五”規劃建議相比，雖然字數明顯減少，但內容更加聚焦。從“好房子”建設角度來看，2024年以來北京已經發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》和《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，未來“好房子”標準或將進一步規范，合理引導預期。

中指研究院已啟動『』研究與優選工作，將于12月發布相關研究成果。從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優質項目精髓。

建立房屋全生命周期安全管理制度

本次明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，也體現了對房屋安全管理的全程化、系統化思維，將從源頭上提升房屋建設和使用安全水平。此前上海已經出臺了相關試點工作方案，明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區試點房屋安全管理三項制度，其中房屋養老金個人賬戶資金由住宅維修資金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立，預計北京相關政策也有望加快推進。

大力實施城市更新

從“十四五”規劃建議“實施”到“十五五”規劃建議“大力實施”，力度增加的同時，具體提法上也更加注重“整體性、系統性”，標志著北京城市更新工作進入全面深化階段，本次強調區域綜合性更新，并側重與產業煥新、功能優化等深度融合，鼓勵產權主體自主更新、穩步推進城中村改造、推進完整社區建設等均有提及。值得注意的是，“十五五”規劃建議著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創新和政策集成，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制，優化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續的更新模式”，通過系統性的資源配置，不斷激發城市活力。

調整人口分布改善住房空間結構

“十五五”規劃建議強調“推動人隨產業走、人隨功能走，嚴控首都功能核心區常住人口規模，增強城市副中心、平原新城對人口的承載能力”，推動人口和住房供應合理分布，將有利于緩解中心城區壓力；同時，通過“強化大型居住區產業功能，完善基礎設施和公共服務配套，促進職住商服平衡”，北京有望逐步改善職住不平衡問題，提高城市運行效率。

整體來看，北京“十五五”規劃建議中將住房問題與首都功能、超大城市治理、民生福祉等深度融合，核心聚焦供給優化、制度革新、品質升級、存量激活等方面，加快構建房地產新模式、提升居住品質等是重點，持續推進住有所居。另外，本次對人口調控的提法強調“實施分區域差異化人口調控”，相比“十四五”規劃建議也相對靈活，明確提出要完善穩定就業人口規模和促進青年人口增長的政策措施，預計“十五五”時期，北京吸引青年人口的政策有望加力，這對于房地產也將形成利好。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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