涉外房產(chǎn)律師：外國人如何在意大利購買房產(chǎn)？需要注意哪些？

外國人在意大利購買房地產(chǎn)需區(qū)分歐盟 / 歐洲經(jīng)濟區(qū)（EU/EEA）公民與非 EU/EEA 公民的待遇差異，核心流程圍繞 “稅號申請、資格聲明（如需）、公證簽署、產(chǎn)權(quán)登記” 展開，具體規(guī)則如下：

一、外國人購買資格與限制

1.EU/EEA 公民及實體：無特殊限制，與本國公民平等待遇

歐盟（EU）、歐洲經(jīng)濟區(qū)（EEA）公民或注冊地在 EU/EEA 的法律實體（如有限責(zé)任公司 Srl、股份公司 SpA），可在意大利自由購買、持有房地產(chǎn)，無數(shù)量、區(qū)域（除歷史保護區(qū)外）或房產(chǎn)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)用地等）限制，僅需遵守一般交易規(guī)則：

可直接獲取 “完全所有權(quán)（dominio pleno）”（意大利最高產(chǎn)權(quán)類型，包含占有、使用、處分權(quán)），或用益權(quán)（usufrutto）、長期租賃權(quán)（affitto a lungo termine，最長 99 年）等限制物權(quán)；

購買農(nóng)業(yè)用地時，需向當(dāng)?shù)?“農(nóng)業(yè)局（Agenzia delle Entrate 地方分支）” 提交 “農(nóng)業(yè)用途承諾”，確保用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，禁止隨意轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，與意大利公民適用同一標(biāo)準(zhǔn)。

2.非 EU/EEA 公民及實體：需資格聲明，戰(zhàn)略區(qū)域受限

資格聲明要求：非 EU/EEA 公民（個人）或外國實體（如非 EU 公司）購買房地產(chǎn)，無需國家層面審批，但需向房產(chǎn)所在地 “行政公署（Prefettura）” 提交《外國人房地產(chǎn)購買資格聲明（Dichiarazione di idoneità）》，證明：①無犯罪記錄；②資金來源合法（反洗錢核查，需提供銀行流水或資金證明）；③房產(chǎn)用途符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃（如自住、投資），流程通常 1-2 周完成，未提交聲明不得辦理產(chǎn)權(quán)登記。

區(qū)域限制：禁止非 EU/EEA 公民購買 “戰(zhàn)略敏感區(qū)域” 房產(chǎn)，包括：與奧地利、斯洛文尼亞接壤的北部邊境地區(qū)（如南蒂羅爾省）、部分軍事管控島嶼（如撒丁島部分區(qū)域）、國家級歷史保護區(qū)（如羅馬古城中心區(qū)）—— 若購買歷史建筑，需額外獲得 “文化遺產(chǎn)部（Ministero dei Beni e delle Attività Culturali）” 許可，承諾遵守修復(fù)與保護義務(wù)（如不得擅自改造外觀）。

實體持股限制：若通過 “外資控股的意大利公司”（如 Srl）購買房產(chǎn)，若外資占比超 50%，公司需在意大利商業(yè)登記處（Registro delle Imprese）備案 “受益所有人信息”，且需向稅務(wù)機關(guān)提交 “外資投資聲明”，否則影響后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記。

二、核心購買流程（五步法定程序）

意大利房地產(chǎn)交易實行 “公證前置、登記生效” 制度，公證人（notaio）是法定必要角色，且需先申請意大利稅號（codice fiscale），具體步驟如下：

1.第一步：申請意大利稅號（codice fiscale）

外國人（無論 EU/EEA 與否）必須在意大利當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)（Agenzia delle Entrate）申請 “個人或?qū)嶓w稅號”，這是簽署合同、繳納稅費及產(chǎn)權(quán)登記的前提。申請材料：

個人：護照及意大利語翻譯件、地址證明（如意大利酒店預(yù)訂或租房合同）；

實體：商業(yè)登記證、受益所有人身份證明，流程 1-3 個工作日完成（可通過意大利駐華使領(lǐng)館協(xié)助申請）。

2.第二步：產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查

委托意大利律師或公證人向 “土地登記處（Registro Immobiliare，由地方法院管理）” 調(diào)取房產(chǎn)的 “產(chǎn)權(quán)證書（foglio immobiliare）”，核查內(nèi)容包括：①賣方是否為 dominio pleno 合法所有人；②房產(chǎn)是否存在抵押、查封、地役權(quán)（如公共設(shè)施通行權(quán)）等權(quán)利負擔(dān)；③房產(chǎn)是否在歷史保護區(qū)或戰(zhàn)略區(qū)域（非 EU/EEA 需額外確認）。若存在未披露瑕疵，需要求賣方在交易前解除（如注銷抵押），否則交易無效。

3.第三步：簽署初步協(xié)議（contratto preliminare，可選但推薦）

雙方可簽署 “預(yù)約購買協(xié)議”，約定核心條款：房產(chǎn)描述、成交價、定金（通常為 10%-20%）、最終交易時限（如 3 個月內(nèi)）。定金需存入公證人托管賬戶（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金，若買方違約定金歸賣方所有。協(xié)議需經(jīng)公證人認證，具備強制執(zhí)行力（可向法院申請強制執(zhí)行）。

4.第四步：簽署正式公證書（atto pubblico，Mandatory）

最終交易需在意大利公證人面前簽署《房地產(chǎn)買賣公證書》，公證人需完成以下核查：①買賣雙方身份與稅號有效性；②非 EU/EEA 買方的資格聲明；③資金來源合法性（反洗錢要求）。公證書需明確：

房產(chǎn)的 “foglio immobiliare 編號”（唯一標(biāo)識）、面積、邊界；

賣方需結(jié)清的稅費（如過往年度不動產(chǎn)稅 IMU、水電費）；

產(chǎn)權(quán)類型（如 dominio pleno 或 usufrutto）及期限（若為限制物權(quán)）。簽署后，公證人需在 20 天內(nèi)將公證書提交至土地登記處備案。

5.第五步：產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)生效關(guān)鍵）

土地登記處收到公證書及相關(guān)材料（如稅清證明）后，核查無誤即完成 “所有權(quán)過戶登記”，并更新 “foglio immobiliare” 至買方名下。登記完成后，買方正式成為合法所有人，可通過土地登記處官網(wǎng)查詢登記信息；若購買的是歷史建筑，還需同步向文化遺產(chǎn)部提交 “登記確認函”，完成保護義務(wù)備案。

三、交易結(jié)構(gòu)與稅費明細

1.主流交易結(jié)構(gòu)

2.核心稅費（買方 / 賣方承擔(dān)）

四、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險提示

1.賣方的強制責(zé)任

產(chǎn)權(quán)保證：無論協(xié)議是否約定，賣方需保證所轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)（如 dominio pleno）“完整無瑕疵”，若存在第三方主張產(chǎn)權(quán)（如前業(yè)主繼承人），賣方可被追責(zé)，需返還買方購房款并賠償利息損失（按意大利央行基準(zhǔn)利率 + 2% 計算）；

隱藏缺陷擔(dān)保：對房產(chǎn) “隱藏缺陷”（如結(jié)構(gòu)裂縫、水管 / 電路故障等買方無法預(yù)見的問題）承擔(dān)責(zé)任，買方可在登記后 5 年內(nèi)向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 30%）或 “解除合同”，賣方不得通過協(xié)議免除該責(zé)任；

文件交付：需向買方交付完整材料，包括：原 foglio immobiliare 證書、稅清證明（IMU 及 VAT 已結(jié)清）、房屋質(zhì)量檢測報告（若為二手房產(chǎn)），否則買方有權(quán)拒絕支付尾款。

2.外國人特殊風(fēng)險

歷史建筑義務(wù)：若購買歷史保護區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，需遵守文化遺產(chǎn)部的 “修復(fù)要求”（如不得改變外墻顏色、需使用傳統(tǒng)建材），違反可能面臨罰款或強制修復(fù)；

稅號與外匯：非 EU 公民需確保稅號有效（每年需向 Agenzia delle Entrate 提交 “居住狀態(tài)聲明”）；出售房產(chǎn)后匯出資金，需向意大利央行提交 “交易證明”（公證書、稅清證明），否則可能被限制匯出；

區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險：部分地區(qū)（如威尼斯、佛羅倫薩）對房產(chǎn)用途有嚴(yán)格限制（如不得將住宅改為民宿），需提前向地方政府 “規(guī)劃局（Ufficio Urbanistico）” 確認用途合規(guī)性。

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