北京市凱諾律師事務所：拆遷中，評估時點不合適怎么辦？

　　被征收房屋價值是由評估機構評估確定，評估報告是對被征收人進行補償的主要依據。也就是說，被征收人最終能拿到多少補償，看的就是評估報告是否合理，在對被征收房屋價值進行評估時，有沒有漏洞，有沒有出現不合理的地方。

　　換句話來說就是，整個評估過程中的所有細節都會直接影響被征收人的切身利益，比如評估機構是否有按規定選定，評估方式是否結合了被征收房屋的實際情況來確定，評估時點又是否選的合適等等。如果這些細節都沒有按照規定來，都沒有落實，尤其是評估時點在沒有選合適的情況下，那么被征收人就有可能買不起房。

　　評估時點一般原則是作出征收決定之日

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　從該條規定中我們可以看到，一般情況下，評估機構在對被征收房屋價值進行評估時，需要結合相關部門作出征收決定之日的被征收房屋周邊房地產的市場價格來確定最終的評估結果。比如相關部門作出征收決定的時間為2025年9月3日，那么評估機構就需要參考這個時間段的房地產市場價格出具評估報告。

　　從原則上來說，在相關部門作出征收決定后，需要馬上由被征收人協商選定評估機構，盡快針對被征收房屋價值進行評估。但是實踐過程中我們發現，有的征收方在作出征收決定之后并不會馬上啟動評估程序，而是等一段時間，有的甚至都超過了兩年，才組織被征收人選定評估機構，才開始對被征收房屋價值進行評估。

　　一般在沒有馬上進行評估，而是過了一兩年才讓大家選定評估機構，對被征收房屋價值進行評估時，如果在作出征收決定至對被征收房屋價值開始評估期間，房地產市場價格發生了較大變化，那么，評估機構對被征收房屋價值進行評估時，就需要重新選定評估時點，原則上不能再以作出征收決定之日為評估時點，如果再以這個評估時點進行評估，那出具的評估報告肯定是對被征收人不利的，尤其是在被征收人選擇貨幣補償的情況下，那么就有可能會導致被征收人買不起房。

　　當然了，對于作出征收決定后，征收方就組織大家選定評估機構對被征收房屋價值進行評估的，在及時評估之后，如果評估機構并沒有馬上將評估報告和分戶評估報告轉交給房屋征收部門，也就是征收方，同時也沒有在征收范圍內進行公示，而是直到兩年后才將該評估報告轉交給征收方，或者是征收方在收到評估報告后，沒有馬上將評估報告轉交給被征收人，而是一年后或者兩年后才轉交給被征收人，此種情況下的評估報告對被征收人也是不利的。

　　從實踐中來看，一年或者兩年的時間，房地產市場價格很有可能會出現波動，如果這個波動是在上漲，那同樣也會影響到被征收人的利益。此時，若征收方執意按照這個評估報告對大家進行補償，那么被征收人一定要格外注意。那么，在評估時點不合理，不利于自己時，被征收人要怎么做呢？

　　評估時點不合適，被征收人一定要拒絕接收評估報告

　　如果評估機構在對被征收房屋價值進行評估時，評估時點選得對被征收人不利，或者是評估機構出具的評估報告是在三年前作出的，一直沒有送達給自己，三年后才通過征收方送達給自己，此時被征收人一定要拒絕接收這樣的評估報告，這是被征收人首要做的。

　　一般評估報告的有效期是一年，所以，我們再次強調一遍，只要超過了一年的評估報告，建議被征收人就不要拿了。

　　要求重新選定評估時點，重新對被征收房屋價值進行評估

　　如果評估時點沒有選對，評估報告超過一年才開始送達，在房地產市場價格發生較大變化的情況下，被征收人可以要求他們重新選定評估時點，重新對被征收房屋價值進行評估。當然了，實踐中，如果由被征收人直接向評估機構或者是征收方提出重新評估的要求，很有可能會實現不了，他們必定會想出各種理由來推辭。所以，還是建議大家最好是在專業律師的幫助下進行。

　　啟動法律程序

　　在評估報告不合理，而被征收人三番五次與征收方就相關事宜沒有協商達成共識時，建議被征收人盡快啟動法律程序，即向有關部門申請行政復議，或向法院提起行政訴訟，這也是被征收人維護自己合法權益的最后一道防線。不過，在啟動法律程序時，應先要抓住征收方的把柄，比如要收集評估機構未按規定進行評估時的證據，評估時點選擇不合理的證據，以及送達程序錯誤的證據材料等等。

　　只要找到他們的違法點，那么我們就可以通過訴訟的方式來爭取與他們協商補償的機會。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要說的是，征地拆遷關系著被征收人的利益，所以對拆遷評估時點一定要注意，一旦發現不對，要馬上咨詢專業律師，避免自己的合法權益被侵害。