10月無錫樓市量?jī)r(jià)透視：新吳區(qū)均價(jià)探底15713元/㎡，核心區(qū)3萬+板塊格局穩(wěn)固

據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年10月無錫商品住宅最新成交均價(jià)19844元/㎡，環(huán)比下降1.42%，同比下跌10.44%。

從區(qū)域來看：

10月，全市六大區(qū)域成交價(jià)格跌多漲少，其中，梁溪區(qū)跌幅最高，達(dá)17.73%，濱湖區(qū)受上月低價(jià)格影響，均價(jià)漲幅22.03%。整體來看，城市中心及以南地區(qū)成交價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，邊緣區(qū)域價(jià)格抗跌性相對(duì)較弱。

從價(jià)格來看：

經(jīng)開區(qū)依舊是商品住宅成交均價(jià)最高的區(qū)域，成交均價(jià)28418元/㎡，環(huán)比上月跌幅1.04%；

新吳區(qū)成為本月商品住宅成交均價(jià)墊底區(qū)域，成交均價(jià)15713元/㎡，相較于9月份成交價(jià)格再次下滑，跌幅9.6%；

具體各區(qū)域、各板塊的價(jià)格有何變化呢？

下面幾張圖告訴你↓

成交均價(jià)2.5-3.0萬+：1個(gè)——經(jīng)開區(qū)；

成交均價(jià)2.0-2.5萬：2個(gè)——梁溪區(qū)、濱湖區(qū)；

成交均價(jià)1.5-2.0萬: 3個(gè)——錫山區(qū)、惠山區(qū)、新吳區(qū)。

從各區(qū)域成交均價(jià)來看，本月僅有經(jīng)開區(qū)房?jī)r(jià)在2.5萬以上，房?jī)r(jià)在2萬-2.5萬之間的區(qū)域有梁溪區(qū)、濱湖區(qū)兩個(gè)區(qū)，錫山區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)則價(jià)格維持在2萬以下。

從板塊成交均價(jià)來看：

成交均價(jià)3萬+板塊：4個(gè)，數(shù)量較上月少1個(gè)，集中在經(jīng)開和梁溪兩區(qū)，分別為南長(zhǎng)北板塊、市政府板塊、華莊板塊和蠡湖新城板塊。

成交均價(jià)2.5萬+板塊：6個(gè)（相較于9月少2個(gè)板塊）；

成交均價(jià)2萬+板塊：9個(gè)（相較于9月多2個(gè)板塊）；

成交均價(jià)1.5萬+板塊：12個(gè)（相較于9月持平）；

成交均價(jià)1萬+板塊：12個(gè)（相較于9月持平

10月無錫樓市延續(xù)了“整體下行、內(nèi)部分化”的格局。市場(chǎng)均價(jià)環(huán)比下跌1.42%，整體價(jià)格仍處下行通道，但核心區(qū)域與邊緣區(qū)域的價(jià)差進(jìn)一步拉大，結(jié)構(gòu)性特征愈發(fā)突出。

這種分化格局預(yù)計(jì)將持續(xù)深化。市場(chǎng)的價(jià)格體系正在新一輪調(diào)整中尋求再平衡，資產(chǎn)價(jià)值的分化將不再局限于區(qū)域之間，更將深入到板塊乃至單個(gè)項(xiàng)目之中。

2025年10月，經(jīng)開區(qū)整體成交均價(jià)28418元/㎡，環(huán)比上下跌1.04%，同比下跌8.07%。除市政府板塊及華莊板塊外，其余板塊均有不同程度的下跌，其中，市政府板塊單月漲幅達(dá)31.7%。具體來看，本月經(jīng)開區(qū)5個(gè)板塊中，市政府板塊、華莊板塊價(jià)格突破3萬+。

從項(xiàng)目熱銷榜來看，位于奧體板塊的華發(fā)中央首府，以成交面積約0.44萬㎡持續(xù)位居區(qū)域成交面積榜第一位，月成交30套。奧體板塊愉樾天成和市政府板塊綠城·逸廬分別以成交面積約0.39萬㎡及0.35㎡位列第二、第三位。

惠山區(qū)

10月，惠山區(qū)整體成交均價(jià)16812元/㎡，環(huán)比漲幅3.99%，同比跌幅10.35%，從今年的成交均價(jià)看，惠山區(qū)均價(jià)持續(xù)性下探，當(dāng)前已至近一年成交均價(jià)底部。

從板塊來看，本月各板塊成交均價(jià)漲跌各現(xiàn)，其中，過半板塊仍呈現(xiàn)“零成交”。其中，惠山新城板塊成交均價(jià)為18597元/㎡，是惠山區(qū)均價(jià)最高的板塊，相較于上月上漲13.94%，其次為天一新城板塊均價(jià)為18012元/㎡，環(huán)比跌幅5.63%。

從10月惠山區(qū)商品住宅熱銷榜來看，本月惠山區(qū)成交項(xiàng)目排行榜TOP10中，惠山新城、天一新城板塊項(xiàng)目依舊占主導(dǎo)地位。其中，位于惠山新城板塊的華發(fā)四季以0.34萬㎡成交面積成為區(qū)域第一，月成交24套。此外，天一新城板塊的萬科樟灣國際和錢橋板塊的南山美的·云上四季分列項(xiàng)目熱銷榜第二、第三位，單月成交面積分別為0.28萬㎡、0.18萬㎡。

濱湖區(qū)

從板塊來看，濱湖區(qū)除漁港板塊、南泉板塊以外，其余板塊都出現(xiàn)上漲。其中，本月新體板塊均價(jià)24211元/㎡，板塊環(huán)比漲幅65.59%，是當(dāng)月濱湖區(qū)均價(jià)漲幅最高的板塊。

從10月濱湖區(qū)商品住宅熱銷榜來看，梁溪河板塊占3個(gè)、南泉板塊占2個(gè)、胡埭板塊、山水城板塊、馬山板塊、漁港板塊及新體板塊各占1個(gè)。

其中，位于梁溪河板塊的錦上榮曜以0.77萬㎡成交面積位居第一名，月成交55套，位于山水城板塊的鳳鳴江南和南泉板塊的山水拾澗分列二、三位。

錫山區(qū)

10月，錫山區(qū)商品住宅成交均價(jià)16963元/㎡，相較于上月下跌16.93%，同比下跌10.44%。

從板塊來看，10月東亭、宛山湖兩大板塊成交均價(jià)突破2萬元/㎡，其余板塊均價(jià)都低于2萬元/㎡。值得注意的是，東北塘板塊本月價(jià)格環(huán)比漲幅52.16%。

從熱銷榜TOP10來看，10月錫山區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)突破2萬元/㎡。其中，位于東北塘板塊的恒大觀瀾府成交3.85萬㎡，為區(qū)域成交面積第一名，月成交310套。東亭板塊和居·天元瓏廷和錫東新城板塊美的·云璟分列榜單第二、第三位。

新吳區(qū)

本月新吳區(qū)成交均價(jià)15713元/㎡，環(huán)比下降9.6%，同比下跌13.61%。

區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)最高的板塊為旺莊路板塊，板塊在建發(fā)青江悅府單項(xiàng)目的成交支撐下，板塊成交均價(jià)25401元/㎡；其次是鴻山板塊，成交均價(jià)為20879元/㎡，環(huán)比漲幅64.86%。

從成交面積來看，10月新吳區(qū)熱銷TOP10項(xiàng)目，泰山路板塊、工博園板塊、空港碩放板塊各占2席，坊前板塊、梅村板塊、鴻山板塊、新洲板塊各占1席。區(qū)域成交面積TOP1為大華公園城市，10月成交面積為0.29萬㎡，月成交21套。坊前板塊吉寶季景銘邸和工博園板塊豐薈玖園，分別以0.24萬㎡、0.18萬㎡成交面積位列10月新吳區(qū)商品住宅熱銷榜第二、第三位。

梁溪區(qū)

本月，梁溪區(qū)商品住宅成交均價(jià)22586元/㎡，環(huán)比跌幅17.73%，同比跌幅13.86%。區(qū)域內(nèi)南長(zhǎng)北板塊成交均價(jià)堅(jiān)挺，維持在均價(jià)3.0+萬元/㎡水平，其次為南長(zhǎng)南板塊成交均價(jià)25681元/㎡，環(huán)比漲幅3.64%。

從成交熱銷榜來看，盛岸山北板塊山河萬物以0.29萬㎡成交面積位列熱銷榜第一名，月成交18套。太湖廣場(chǎng)板塊茂業(yè)城及盛岸山北板塊錦辰分別以0.12萬㎡、0.19萬㎡位列第二、第三位。

作為無錫的主城區(qū)，梁溪區(qū)10月熱銷項(xiàng)目仍以改善為主，熱銷榜前十中，有2個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于2萬元/㎡；南長(zhǎng)北板塊城央里成交均價(jià)最高，為33249元/㎡。

2025年10月無錫樓市呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化。從價(jià)格維度看，經(jīng)開區(qū)以28418元/㎡保持價(jià)格高地，市政府板塊單月漲幅達(dá)31.7%；而新吳區(qū)均價(jià)降至15713元/㎡，環(huán)比下跌9.6%，成為價(jià)格洼地。從成交熱度看，改善型項(xiàng)目持續(xù)領(lǐng)跑——濱湖區(qū)錦上榮曜單月成交55套，錫山區(qū)恒大觀瀾府更以310套成交量撐起區(qū)域半壁江山。

市場(chǎng)呈現(xiàn)"核心區(qū)靠產(chǎn)品力維持溢價(jià)，外圍區(qū)靠?jī)r(jià)格力爭(zhēng)奪客源"的二元格局。經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)南長(zhǎng)北板塊堅(jiān)守3萬+價(jià)格線，華發(fā)中央首府、愉樾天成等品質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)熱銷；而惠山區(qū)、新吳區(qū)均價(jià)已探至近一年底部，大華公園城市等項(xiàng)憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)登頂區(qū)域銷冠。

值得注意的是，部分板塊出現(xiàn)逆勢(shì)異動(dòng)：濱湖區(qū)新體板塊環(huán)比暴漲65.59%，錫山區(qū)東北塘板塊漲幅達(dá)52.16%，顯示特定板塊因個(gè)案集中備案產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)前無錫樓市正經(jīng)歷深度調(diào)整，預(yù)計(jì)這一分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，市場(chǎng)復(fù)蘇將率先從具備稀缺資源與產(chǎn)品力的核心區(qū)開始。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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