降價就能賣出去嗎？不要低估房地產的流動性風險

我們常說家庭資產配置要兼顧安全性、成長性與流動性，其實觀察任何一種資產，同樣需要關注其流動性、成長性、安全性等不同風險屬性。

不少人在審視當下房地產市場時，往往將更多注意力放在房價下跌的價格風險上，卻忽視甚至混淆了流動性風險與價格之間的關系。

不難理解：倘若你手中的房產當前價值100萬元，未來可能面臨貶值到95萬、90萬甚至80萬的價格波動，這便是價格風險。這也是當前大多數關注房地產或持有房產的家庭最常關注、思考的問題。

但實際上，房產作為不動產，與其他商品存在本質區別——在家庭可持有資產中，其流動性風險幾乎是最高的，僅低于古董字畫等收藏品。

所謂房地產的流動性風險，指的是將房產再次出售、回籠資金的難易程度所帶來的風險。

在部分城市，尤其是核心區域，多數房產確實可以通過降價的方式緩解流動性風險，即實現價格與流動性風險的轉換——大不了犧牲部分資產價值換取資金回籠。

但我們必須強調：未來有相當一部分房產，即便降價也未必能賣得出去。

或許有人會質疑這種可能性，但現實中已有諸多信號值得警惕。

比如部分區域，住房建設速度已明顯超過人口實際需求，或人口流失速度遠超新房供應速度；還有一些曾經規劃宏偉的新興區域，當初承諾的大規模產業落地、人口導入，經過數年發展后并未兌現，最終陷入“高樓林立卻人煙稀少”的困境。凡此種種，這類房產未來大概率會面臨“降價也賣不出去”的困境。

此外，一些偏遠地區的旅游度假房產也存在類似風險。這類房產往往地處“山高皇帝遠”之地，全年客流量有限，市場關注度極低，同樣可能出現“即便大幅降價也無人問津”的情況。

有人可能會反駁：“賣不出去歸根結底還是價格不夠低。”若想明白這個問題，不妨看看廣大農村的現狀——農村有大量閑置宅基地，不少房屋修建得十分精致，卻常年無人居住，若想將其變現幾乎是不可能的事。

有人認為農村宅基地賣不出去是因為政策限制城市人口購買，實則不然。即便放開政策限制，絕大多數農村宅基地依然難以售出。

對本地人而言，宅基地承載著出生成長的記憶與親友羈絆，更多體現的是情感歸屬感；但對陌生人而言，他們更看重居住便利性、產業配套、發展前景等實際價值，絕大多數農村宅基地顯然無法滿足這些需求。

理解了農村宅基地“喪失流動性”的本質，便不難理解城市中部分房產的未來走向：當房產失去人口導入、產業支撐等核心價值支撐時，即便大幅降價，也可能面臨“賣不出去”的流動性危機。

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