行業(yè)數(shù)據(jù)｜庫存規(guī)模連降、多地房價止跌，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型孕育結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

行業(yè)正在經(jīng)歷高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，應(yīng)客觀看待各指標(biāo)的階段性調(diào)整。

◎ 文 / 馬千里

11月14日上午，國家統(tǒng)計局如期發(fā)布2025年10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)型升級扎實推進(jìn)。地產(chǎn)行業(yè)方面，行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期，國房景氣指數(shù)、開發(fā)投資、銷售等核心指標(biāo)面臨階段性調(diào)整。但是從個體城市、地塊和項目表現(xiàn)來看，得益于高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)落實，在房價、土拍熱度、項目去化率等方面仍有結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，行業(yè)供求壓力也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

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10月份經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級扎實推進(jìn)

2025年10月，各地區(qū)各部門加力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢。具體來看：

一、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢較好。10月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.9%，環(huán)比增長0.17%。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長7.2%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值3.1和2.3個百分點(diǎn)。二、市場銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長加快。10月份，社會消費(fèi)品零售總額46291億元，同比增長2.9%；環(huán)比增長0.16%。三、固定資產(chǎn)投資同比下降，制造業(yè)投資持續(xù)增長?？鄢康禺a(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長1.7%，制造業(yè)投資增長2.7%。四、貨物進(jìn)出口保持增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。10月份，貨物進(jìn)出口總額37028億元，同比增長0.1%。其中，進(jìn)口15311億元，增長1.4%。五、就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。10月份全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，比上月下降0.1個百分點(diǎn)。

從10月金融數(shù)據(jù)來看，M2同比增長8.2%，同比增速下降0.2個百分點(diǎn)。M1同比增長6.2%，同比增速下降1個百分點(diǎn)。M1-M2剪刀差為2個百分點(diǎn)，較上月增加0.8個百分點(diǎn)，中斷了連續(xù)5個月的回落，這主要是M1出現(xiàn)了明顯回落，M1規(guī)模較上月下降了1.1萬億元。并且居民短期、中長期貸款均出現(xiàn)環(huán)比回落，分別較9月末減少了3354億元和246億元。這一方面是由于在資本市場活躍下，更多居民傾向于投資證券市場，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款卻在10月增加了1.85萬億，再疊加樓市正處于止跌回穩(wěn)的陣痛期，導(dǎo)致10月份出現(xiàn)了明顯的存款搬家現(xiàn)象。

近期央行多次發(fā)聲，明確將豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場風(fēng)險化解工作。11月11日發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告進(jìn)一步作出具體部署：當(dāng)前我國人民幣貸款余額已達(dá)270萬億元，社會融資規(guī)模存量達(dá)437萬億元，隨著基數(shù)擴(kuò)大，未來金融總量增速自然回落是客觀趨勢，這也與我國經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的階段特征相契合。

政策支持方面，央行將繼續(xù)助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)步落地保障性住房再貸款政策，同時優(yōu)化抵押補(bǔ)充貸款管理，支持政策性開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)為保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供信貸支持。利率層面，政策發(fā)力成效已逐步顯現(xiàn)：當(dāng)前新增住房貸款平均利率降至3.06%，同比下降25個基點(diǎn)，較2018年高點(diǎn)下降2.7個百分點(diǎn)；新發(fā)放企業(yè)貸款利率也降至3.1%，較此前2018年高點(diǎn)下降2.5個百分點(diǎn)。

接下來，央行將進(jìn)一步推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時會保持合理的利率比價關(guān)系，借助市場套利機(jī)制引導(dǎo)資金流向回報率更高的領(lǐng)域，推動金融資源精準(zhǔn)配置到實體經(jīng)濟(jì)和各類資產(chǎn)中。例如存款與貸款利率、債券收益率、房屋租售比之間的良性比價，能有效促進(jìn)房價止跌，為房地產(chǎn)行業(yè)加快回穩(wěn)提供支撐。

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新房成交周期性調(diào)整，優(yōu)質(zhì)新規(guī)項目仍保持熱銷

受2024年基期擴(kuò)大等客觀因素影響，10月份，新房交易規(guī)模累計同比降幅擴(kuò)大。前10月新建商品房銷售面積7.2億平方米，同比下降6.8%，降幅擴(kuò)大了1.3個百分點(diǎn)；前10月商品房銷售金額6.9萬億元，同比下降9.6%，降幅擴(kuò)大了1.7個百分點(diǎn)。從單月數(shù)據(jù)來看變化更為顯著，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)推算，10月全國新建商品房銷售面積6147萬平方米，銷售額5977億元，分別同比下降19%和24%，均為2024年下半年以來的最大同比降幅。房企到位資金方面，10月份個人按揭貸款新增950億元，較上年同期減少30%，降幅較上月擴(kuò)大了19個百分點(diǎn)。庫存指標(biāo)仍在持續(xù)改善，10月商品房待售面積環(huán)比下降322萬平方米，連續(xù)8個月下降。

具體城市方面，克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，10月份新房成交量環(huán)比微增2%，但同比下降36%，各能級城市成交規(guī)模同比均顯著下滑，這主要是由于上年基期數(shù)值增加所致，另一方面也是由于供應(yīng)量環(huán)比下降超過50%，為年內(nèi)次低。去化率指標(biāo)同步回落，10月典型城市去化率同環(huán)比分別下降4個和6個百分點(diǎn)，北京、上海、廣州等城市熱度均出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)降。從個案表現(xiàn)來看，保持熱銷的多為具有復(fù)合優(yōu)勢的新規(guī)項目，如兼具產(chǎn)品力和配套優(yōu)勢的西安綠城綠汀芳菲、鄭州金茂璞逸云湖、南京江寧金茂府等。

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10月房價同比降幅繼續(xù)收窄

同比止跌城市數(shù)量延續(xù)年內(nèi)高位

2025年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降。

10月份，一手房價同比降幅繼續(xù)收窄，10月同比回落2.6%，降幅縮小了0.1個百分點(diǎn)。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.8%。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.0%，降幅收窄0.1個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅與上月相同。二手房同比降幅5.2%，較上月增加了0.2個百分點(diǎn)。

各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

在資本市場熱度上升、優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)不足、2024年同期基數(shù)處于高位等多重壓力下，行業(yè)正處于高質(zhì)量轉(zhuǎn)型進(jìn)程中的階段性困難，房價出現(xiàn)反復(fù)調(diào)整也是這一過程中的必經(jīng)陣痛。不過從城市表現(xiàn)來看，本月上海、哈爾濱、呼和浩特、合肥等9個城市一手房價同比止跌，這一數(shù)量為2024年二季度以來的最高值，且一手房價環(huán)比上漲的城市較上月增加1個。當(dāng)前金融政策堅持積極化險導(dǎo)向，利率水平得到有效控制，加之越來越多區(qū)域的租售比已超越存款利率，使得房產(chǎn)價格在供求關(guān)系之外，又獲得了新的底部支撐。隨著行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展全面落地、更多適配市場需求的新規(guī)項目入市，個體城市及部分區(qū)域的房價指標(biāo)，仍有望釋放更多積極信號。

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新開工規(guī)模延續(xù)低位，助力行業(yè)庫存壓力下降

1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積6.5億平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積4.55億平方米，下降9.7%。

前10月房屋新開工面積4.9億平方米，下降19.8%。其中，住宅新開工面積3.60億平方米，下降19.3%。10月新開工面積3662萬平方米，同比下降29.5%，同比降幅擴(kuò)大15.1個百分點(diǎn)。

年內(nèi)積極的財政政策持續(xù)發(fā)揮作用，包括地方債務(wù)限額擴(kuò)容、各類中央轉(zhuǎn)移資金支持等，有效緩解了地方財政壓力；同時國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級扎實推進(jìn)，為地方擺脫土地財政依賴提供了更多發(fā)展路徑。面對行業(yè)階段性調(diào)整，新開工面積持續(xù)處于低位，既有助于加快緩解行業(yè)廣義庫存壓力，也能保障新出讓地塊的市場競爭力，進(jìn)而助力行業(yè)加快形成止跌回穩(wěn)的正向循環(huán)。

2025年前10月竣工面積3.5億平方米，同比下降16.9%，降幅擴(kuò)大了1.6個百分點(diǎn)。10月房屋竣工面積3732萬平方米，同比下降28.2%。從指標(biāo)的單月走勢來看，10月份行業(yè)竣工量仍處于年內(nèi)高位。做好保交付仍是行業(yè)重點(diǎn)之一，加之近年來新規(guī)項目銷售情況向好，預(yù)計行業(yè)竣工量將保持合理運(yùn)行水平，穩(wěn)步調(diào)整至與新房銷售更匹配的規(guī)模。

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開發(fā)投資規(guī)模同比降幅擴(kuò)大，加快向合理規(guī)模回歸

2025年1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計7.4萬億元，同比下降14.7%，降幅高于同期新房銷售額5.1個百分點(diǎn)。單看10月份，開發(fā)投資額為5857億元，同比下降23%，降幅較9月擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)。

從投資與銷售的關(guān)系來看，前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額高于同期新房銷售金額約6.7%，但兩者差距較上月收窄0.8個百分點(diǎn)。當(dāng)前施工、土地成交等指標(biāo)持續(xù)回落，反映出行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這一過程也有助于提升現(xiàn)有新建及在建項目的整體競爭力, 這是確立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的必然階段。值得注意的是，2025年以來全國土地平均溢價率達(dá)6.8%，為2022年以來的最高水平，顯示出市場在調(diào)整中逐步回歸理性。

綜上，我們給出如下判斷：

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的過程中，行業(yè)難免遭遇庫存積壓、新舊動能轉(zhuǎn)換、價格體系重塑等陣痛與挑戰(zhàn)。加之2024年四季度基期數(shù)值有所抬高，2025年末行業(yè)各項指標(biāo)面臨的挑戰(zhàn)被進(jìn)一步放大。跟蹤分析房地產(chǎn)發(fā)展方向時，成交、價格、投資、開工等指標(biāo)的同比走勢固然重要，但在這一特殊歷史時期，更需客觀看待各項指標(biāo)的階段性調(diào)整：

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，二手房交易對新房替代效應(yīng)逐步增強(qiáng),新房成交縮量也符合市場規(guī)律；在供求關(guān)系實現(xiàn)新平衡前，房價持續(xù)調(diào)整是市場規(guī)律的正常體現(xiàn)，當(dāng)前穩(wěn)房價的“錨點(diǎn)”在于租售比與存貸款利率的匹配度——得益于當(dāng)前低利率環(huán)境，不少核心城市小戶型房源的租售比已能覆蓋存款利率；在庫存壓力事實性緩解前，未來較長一段時間內(nèi)，行業(yè)投資、開工、供地等指標(biāo)理應(yīng)低于成交規(guī)模。

而落實行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)，也在為行業(yè)止跌企穩(wěn)注入強(qiáng)勁動力：一是優(yōu)化保障房供給，建立多層次住房保障體系。這將進(jìn)一步完善保障和市場供應(yīng)體系，助力行業(yè)長期成交規(guī)模穩(wěn)定；二是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制。這有助于改善短期供求關(guān)系，保障開發(fā)項目銷售預(yù)期，進(jìn)而帶動市場信心回升；三是完善行業(yè)開發(fā)、融資、銷售制度，推進(jìn)現(xiàn)房銷售等舉措。這能從根本上降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，當(dāng)前大量高風(fēng)險房企加速退場，提升行業(yè)準(zhǔn)入門檻將進(jìn)一步加快行業(yè)整頓進(jìn)程；四是實施房屋品質(zhì)提升工程，“好房子”的倡導(dǎo)正在推動行業(yè)產(chǎn)品迭代，催生新型住房需求，助力新房價格穩(wěn)定。

從短期行業(yè)指標(biāo)走勢來看，受基期數(shù)值抬高等因素影響，2025年末新房交易規(guī)模將延續(xù)低位調(diào)整，但隨著越來越多地區(qū)租售比觸及銀行利率水平，部分城市房價指標(biāo)有望逐步企穩(wěn)。庫存方面，由于供地規(guī)模持續(xù)低于新房成交，廣義和狹義庫存壓力將持續(xù)緩解；保障房及高品質(zhì)新規(guī)項目的推進(jìn)，也將為新開工指標(biāo)帶來更多支撐。開發(fā)投資與施工等相關(guān)指標(biāo)將繼續(xù)調(diào)整到與新階段新房銷售規(guī)模相適配水平。（來源：克而地產(chǎn)研究）