北京買房：理清思路，購房建議1717

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想問下西城房子：孩子29年9月上小學，不是西城戶口，孩子爸爸是731前的集體戶口，準備在西城買房，預算800萬。能參加西城區小政保，想最大化政保的價值，上比較好的小學+好初中（單位政保基本最好的結果是奮斗+八中，但需要在相應片區）。想咨詢下您建議買哪個片區。或者最近有合適的講座嗎，想現場聽一下。

A：

1.我沒太看懂您單位的政保政策，是只要在西城有房有戶就能參與全區優選？還是說必須在目標學區買房落戶，才能限定在這個學區擇校啊？

2.如果是第一種，那就無所謂哪個片區了，只要是西城房子就行。800萬有可能買到相對溢價低的，只要多看房，然后每套房都計算一下溢價就行。也就是只計算房子的性價比，用總價除以預估租金，數值越低的越好。老小區低到600甚至500就算撿漏兒，房齡新中等戶型的低到7/800也算不錯，總之只要不是公寓性質和帶硬傷的就越低越好。

3.如果是第二種，那首選肯定是金德月了。尤其是2029年才入學呢，到時候的學位肯定比現在寬松的多，首選最牛學區。另外也是看每套房的時候都計算租售比，在本區內選擇性價比最高的=溢價率最低。

不過金德月的溢價率都偏高，金融街就很典型，800萬想買到溢價低的不是太容易。一般都是2000萬左右次新房才能做到，至少1500萬以上吧。所以只能是找找看，多看房多算賬。

另外如果目標是八中，那也可以選陶白的八中附小，小升初的時候還省心呢。這里溢價率就相對低點兒了，選擇多些。

4.講座的事兒待會兒回復您吧，我得問問。

僅供參考。

二

Q:

請問，2年前跟您咨詢過房產問題，現在我們有一些新的想法，想再請教您一下：孩子在海淀羊坊店中心小學上四年級，成績中上，女生，普娃。房產目前在麗澤的金興苑，90平米東南向，2居，估計480萬左右；另外一套在西城區大椿天，3401小區，房子59平，全南，2居。

1、有買家現在報價3401小區的房子470萬，您看這個價格是否合理，是否需要盡快出手？

2、金興苑的房子是否也可以一起出售？兩套房子的資金合并重新規劃。

3、糾結要不要回西城小升初，因為在羊坊店學區怕有可能派位到理工附東校區，距離現在住的藍調國際太遠，如果回西城小升初現在有三個想法：

（1）置換一套藍調國際的2居和西城廣外的占坑房，資金全部用掉

（2）置換藍調國際1居室和西城廣外的占坑房，剩下的資金銀行理財

（3）置換藍調國際1居室，剩余的資金大概530萬，全部用于置換盡可能優質的西城學區房，并且小升初不會派出區，您看有合適的學區推薦么？

如果回西城小升初更合適，請問這三個想法哪個更加合理，期待您的解答。

A：

1.具體價格我可不知道，只有當地中介清楚。不過3401小區60平的租金應是7000左右，那470萬的租售比就是670。現在學區房老小區的平均租售比600-700，那這個報價在合理范圍內。

是否盡快出手看自己了，確定用不上學位+不自住就出手唄，否則出租的租金偏低，還得承擔明年入學人口減少后溢價部分的保值風險。

不過年底一般都是成交淡季，價格偏低，而開春后至報名前多數年份都有小陽春，至少是成交量上漲，所以也不用太著急。

2.金興苑，這套房租售比估計和3401的差不多，也能租7000左右吧？也算合理，屬于各項都普通吧，沒得到多少麗澤概念的利好。是否賣掉看有沒有更好的置換選項吧，有突出優勢的改善房就一起置換，沒有的話先留著吧，反正也不吃虧。

3.學區選擇看自己，這外人不方便建議。不過說實話，如果在海淀成績中上，那回了西城也是中上，就算派進名校也很難成為尖子生。但畢竟是跨區轉學，目標還是學區排名靠后的廣外，萬一派入渣校呢？那可就不如踏踏實實在海淀了。

4.換順馳藍調考慮好，這里是明顯得到了麗澤概念利好的，但利好的都是早期買房的業主。您現在接盤至少不是低位，溢價率大概仍然在10%以上，這部分價值我認為是短期內很難靠租金抹平的。

所以如果買的話做兩手準備，運氣好的話就是再次得到追捧，房價和租金同步明顯上漲，或者租金單獨快速上漲也是利好。但如果運氣不太好那就得等待了，有站崗的可能。這算算帳吧，算清楚再買。

占坑兒房看自己，用完學位盡量別長期持有，現在溢價仍然不算低。

5.換藍調的一居室，圖什么呢？租金收益至少不高，價格走勢仍然大概率偏弱，但溢價率卻不低。所以這種大戶型的一居通常建議是自住，面積大舒服，其他方面不占優。

是否買理財看自己的渠道，能找到收益高+穩妥的就合適唄，我也找呢。現在五大行的五年期存款是最高1.5%，國債1.7%。同時北京租金平均收益率是1.8%，老破小是2.0%以上，最高2.5%。您自己比較吧。

6.西城優質學區房+盡可能不出區，您家要有政保就沒問題，沒有的話怎么保證？四年級，那就是2021年入學的，也是高峰期。那年西城區幼升小2.2萬，最高峰是2023年的2.5萬，而明年預期才1.5萬。

也就是說，無論您買哪個學區，無論是五年級還是小升初轉學，都是高峰期的同一屆，如果沒有政保+中上成績的也不可能參與點招，怎么確保啊？這我不敢推薦，誰敢承擔這責任啊？

7.總之我既不敢說回西城跨區合適，這仨方案也沒看出哪個有明顯優勢。所以只能是列出這些情況，供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們又在看房了，哈哈哈22年咨詢幸好沒買，房價一路跌到現在了。

1??現在寶寶一歲半，戶口在海淀集體，所以上學前肯定要買房，預算750-800，首付能在350-400。想入3居室，希望學校至少中上的話，請問推薦是朝陽還是通州還是亦莊經開呢？目前在這三個區看。

2??目前大環境下是推薦次新還是新房呢？新房是不是都會有各種各樣的裝修問題陸續暴雷？現在買房感覺就必須考慮未來置換的情況，那么我們這個預算能夠上的盤，新房和次新哪個更抗跌呢？

3??目前看過的新盤，心里覺得還可以的：亦莊潤府，通州朝堂攬月。朝堂門檻低，擔心的是以后置換，會被這些便宜的樓壓價，還有中介推薦朝陽one，能大概說一下這三個盤的坑嘛？

身邊有前兩年買了新房的朋友，說交房的時候就有業主降價賣房，建議我不急的話現在不是上車好時機，可以等開盤后去買騰退的，那現在是不是不著急的話盡量不要碰期房呢？

A：

1.如果單看教育的話那肯定是朝陽啊，這是送分題。而且您的要求還“至少中上”，而通州亦莊的學校放到北京是“至多中上”，這和朝陽不是一個級別。

2.注重自住就看新房，甭管怎么的也比二手的強。注重保值以二手的為主，價格和質量都是經過市場檢驗的。或者說確定長期自住買新的，出租或過幾年還換就買二手的。這跟買車一樣，注重駕乘體驗就買最新款，租出去跑滴滴或開兩年就換的就買二手的。

新房收房時找驗房師，網上各平臺都有，一般也就幾百塊錢的事兒。裝修都能整改，不算大問題。

哪個更抗跌看租售比，哪個租售比數值低就更抗跌。這算算賬吧，現在有的新房打折狠，成為二手房之后也能抗跌。

3.新房我不熟，也不方便點評人家，惹麻煩犯不上。這找中介或渠道商吧，他們賣房的更專業。不過您不是要學區嗎？這仨哪個能算中上啊？而且房產的價值由地段兒決定，至少是大部分，這要是地段兒好的就沒有中介給推薦了，搶還搶不過來呢。

4.開盤后買騰退的，這只能說試試，看運氣了。什么時候都是盡量買現房，眼見都不一定為實，別太迷信我們開發商的承諾，尤其是不寫入合同的，反正我們自己是不信的。

僅供參考。

四

Q:

請問，單位政策是必須在目標學區買房，但不需要必須是對口學校的房源，只要是片區內的房子，就能上片區內的好小學和初中。目前兩個想法，第一，買西單小學的房子，孩子上西單小學+實驗中學，不使用政保，優點是大人和孩子上班上學都近，缺點是房子貴但差，都是無電梯的老房子，可能還要加預算，孩子小學差。第二，買廣外，將來可以政策保障上北小廣外+四中廣外，優點是房子新一些，便宜些，但是能最大化政保的政策紅利。

想問下您覺得這兩種方案哪個更好。另外純從學校的教學質量來看，西單小學+實驗中學or北小廣外+四中廣外，這兩種上學方案，哪個更好一些呢？

A：

1.單從學校那就是西單+實驗啊。北小廣外確實不錯，但也達不到第一梯隊，沒有明顯的優勢。四中則是本校初中都不算多強，廣外就只能說是進步很快，但目前為止的排名不算太高。

但問題是如果不用政保，您怎么確保孩子對口入學啊？尤其是小升初，西單小學不是100%直升，而是80%八中和實驗，不用政保怎么保證？甚至參與政保（小政保）都未必是100%，不用就只能是靠運氣了。

2.另外西城不是朝陽，朝陽的主流是只重視學校而弱化學區。但西城則一般都是重學區大于單校的，尤其是在不用政保的情況下，誰敢保證運氣啊？

3.另外我還是沒太看懂，既然能買金融街的房子，那干嘛不參與政保啊？能有穩妥方案就盡量用，教育問題輸不起的。

4.再有是房子，貴與不貴是個絕對問題，只看家長的預算。但背后的溢價率和保值性是相對問題，不貴的房子未必溢價率低+性價比高，也未必保值好。打個比方就跟飯館兒里的紅燒肉和拍黃瓜似的，紅燒肉未必比拍黃瓜的利潤高，促銷時也未必比拍黃瓜打折更多。

畢竟您家是2029年入學，還好幾年呢，對應的也是2023年的孩子數量，比現在對應的2020的數量更少。所以還是適當考慮溢價部分的絕對和相對吧。當然房子是用來住的，學區房是用來上學的，其他的都是副產品，可以列后考慮。

5.我要建議還是先看自己更重視哪方面吧？重視學區那肯定是金融街，重視房子或者說認為兼顧那就是廣外。另外要想兼顧那就在金融街找溢價低的，兩種辦法，一是多花錢買高總價的，二是多辛苦的看房+算賬。廣外的也可以同樣辦法。

僅供參考。

五

Q:

請問，您用租金收益率作為房價最后支撐是不對的？

就算是北京房租能收2%，那仍然是入不敷出的，因為想出租房子你要裝修吧，一套100平的至少20萬，頂多堅持10年，每年2萬。而房租才能收多少，5000塊錢一年表面是6萬，但減去2萬裝修1萬塊錢的物業費和取暖費還剩3萬，中介拿走至少一個月的，再空置一個月，那就剩下2萬了。按你說能租5000的房子價值300萬，那租金回報才0.66%。而房子的最大頭的折舊還沒算呢，這應該算隱性成本吧，即便按照70年來算還1.4%呢，這已經不賺錢了。將來再收房產稅那這套房就賠錢了。所以房租收益必須達到5%以上才有意義，這才是國際慣例的真實情況。

A：

1.您這賬算的沒什么意思，裝修費估的太高了。或者說如果是自住的房子，那100平花20萬正常，如果算上家具家電還算少的呢。

但如果是買來就想出租的，甭說20萬了，5萬塊錢就算多的了，出租房的簡裝沒多少錢的。而且像地面如果是瓷磚的，那20多年都不用重裝，地板的一般也得十多年，所以攤到每年的成本并不高。

2.其他的我不跟您抬杠，但您肯定也都算多了，沒這么高的成本。這就不掰扯了，實在沒什么意思，我們家有房出租，收益多少業主們誰都心里都明白。

3.反正我認為北京現在的平均收益率就是1.8%，信不信在您，您認為應該多少才劃算也是自己的事兒，可以買套房當房東試試，紙上談兵沒意思。

至于房產稅則看著辦吧。理論上來說，房產稅在初期是很難轉嫁給租客的，但時間長了就必定轉嫁，這叫“法律無效定律”，或者叫上有政策下有對策，總之最終都是使用者買單。

僅供參考。

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