買二手房容易踩哪些坑？該怎么應(yīng)對(duì)？這4點(diǎn)要注意

相對(duì)期房，二手房有一個(gè)顯著優(yōu)勢(shì)就是：看得見(jiàn)，摸得著，質(zhì)量如何，心里有底。

那么，二手房會(huì)有哪些容易踩坑的地方呢？今天我們就來(lái)聊一聊。

一、 產(chǎn)權(quán)（最核心的風(fēng)險(xiǎn)）

1. 產(chǎn)權(quán)不清晰

比如：房屋有多個(gè)共有人（如夫妻、兄弟姐妹），但僅其中一人出面簽約，其他共有人未同意或不知情，導(dǎo)致合同無(wú)效。

應(yīng)對(duì)方式：核實(shí)房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，并要求所有共有人當(dāng)面簽署合同。如產(chǎn)權(quán)人已婚，最好讓其配偶也簽署同意出售的聲明。

2. 房屋被抵押或查封

二手房可能被房主用于抵押貸款，或因債務(wù)問(wèn)題被法院查封。一旦購(gòu)買，可能無(wú)法正常過(guò)戶。

應(yīng)對(duì)方式：在簽約前，親自和房主到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)房屋上沒(méi)有抵押、查封等權(quán)利限制。

3. 房屋處于租賃狀態(tài)

很多人都聽(tīng)過(guò)“買賣不破租賃”的原則。如果房屋在出售前已租給他人，且租約未到期，即使買了房也可能無(wú)法立即入住。

應(yīng)對(duì)方式：要求房主提供《租約》，了解租期和租金。如果打算自住，必須讓租戶簽署《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》，并與房主協(xié)商好解約事宜。

4. 賣方資質(zhì)問(wèn)題

如果賣方不是房主本人，或是無(wú)民事行為能力人（如精神疾病患者），會(huì)導(dǎo)致交易無(wú)效。

應(yīng)對(duì)方式：核對(duì)賣方身份證與房產(chǎn)證信息是否一致。

二、 物業(yè)、房屋本身的問(wèn)題

1. 隱蔽的工程缺陷

這是最容易被忽視也最頭疼的問(wèn)題。

比如：水管老化、電路混亂、防水層破損等，裝修后才發(fā)現(xiàn)，維修成本極高。

應(yīng)對(duì)方式：

（1）仔細(xì)驗(yàn)房：重點(diǎn)檢查廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的漏水情況，墻面、墻角有無(wú)水漬、發(fā)霉。

（2）測(cè)試水電：打開(kāi)所有水龍頭看水流，沖馬桶聽(tīng)聲音，打開(kāi)電閘看所有燈具和插座是否正常工作。

（3）了解水電管線的使用年限和布局。

2. 房屋結(jié)構(gòu)被破壞

有的業(yè)主為了擴(kuò)大空間，會(huì)私自拆除承重墻，改變房屋結(jié)構(gòu)，存在嚴(yán)重安全隱患。

應(yīng)對(duì)方式：觀察房屋有無(wú)明顯的結(jié)構(gòu)改動(dòng)痕跡，如墻體有巨大裂縫、門框歪斜等。

3. 老舊設(shè)施與物業(yè)費(fèi)

小區(qū)老舊，電梯、管道等公共設(shè)施老化，未來(lái)可能需要業(yè)主共同承擔(dān)大筆維修費(fèi)用。同時(shí)，要確認(rèn)前業(yè)主是否結(jié)清了所有物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)。

應(yīng)對(duì)方式：走訪小區(qū)，觀察公共區(qū)域維護(hù)情況。在合同中明確約定，這些費(fèi)用由賣方結(jié)清至交房當(dāng)日，并保留一部分尾款作為保證金。

三、 資金安全

1. 交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)

如果將購(gòu)房款直接交給賣方，可能面臨對(duì)方挪用或卷款跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)方式：使用資金監(jiān)管服務(wù)。將房款存入銀行或第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)管賬戶，待過(guò)戶手續(xù)完成后，再由監(jiān)管方劃給賣方。這是目前最安全的方式。

2. 稅費(fèi)問(wèn)題

二手房交易涉及的稅費(fèi)（如增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等）種類多，計(jì)算復(fù)雜。買賣雙方由誰(shuí)承擔(dān)容易產(chǎn)生糾紛。

應(yīng)對(duì)方式：簽約前，詳細(xì)了解當(dāng)?shù)卣?，并在合同中白紙黑字寫明各?xiàng)稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。

3. 中介費(fèi)

部分中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)不透明，或承諾的服務(wù)無(wú)法兌現(xiàn)。

應(yīng)對(duì)方式：選擇正規(guī)、大型的中介機(jī)構(gòu)，仔細(xì)閱讀中介服務(wù)合同，明確收費(fèi)項(xiàng)目、金額和服務(wù)內(nèi)容。

四、 社區(qū)環(huán)境

1. 社區(qū)環(huán)境

為防止遇到有不良習(xí)慣的鄰居，如噪音、雜物堆積等?；蛏鐓^(qū)管理混亂，治安不佳。

應(yīng)對(duì)方式：在不同時(shí)間段（白天、晚上、周末）多看幾次房，與小區(qū)門衛(wèi)、保潔或現(xiàn)有住戶聊天，了解真實(shí)居住環(huán)境。

2. 周邊環(huán)境

房屋靠近高架橋、鐵路、垃圾站、高壓線等，可能存在噪音、粉塵、輻射等問(wèn)題。

應(yīng)對(duì)方式：親自在房子內(nèi)外感受環(huán)境，并查詢周邊的城市規(guī)劃，看是否有新的不利項(xiàng)目即將建設(shè)。