房?jī)r(jià)下跌，國(guó)運(yùn)突圍！房?jī)r(jià)的邏輯，正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變

房子變便宜了，為什么大家反而更不消費(fèi)了？

按理說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房壓?減輕，消費(fèi)應(yīng)該上升才對(duì)。

自今年5月以來(lái)，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的數(shù)據(jù)從6.4%的高位出現(xiàn)持續(xù)下行；與此同時(shí)，這兩年老百姓的儲(chǔ)蓄率卻在不斷攀升。

房?jī)r(jià)跌了，?百姓反?更不敢花錢(qián)了。

這背后，藏著?個(gè)殘酷的經(jīng)濟(jì)學(xué)真相，那就是當(dāng)?個(gè)社會(huì)的財(cái)富過(guò)度集中在房地產(chǎn)這?單?資產(chǎn)上的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的財(cái)富幻覺(jué)破滅，遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的老百姓的購(gòu)買(mǎi)?釋放。

更深層次上，這場(chǎng)地產(chǎn)的下跌，正在揭開(kāi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中?個(gè)?期被掩蓋的?盾，那就是我們的收入分配結(jié)構(gòu)，被曾經(jīng)的那個(gè)“地產(chǎn)大時(shí)代所扭曲”。

今天，柏年就從?個(gè)全新的視?，給?家深度剖析，房?jī)r(jià)下跌將如何引發(fā)?場(chǎng)系統(tǒng)性的財(cái)富重構(gòu)？為什么說(shuō)這場(chǎng)地產(chǎn)的下跌是必要的陣痛？而我們普通人?該如何在這場(chǎng)?變局中找到?向呢？

點(diǎn)贊關(guān)注，聽(tīng)柏年詳細(xì)分析。

?、被房?jī)r(jià)綁架的財(cái)富增長(zhǎng)模式

先說(shuō)?個(gè)很多人沒(méi)意識(shí)到的事實(shí)：過(guò)去20年，中國(guó)居?財(cái)富的增?，主要不是靠勞動(dòng)所得，?是資產(chǎn)升值。

柏年給?家算?筆賬。

2003年，北京?環(huán)內(nèi)?套100平?的房?，均價(jià)8000元/平，總價(jià)80萬(wàn)。2021年，同樣的房?，均價(jià)漲到15萬(wàn)/平，總價(jià)1500萬(wàn)。18年時(shí)間，賬?財(cái)富增加1420萬(wàn)。

?同期，北京?個(gè)普通白領(lǐng)，?薪從3000元漲到1.5萬(wàn)元，18年累計(jì)工資收入也就200萬(wàn)左右，扣掉?活開(kāi)?，能存下50萬(wàn)就不錯(cuò)了。

翻譯翻譯就是：買(mǎi)對(duì)?套房，頂?shù)蒙?個(gè)人不吃不喝工作70年。

這就是過(guò)去20年中國(guó)財(cái)富增?的真相——不是勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富，?是資產(chǎn)升值創(chuàng)造財(cái)富。

根據(jù)西南財(cái)經(jīng)?學(xué)中國(guó)家庭?融調(diào)查的數(shù)據(jù)，2019年，中國(guó)家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占??達(dá)69.5%，?融資產(chǎn)只占20.4%。?美國(guó)家庭資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占?只有27%，股票、債券、養(yǎng)??等?融資產(chǎn)占?超過(guò)60%。

更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)是：2010年到2020年這?年間，中國(guó)城鎮(zhèn)居?人均可?配收入年均增?7.1%，但同期主要城市房?jī)r(jià)年均漲幅超過(guò)12%。

也就是說(shuō)，工資漲幅根本跑不贏房?jī)r(jià)漲幅。

但為什么?家還覺(jué)得??越來(lái)越富了呢？因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲制造了?種"財(cái)富幻覺(jué)"——我的房?從80萬(wàn)漲到1500萬(wàn)，我就是千萬(wàn)富翁了。這種財(cái)富幻覺(jué)，?撐起了過(guò)去?年的消費(fèi)繁榮。2015年到2020年，中國(guó)出境游人次從1.2億增?到1.7億；奢侈品消費(fèi)占全球?重從23%上升到35%；私家?保有量從1.4億輛增?到2.8億輛。

這些消費(fèi)的底?，不是來(lái)?工資上漲，?是來(lái)?房?jī)r(jià)上漲。

但這種模式有個(gè)致命缺陷：它，是不可持續(xù)的。

?、財(cái)富幻覺(jué)破滅后的"逆向財(cái)富效應(yīng)"

2021年，潮?退去。

從2021年下半年開(kāi)始，主要城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。到2025年，??線城市平均跌幅40%，部分三四線城市跌幅超過(guò)50%。

很多人以為，房?jī)r(jià)跌了，買(mǎi)得起房的人多了，消費(fèi)應(yīng)該會(huì)好轉(zhuǎn)。但現(xiàn)實(shí)恰恰相反。

柏年給?家看?組對(duì)?數(shù)據(jù)：

2019年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬(wàn)億，增速8%；2025年前三季度，增速下滑到4.5%。

與此同時(shí)，居?儲(chǔ)蓄卻在暴增：2019年末，住?存款余額82.1萬(wàn)億；2024年末，住?存款余額151.2萬(wàn)億。5年時(shí)間，增加了69.2萬(wàn)億，年均增?超過(guò)13萬(wàn)億。

房?jī)r(jià)跌了，?百姓不僅沒(méi)有增加消費(fèi)，反?拼命存錢(qián)。

為什么？因?yàn)槌霈F(xiàn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的"逆向財(cái)富效應(yīng)"。

什么是逆向財(cái)富效應(yīng)？就是當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，人們會(huì)感覺(jué)變窮了，從?減少消費(fèi)。在中國(guó)，這種效應(yīng)被極度放?，因?yàn)榉慨a(chǎn)占家庭資產(chǎn)?重太?了。

舉個(gè)例?：?個(gè)家庭2020年買(mǎi)了?套500萬(wàn)的房?，?付150萬(wàn)，貸款350萬(wàn)。到2025年，房?市值跌到300萬(wàn)，但還?銀?320萬(wàn)本?。這意味著，即使把房?賣(mài)了，還要倒?銀?20萬(wàn)，加上之前的150萬(wàn)?付，?共損失170萬(wàn)。

這種情況下，這個(gè)家庭還敢消費(fèi)嗎？不敢。他們只會(huì)拼命工作還房貸，壓縮?切開(kāi)?。

?且，不只是?位買(mǎi)房的人受影響，所有持有房產(chǎn)的人都受影響。好比你2015年200萬(wàn)買(mǎi)的房?，漲到過(guò)400萬(wàn)，現(xiàn)在跌到250萬(wàn)。雖然賬?上還賺了50萬(wàn)，但?理感覺(jué)是"虧了150萬(wàn)"。

根據(jù)人民銀行2025年第3季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)?問(wèn)卷調(diào)查，選擇"更多消費(fèi)"的居?占?只有19.2%，比上個(gè)季又低了4.1個(gè)百分點(diǎn)，選擇"更多儲(chǔ)蓄"的居?占??達(dá)62.3%，創(chuàng)歷史新?。

多存錢(qián)、少消費(fèi)，這就是財(cái)富幻覺(jué)消失后的真實(shí)現(xiàn)狀。

三、代際財(cái)富轉(zhuǎn)移的終結(jié)與城市分化

房?jī)r(jià)下跌，還帶來(lái)了兩個(gè)深層次的變化。

?先，是代際財(cái)富轉(zhuǎn)移通道被切斷了。

什么是代際財(cái)富轉(zhuǎn)移？就是父?這?代通過(guò)房產(chǎn)積累的財(cái)富，傳遞給??這?代。過(guò)去，這個(gè)通道很順暢：父?在2000年買(mǎi)的房?，100萬(wàn)；2020年漲到600萬(wàn)，賣(mài)掉后給??做?付，??再買(mǎi)?套1000萬(wàn)的房?。

但現(xiàn)在，這個(gè)通道斷了。父?2016年買(mǎi)的房?，當(dāng)時(shí)400萬(wàn)，現(xiàn)在只值250萬(wàn)，還?銀?200萬(wàn)貸款。

不僅沒(méi)法給??做?付，還要??反向接濟(jì)才能保住房?。

根據(jù)?殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年，90后購(gòu)房者中，有超過(guò)70%的首付款來(lái)自父母資助，到24年，這個(gè)比例不足6成。

在這個(gè)過(guò)程中，80后、90后成了這場(chǎng)跌價(jià)中損失較重的?代。60后、70后，多數(shù)在房?jī)r(jià)低位時(shí)就買(mǎi)了房，即使現(xiàn)在跌了，賬?上還是賺的。而00后、10后，還沒(méi)買(mǎi)房，反?因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌獲得了上?機(jī)會(huì)。

在2016-2021年這5年間購(gòu)房的家庭中，80后占?約38%，90后占?約29%。這意味著，全國(guó)約9000萬(wàn)個(gè)80后、90后家庭，在房?jī)r(jià)的相對(duì)?點(diǎn)接盤(pán)。按照平均每套房跌100萬(wàn)計(jì)算，這兩代人的財(cái)富損失總額?達(dá)9萬(wàn)億。

其次，是土地財(cái)政終結(jié)帶來(lái)的城市分化。

過(guò)去20年，地?政府的財(cái)政收入?度依賴(lài)土地出讓?。2021年，全國(guó)土地出讓收入8.7萬(wàn)億，到2024年，土地出讓收入只有4.9萬(wàn)億元，同比下降16%。短短3年，土地出讓金收入從8.7萬(wàn)億減少到4.9萬(wàn)億，接近腰斬。

土地財(cái)政難以為繼，城市之間的分化也就是時(shí)間問(wèn)題了。

有產(chǎn)業(yè)?撐、人口流入的城市，?如深圳、杭州、蘇州，雖然土地財(cái)政收入下降，但稅收收入還在增?，財(cái)政相對(duì)健康。

但那些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、人口流出的城市，則陷入了“人?流出→房?jī)r(jià)下跌→土地賣(mài)不出去→財(cái)政收入下降→公共服務(wù)惡化→人口進(jìn)?步流出”的惡性循環(huán)。

四、能不能"發(fā)錢(qián)刺激"？

看到這?，很多人會(huì)問(wèn)：既然消費(fèi)需要提振，為什么國(guó)家不能像美國(guó)和?本那樣，給每個(gè)人發(fā)錢(qián)刺激消費(fèi)？

答案就是，中國(guó)和?本?臨的情況完全不同。

?先，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。當(dāng)年?本在房地產(chǎn)泡沫破裂前，已經(jīng)完成了產(chǎn)業(yè)升級(jí)。索尼、豐?、松下這些企業(yè)，在全球產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)?端位置，能夠賺取超額利潤(rùn)。

但中國(guó)不?樣。我們雖然是制造業(yè)?國(guó)，但在很多?端領(lǐng)域還是"??不強(qiáng)"。舉個(gè)例?：中國(guó)雖然?產(chǎn)了全球70%的?機(jī)，但?通、三星、臺(tái)積電拿?了產(chǎn)業(yè)鏈中60%的利潤(rùn)，我們只拿到10-20%。在這種情況下，如果貿(mào)然提?勞動(dòng)?成本、提高工人工資，企業(yè)利潤(rùn)就會(huì)被進(jìn)?步壓縮，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)下降、產(chǎn)業(yè)就會(huì)外流。

其次，是國(guó)際環(huán)境不同。?本在上世紀(jì)90年代?臨的外部環(huán)境，總體還是和平的、開(kāi)放的。但中國(guó)現(xiàn)在?臨的是美國(guó)全?位的遏制打壓：貿(mào)易戰(zhàn)、科技戰(zhàn)、?融戰(zhàn)。在這種情況下，如果把?量資源?于刺激消費(fèi)，就沒(méi)錢(qián)搞科技攻關(guān)了。

所以，在當(dāng)前的國(guó)際環(huán)境下，消費(fèi)刺激屬于享受在當(dāng)下，而科技???強(qiáng)則是贏在未來(lái)。

因此，我們看到的是，一方面通過(guò)發(fā)放消費(fèi)券等手段，讓消費(fèi)不要掉下去，與此同時(shí)，把更多的資源集中到科技發(fā)展和?端制造業(yè)等卡脖子的領(lǐng)域去。

而且，我們也只有在高端制造、尖端科技領(lǐng)域形成突破，才能通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)提?勞動(dòng)?產(chǎn)率，真正讓?百姓的工資漲上去，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的消費(fèi)增?。

這是?條更艱難、但也更健康的發(fā)展道路。

五、普通人的出路在哪?？

說(shuō)到這?，很多人會(huì)說(shuō)：道理我都懂，但落實(shí)我們每個(gè)人的工作生活，應(yīng)該怎么辦呢？

柏年想說(shuō)的是，我們要深刻理解未來(lái)財(cái)富分配模式的變化，并針對(duì)性的做好布局。

舊的財(cái)富分配模式是：靠資產(chǎn)升值致富，誰(shuí)先買(mǎi)房誰(shuí)發(fā)財(cái)；而新的財(cái)富分配模式則是：靠能?變現(xiàn)致富，誰(shuí)有本事誰(shuí)賺錢(qián)。對(duì)大家來(lái)說(shuō)，這意味著：

第?，不要再迷信房產(chǎn)投資。過(guò)去20年，買(mǎi)房是最好的投資，但未來(lái)20年就不是了。如果你已經(jīng)有?套?住房，就不要再想著炒房。而應(yīng)該把買(mǎi)房的錢(qián)拿去提升??的職業(yè)能?，這種投入的性?xún)r(jià)?可能更?。

第?，重視職業(yè)技能的積累。未來(lái)的?收入崗位，將會(huì)集中在“十五五規(guī)劃”提及的人工智能、半導(dǎo)體、機(jī)器人、?物醫(yī)藥、生物制造、新能源、新材料、?端制造、低空經(jīng)濟(jì)、航空航天、量子計(jì)算等很多新的領(lǐng)域。即使你不是理工科背景，也可以在這些產(chǎn)業(yè)鏈中盡量找到??的位置。關(guān)鍵是要有?技之?，?不是靠關(guān)系、靠資源。

第三、調(diào)整資產(chǎn)配置，不要只會(huì)存錢(qián)。存錢(qián)只能保本、不能增值。當(dāng)房產(chǎn)真正進(jìn)入了“用來(lái)住而非用來(lái)炒”的時(shí)代，國(guó)債、黃金、基金等多元化的資產(chǎn)配置，你才能夠坐上滾滾向前的財(cái)富列車(chē)。

第四，保持耐?，相信?期趨勢(shì)?！?五五規(guī)劃”明確提出要發(fā)展新質(zhì)?產(chǎn)?，這會(huì)在未來(lái)5年創(chuàng)造?量?薪崗位。根據(jù)工信部的預(yù)測(cè)，到2030年，光人工智能、半導(dǎo)體、新能源汽?、?物醫(yī)藥這四?領(lǐng)域，將創(chuàng)造超千萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，平均薪資是傳統(tǒng)制造業(yè)的2-3倍。

六、柏年的判斷

應(yīng)該說(shuō)，房?jī)r(jià)的下跌，不是偶然，而是必然。因?yàn)檫^(guò)去20年靠資產(chǎn)升值驅(qū)動(dòng)的財(cái)富增?模式，本?就是不可持續(xù)的。房?jī)r(jià)下行的本質(zhì)，是對(duì)過(guò)去扭曲的財(cái)富分配模式的?次糾偏。短期看，會(huì)有陣痛期，消費(fèi)降級(jí)、財(cái)富縮?、信?不?，這些都是客觀存在的。

但只有打破"靠房產(chǎn)致富"的神話，才能讓社會(huì)重新回到"靠能?致富"的正軌。只有集中資源攻堅(jiān)科技，才能讓我們?cè)趪?guó)際競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)；只有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，才能讓?百姓的收入真正提?。

要記住，很多偉?的轉(zhuǎn)型，往往都伴隨著巨?的改革陣痛。1978年改?開(kāi)放，有多少工人下崗？2001年加入WTO，有多少企業(yè)倒閉？2008年?融危機(jī)，有多少人失業(yè)？然而，在每?次陣痛之后，居民們的生活都變得更好、中國(guó)經(jīng)濟(jì)都實(shí)現(xiàn)了更?的躍升。而這一次，柏年相信，也不會(huì)例外。