樓市的“潑天富貴”退潮，北上廣深永遠漲的神話何以終結？

作者：海豚商業研究院研究員洪濤三（歡迎轉評贊）

國家統計局最新發布數據顯示，2025年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比均出現一定幅度下降，房住不炒的政策理念得到了徹底貫徹，曾經排隊搖號買房的時代一去不返，北上廣深永遠漲的神話也被刺破，曾經扛起中國經濟重任的房地產行業，正在變成平凡的樣子。

整體市場承壓，但亮點與分化并存

從全國范圍看，2025年前10個月的房地產市場依然處于調整期。絕大多數城市的房價相比去年同期出現下跌，許多二、三線城市的累計跌幅超過5%，顯示出市場整體面臨的壓力。

然而，在一片“跌”聲中，有幾個城市的表現格外引人注目，形成了鮮明的對比。

上漲陣營：上海、杭州領跑，西部核心城市堅挺

真正的亮點集中在少數幾個城市。上海是當之無愧的“領頭羊”，其同比漲幅高達5.7%，1-10月平均漲幅也達到5.8%，在全國一枝獨秀，展現了其作為一線城市的強大抗跌性和吸引力。緊隨其后的是杭州，同比上漲4.0%，顯示出強勁的市場活力。

此外，部分西部核心城市也表現出色。成都同比微漲0.7%，在市場下行周期中保持了難得的穩定。烏魯木齊更是逆勢上漲，同比和環比均實現正增長，成為區域市場的亮點。

下跌陣營：部分二線城市與北方城市壓力顯著

相比之下，下跌陣營的跌幅更為普遍和明顯。在重點城市中，廣州（-5.8%）、西安（-5.2%）和昆明（-6.8%）的1-10月平均跌幅均超過5%，反映出這些城市面臨較大的去化壓力。一些北方及中部城市，如鄭州、武漢、天津等，也普遍出現了3%左右的同比跌幅。

一線城市內部劇烈分化

特別值得關注的是，曾經“同漲同跌”的一線城市，出現了劇烈分化。上海逆勢大漲，而北京、廣州、深圳則均錄得下跌，尤其是廣州和北京，跌幅較為明顯。這打破了人們對一線城市房價“鐵板一塊”的固有印象，說明即使在同一能級的城市中，由于產業活力、人口流向和政策預期的不同，房地產市場也正在走向分化。

與新房市場類似，2025年前10個月的二手房市場整體處于深度調整期，且下行壓力更為顯著。一個直觀的感受是：幾乎所有城市的二手房價格同比去年都出現了下跌，尋找正增長的城市變得異常困難。

下跌重災區：普遍與深度并存

從數據來看，下跌是普遍現象。許多省會城市和重點二線城市的同比跌幅都超過了5%。其中，鄭州（-8.2%）、南京（-6.4%）、武漢（-6.9%）、合肥（-6.5%）、南昌（-6.2%）等中部核心城市成為下跌的“重災區”，反映出這些區域二手房市場面臨的巨大挑戰。甚至連一線城市的北京（-4.7%）和廣州（-6.4%）也未能幸免，跌幅顯著。

相對抗跌陣營：成都、西寧等表現穩健

在一片下跌中，成都的表現堪稱“萬綠叢中一點紅”。其同比跌幅僅為-1.5%，1-10月平均跌幅為-1.9%，是所有核心城市中最為堅挺的，再次印證了其強大的內生住房需求和市場韌性。

此外，一些非熱點城市也展現出較強的抗跌性。西寧（同比-3.0%）、深圳（同比-3.3%）、海口（同比-3.5%）的跌幅相對較小，在市場寒潮中守住了部分陣地。

一線城市內部：全線失守，但程度不一

與新房市場上海獨自上漲的局面不同，二手房市場的一線城市“全軍覆沒”。其中：

• 廣州同比跌幅最大（-6.4%），表現最為明顯。
• 緊隨其后（-4.7%），市場調整壓力較大。
• 深圳（-3.3%）和（-3.4%）雖然也在下跌，但跌幅相對可控，顯示出更強的底部支撐。
• 但北京二手房10月環比下降1.10%，在四個一線城市中下跌幅度最大，上海、廣州、深圳，環比均下降0.90%

總結：二手房市場更真實地反映了當前樓市的寒意

相比新房市場可能受到政策指導價等因素影響，二手房價格更能反映市場的真實需求和業主的心態。當前數據揭示出兩大特點：

1. 深度普跌：市場信心的恢復仍需時日，絕大多數城市的二手房業主都在經歷資產價格的回調，買賣雙方的心態都在發生激烈變化。此前有段子調侃，一旦接受第一次還價，業主會馬上答應。
2. 韌性分化：即使在寒冬中，像這樣具有強大人口和產業支撐的城市，其房產（尤其是二手房）的保值能力依然有一定優勢。對于購房者而言，在二手房市場尋找機會時，城市的“基本面”比以往任何時候都更加重要。