閑置房被 “鳩占鵲巢”，業(yè)主維權(quán)的關(guān)鍵步驟是？

長期空置的地下室竟被供熱公司的工作人員撬鎖占用多年，業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，經(jīng)居委會協(xié)調(diào)，因占用地下室的供熱公司已被更換并離開，占用費(fèi)3600元由物業(yè)公司賠償。

這一案例引起了不少人的關(guān)注，也有朋友前來咨詢。類似問題雖然不常發(fā)生，但出現(xiàn)的概率并不低。那么，作為業(yè)主，如果自家房屋被他人占用，應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)呢？

在維權(quán)之前，首先需要明確責(zé)任主體，即誰應(yīng)當(dāng)為占用行為負(fù)責(zé)。

最直接的侵權(quán)人就是占用者本身。在該案例中，撬鎖占用地下室已構(gòu)成民事侵權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》，占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)依法請求損害賠償。如果占用者為惡意占有，并造成不動產(chǎn)損害，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，業(yè)主有權(quán)要求占用者返還房屋并賠償相關(guān)損失。若占用行為情節(jié)嚴(yán)重，還可能涉及行政或刑事責(zé)任。

其次，物業(yè)公司因管理失職也需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維護(hù)業(yè)主共有部分，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。如物業(yè)公司知曉供暖公司工作人員撬鎖入住地下室卻未告知業(yè)主，則存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中物業(yè)公司正是因為“知情未告知”而賠償了3600元。

此外，若占用者是供熱公司員工，且其行為與職務(wù)相關(guān)，則供熱公司應(yīng)當(dāng)為員工的侵權(quán)行為承擔(dān)替代責(zé)任。即使公司已經(jīng)更換，原單位仍可能被追責(zé)。

明確責(zé)任主體后，業(yè)主可以按照以下步驟展開維權(quán)：

首先是取證。發(fā)現(xiàn)房屋被占用后，建議第一時間報警，并通知物業(yè)公司到場。同時應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行拍照、錄像，記錄房屋被占用及鎖具損壞的情況。與警方、物業(yè)溝通的記錄也要妥善保存。

其次，業(yè)主可與相關(guān)責(zé)任方協(xié)商解決，要求占用者騰退房屋并賠償損失。若協(xié)商無果，可尋求物業(yè)、居委會或街道辦協(xié)調(diào)處理。

第三，如果協(xié)調(diào)無果，我們可以向當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門舉報物業(yè)公司失職，督促相關(guān)部門履行監(jiān)管職責(zé)。

第四，充分取證的基礎(chǔ)上，我們可以提起相關(guān)民事訴訟，主張法院侵權(quán)人返還房屋、賠償占用費(fèi)及損失。

相關(guān)的賠償?shù)挠嬎惴绞饺缦拢?/p>

占用費(fèi)：參照同地段租金標(biāo)準(zhǔn)計算；

損失賠償：包括鎖具維修、物品損失等實(shí)際支出；

維權(quán)成本：如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

對于此類問題，還是以協(xié)商為主，如果協(xié)商無法達(dá)成一致意見，行政調(diào)解與民事賠償結(jié)合通常效率更高。不過，相較于事后維權(quán)，防患于未然的成本通常更低。如您擁有多處房產(chǎn)，建議定期巡查閑置房屋，避免長期空置，同時也不宜對物業(yè)公司的管理職責(zé)抱有過高期待。