旭輝架構大洗牌！百億債重組后，輕資產扛起“活下去”大旗

喊出“二次創(chuàng)業(yè)”的旭輝朝著目標方向又進了一步。

近日，市場有消息稱，旭輝集團開啟了新一輪架構調整，范圍包括重資產和輕資產兩個維度。

其中，重資產層面的調整主線是區(qū)域合并、聚焦核心。具體操作是，撤銷蘇皖區(qū)域集團、東南區(qū)域集團、華南區(qū)域集團、上海區(qū)域事業(yè)部、長沙事業(yè)部及下屬城市公司；新組建華東、華南2大事業(yè)部，華東區(qū)域事業(yè)部覆蓋上海、浙江、江蘇、福建、安徽、江西，華南區(qū)域事業(yè)部覆蓋廣東、湖南、湖北、廣西、海南。

這部分業(yè)務的管理模式同步調整，城市公司平臺取消，改為片區(qū)制，區(qū)域設項目管理、營銷、財務等核心部門，實現(xiàn)總部直管一線。另據(jù)媒體報道稱，旭輝集團在11月12日于內部發(fā)文，稱將撤銷北京區(qū)域集團及下屬城市公司，新成立華北區(qū)域事業(yè)部，負責旭輝在北京、天津、河北、河南、陜西、山西、東北三省的戰(zhàn)略經(jīng)營和業(yè)務發(fā)展。

輕資產業(yè)務方面則進行獨立化細分運營，撤銷了3大建管區(qū)域，分別為蘇皖區(qū)域、東南區(qū)域、上海區(qū)域及其下屬省級公司；新成立5家省級公司，即建管蘇南公司、上海公司、浙江公司、安徽公司、蘇北公司，后續(xù)擬新增廣東公司。

兩條業(yè)務線，一縮一擴，折射出旭輝的轉型訴求。

今年8月，旭輝控股董事局主席林中公開提到，要徹底告別“高杠桿、高負債、高周轉”的舊模式，轉向“輕資產、低負債、高質量”的新路徑，并明確聚焦“收租、自營開發(fā)業(yè)務、房地產資管業(yè)務”三大核心板塊，對標鐵獅門、黑石等國際知名企業(yè)，計劃三年內實現(xiàn)重新“站起來”。

更早之前的境外債重組方案說明會上，林中也曾談及未來的三大核心業(yè)務，其中收租業(yè)務對應旭輝持有的上海、北京等一二線城市優(yōu)質商業(yè)資產組合；自營開發(fā)業(yè)務要高度聚焦，收縮深耕少數(shù)核心城市；房地產資管業(yè)務則是學習美式開發(fā)商經(jīng)驗，向鐵獅門、黑石方向發(fā)展。

上海普陀內旭輝企業(yè)大廈（吳典 攝）

目前，旭輝已經(jīng)搭建起代建平臺——旭輝建管。不過，從股權結構層面上來看，旭輝建管獨立于旭輝控股集團。有數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，旭輝建管累計在管項目超240個、總建筑超3600萬平方米，其中國資和政府代建占比超51%；今年上半年，在新增項目中的復委項目數(shù)量占比達25%，回款同比增長近60%，銷售額同步增長160%。

相比之下，開發(fā)銷售業(yè)務則萎靡加劇。

今年上半年，旭輝控股錄得合同銷售額101.6億元，較上年同期的203.1億元下滑50%。這之中，約有88%的銷售額來自住宅業(yè)態(tài)，辦公樓/商業(yè)占比約12%。若按地區(qū)劃分，上述百億銷售額中，有37.6%來自中西部地區(qū)，長三角區(qū)域占比24.4%，環(huán)渤海25.5%，華南地區(qū)只有12.5%，該區(qū)域也是此次調整中被撤銷的區(qū)域之一。

這也對旭輝的經(jīng)營面造成沖擊。

截至6月末，旭輝控股物業(yè)銷售已確認的收入約78.62億元，同比下跌50.4%，占已確認收入總額的64%。

“造血能力”也在急劇下滑。截至6月末，旭輝控股經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為14.44億元，相比上年同期的68.74億元減少近79%。同期，該公司擁有銀行結余及現(xiàn)金約為101.61億元，其中包括約17.31億元的質押性銀行存款，以及約42.99億元特別用途的銀行監(jiān)管賬戶資金。

這些資金已難以為旭輝的正常經(jīng)營提供支撐。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，旭輝控股未能償還的銀行借款、優(yōu)先票據(jù)、可換股債券（包括債務及衍生工具部分）及利息，分別約為184.73億元、288.53億元、12.76億元及83.23億元，構成違約或交叉違約。

化債依舊當前旭輝的主要課題。今年9月，旭輝控股公告稱，公司境內公開市場債券的整體重組方案獲債券持有人會議表決通過，7筆債券涉及金額合計約100.6億元。

境外債方面，其68.5億美元的債務重組已獲法院批準，整體削債比例為66%，預計削減52.7億美元。

記者 吳典

編輯 孫婉秋