上海“926新規(guī)”后又一房企產(chǎn)品曝光！

7月24日，上海今年最大規(guī)模宅地的出讓賽拉開帷幕。整場土拍中，論地段，最重量級的是老靜安地塊。但全天的最高潮，卻是由閔行莘莊地塊貢獻(xiàn)的，這宗地，最終在5家房企的圍獵下，以總價(jià)億、溢價(jià)率30%、樓面價(jià)5.62萬㎡刷新了板塊樓面價(jià)而摘下了這宗莘莊新晉地王的，是來自安徽的國企：高速地產(chǎn)。

要知道，過去兩年在上海，高速地產(chǎn)往往是和兄弟公司安聯(lián)一同捆綁現(xiàn)身，兩家企業(yè)聯(lián)手在上海一戰(zhàn)成名、再戰(zhàn)矚目，一同打響了母公司安徽交控集團(tuán)在全國的聲量。

但這一次，卻是近幾年高速地產(chǎn)在上海首次挑戰(zhàn)獨(dú)資拿地、獨(dú)立操盤。

怎么看，都給這個(gè)項(xiàng)目，注入了不太尋常的戰(zhàn)略意義。

早在9月時(shí)，高速地產(chǎn)就將這里的案名定為：

安高·海印華庭。

時(shí)至今日，象征著高速地產(chǎn)上海新征程的安高·海印華庭，也在逐漸揭開廬山真面目。

艷姐細(xì)細(xì)品來，更覺不凡：

上海，或許要做好全面的準(zhǔn)備，迎接一次來自高速地產(chǎn)的產(chǎn)品力大爆發(fā)！

01

高速地產(chǎn)

又要插上騰飛的翅膀了？

毋庸置疑的是，作為安徽巨頭國企，高速地產(chǎn)的底蘊(yùn)是相當(dāng)深厚的。

其一，高速地產(chǎn)的母公司安徽交控集團(tuán)，作為安徽統(tǒng)一的高速公路投資運(yùn)營管理平臺(tái)，實(shí)力不容小覷。

看安徽：去年時(shí)其就曾位列安徽服務(wù)業(yè)百強(qiáng)企業(yè)榜首，如今也是安徽國資委旗下資產(chǎn)規(guī)模最大的省屬國企，截至今年年中，其資產(chǎn)總額已有4465億元；

看全國：在今年9月中旬剛剛公布的2025年中國企業(yè)500強(qiáng)榜單中，安徽交控集團(tuán)已經(jīng)位列第340名，相較去年還提升了14個(gè)名次。

其二， 高速地產(chǎn)成立于2009年，但最早發(fā)力地產(chǎn)實(shí)則要追溯到2001年，迄今滿打滿算，也是在地產(chǎn)上發(fā)力有24年之久的老牌房企了。

作為安徽交控集團(tuán)旗下主攻地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略公司之一，高速地產(chǎn) 早 在其成立10周年之時(shí)，就已經(jīng)初步成長為安徽的領(lǐng)軍房企，如今更是已連續(xù)3年維持在百億規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域性領(lǐng)先房企向全國性優(yōu)秀房企的蝶變，并成為了行業(yè)冉冉升起的新星。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前10月的榜單中，高速地產(chǎn)的全口徑和權(quán)益銷售金額、拿地金額以及新增貨值都已經(jīng)位列行業(yè)百強(qiáng)，無論是銷售還是土儲(chǔ)，都可圈可點(diǎn)。

這對于在幾年前規(guī)模還尚未顯現(xiàn)的高速地產(chǎn)來說，都是頗為不錯(cuò)的成績。

其三，高速地產(chǎn)還在近期迎來了更強(qiáng)勢的助攻力量。

就在剛剛過去的10月底，安徽交控集團(tuán)新成立了一家財(cái)務(wù)公司，用于服務(wù)旗下成員單位的金融需求。

所以，總的看下來，今年高速地產(chǎn)在上海走的一步獨(dú)資操盤的棋，大概也僅僅只是一個(gè)開始：

這是這家房企騰飛的前奏。

02

地產(chǎn)黑馬是如何煉成的？

當(dāng)然，任何一家地產(chǎn)黑馬的誕生背后，都離不開正確的戰(zhàn)略布局、以及優(yōu)秀的產(chǎn)品策略。

1、戰(zhàn)略布局上，主場優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)場兩手抓。

一方面，作為安徽頭部國企，高速地產(chǎn)在發(fā)展初期選擇了先牢牢抓住主場優(yōu)勢，在大本營充分開疆拓土，從總部所在的合肥開始，逐步深入安徽，時(shí)至今日已經(jīng)幾近將安徽主流城市全部吃透。

這樣的深耕策略，效果也非常顯著，如今高速地產(chǎn)甚至已經(jīng)成功位列“2025安徽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)”榜首。

另一方面，堅(jiān)定地抓住并深耕以上海為首的優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)場。

在安徽逐步站穩(wěn)腳跟后，高速地產(chǎn)也從前些年開始，正式選擇了向外拓展，從2021年開始就明確提出了立足合肥、深耕安徽之外的“東進(jìn)”策略，后來又明確劍指長三角。

目前看來，這些年高速地產(chǎn)的對外布局并沒有貪多，只謹(jǐn)慎地拓展了3座城市，其中，上海作為如今的兵家必爭之地，更是明擺著的重中之重。

事實(shí)上，高速地產(chǎn)早在2013年就已經(jīng)初步探索過上海，在當(dāng)時(shí)的上海嘉定推出了安高·東方御府，后來隨著集團(tuán)重組，又將重心暫時(shí)放回了大本營。

所以2022年落子上海，實(shí)則是高速地產(chǎn)重整旗鼓、沉淀多年后，在上海的一次華麗回歸。

這次回歸，高速地產(chǎn)從合作模式切入先做口碑，并3年后的現(xiàn)在，再次選擇了獨(dú)立出手，以更深度的模式，進(jìn)一步深耕閔行、深耕上海。

不難發(fā)現(xiàn)，高速地產(chǎn)雖然在從區(qū)域向全國快速蝶變，但果敢之余又相當(dāng)克制。有1個(gè)數(shù)據(jù)也變相印證了其戰(zhàn)略之正確：

自2022年重點(diǎn)攻略上海開始，高速地產(chǎn)的銷售規(guī)模也初次突破了百億。

回過頭來看，高速地產(chǎn)最早在全行業(yè)出圈，同樣也是在2022年，借助于上海的勢能，真正實(shí)現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模和品牌聲量的雙雙躍升。

2、在產(chǎn)品策略上，從高定級開發(fā)到高水準(zhǔn)交付，以口碑推動(dòng)深耕。

高速地產(chǎn)作為實(shí)力國企，這兩年的投資戰(zhàn)略之所以依舊比較克制，也和其一貫的產(chǎn)品策略分不開：

這是一家真正靠產(chǎn)品力征服市場、并驅(qū)動(dòng)發(fā)展的企業(yè)。

簡言之，因?yàn)橄喈?dāng)愛惜羽毛、并將做好產(chǎn)品放在第一位，所以高速地產(chǎn)拿到任何一塊地，相較于高速開發(fā)，更愿意沉淀下來用心打磨產(chǎn)品。

艷姐觀察下來，尤其是過去幾年，高速地產(chǎn)的核心策略就是：

用逐步升維的產(chǎn)品力，搭建強(qiáng)勁的市場口碑，同頻推動(dòng)深耕的節(jié)奏。

這點(diǎn)無論是在大本營合肥、還是在戰(zhàn)略重鎮(zhèn)上海，都體現(xiàn)得淋漓盡致，但具體的落位又有不同。

一方面，在已經(jīng)有夯實(shí)基礎(chǔ)的大本營，早早挑戰(zhàn)做更高階的產(chǎn)品，完成“市場認(rèn)知蝶變”。

高速·尚闔院實(shí)景圖

在合肥，高速地產(chǎn)這幾年的變化是非常顯著的：

從早期用“院系”產(chǎn)品，在合肥人心中埋下“高速地產(chǎn)出品必為豪宅精品”的種子；到近兩年推出全新的頂級產(chǎn)品系“壹品系”，在大本營完成了從一位豪宅專家到頂豪專家的再進(jìn)階。

高速·壹品實(shí)景圖

一出世就堪稱是安徽頂級封面作品的“壹品系”首作——高速·壹品，艷姐就曾有幸實(shí)地參訪過。

無論是外部約16米挑高的超級門庭、還是內(nèi)部利用地勢高差在合肥首創(chuàng)的立體疊水景觀庭院、超3000㎡的室內(nèi)雙會(huì)所……都以頂奢級別的氣場和理念，一鳴驚人。

高速·壹品實(shí)景圖

更突破的當(dāng)屬后來的高速·壹品森境，不僅延續(xù)了高速·壹品的立體庭院理念和高奢定制會(huì)所。

高速·壹品森境實(shí)景圖

更是在住宅中融入了超前的立體垂直森林理念，作為合肥首座立體生態(tài)住宅，從奇偶錯(cuò)層的層次感外立面，到約5.7m凈高挑空、約45㎡尺度的奢闊花園空間，都貢獻(xiàn)出了頂級的落地范式，為合肥帶來了一次從建筑形態(tài)到空間營造、生活方式的全維度顛覆實(shí)踐。

高速·壹品森境效果圖

另一方面，在重新回歸的上海，穩(wěn)扎穩(wěn)打，3年實(shí)現(xiàn)口碑閉環(huán)、加碼深耕。

在這座頂流城市，高速地產(chǎn)戰(zhàn)略端求穩(wěn)，產(chǎn)品端也選擇了用兩座已經(jīng)相當(dāng)成熟的招牌“院系”產(chǎn)品先后切入浦東唐鎮(zhèn)、閔行梅隴。

也因此，在上海諸多房企還沒開始卷起來的時(shí)候，高速地產(chǎn)就憑借著強(qiáng)悍的豪宅血統(tǒng)底蘊(yùn)，一出場就用毫不含糊的產(chǎn)品力成功征服了上海的改善客群。

從“逢開必為千人級認(rèn)籌”的回歸首作安高·申宸院，到后來進(jìn)一步升級、迄今已四開四捷的安高·申隴院，平穩(wěn)迭代，隨著深耕上海步伐的加強(qiáng)，逐步提升產(chǎn)品力。

今年這兩個(gè)項(xiàng)目，都有了一個(gè)史詩級的進(jìn)程：

前者已經(jīng)在平穩(wěn)籌備交付，就在上個(gè)月，安高·申宸院已經(jīng)邀請了全部的1081戶業(yè)主進(jìn)行了預(yù)看房活動(dòng)，據(jù)說累計(jì)到訪率都超過了98%。

安高·申宸院預(yù)看房現(xiàn)場圖

從如今的實(shí)景看，無論是景觀、外立面、車庫……這個(gè)超級紅盤都以比效果圖更出彩的呈現(xiàn)，高度滿足了當(dāng)年的市場預(yù)期。

安高·申宸院預(yù)看房實(shí)景圖，實(shí)際以交付為準(zhǔn)

而后者，更是早在今年上半年就已經(jīng)拿出了實(shí)景示范區(qū)，從長達(dá)95米、呈現(xiàn)出山水畫卷氣韻的門頭開始，就營造出了不同凡響的奢闊氣場。

安高·申隴院實(shí)景圖

更驚艷的是內(nèi)里，高速地產(chǎn)在約6米的高差中，嵌套出了一個(gè)約有1700㎡的垂直度假花園會(huì)所，用海派的神韻和自然的風(fēng)采，共同譜寫出一曲具有高速地產(chǎn)特色的“院系”風(fēng)采。

安高·申隴院實(shí)景圖

而這兩個(gè)動(dòng)作，前者代表了完整的兌現(xiàn)力，后者代表了階段性的實(shí)景展示力，展現(xiàn)了實(shí)力、更拿出了誠意。

簡言之，如今的高速地產(chǎn)，已經(jīng)能夠清晰地讓上海看到，其在高端項(xiàng)目之上的全流程開發(fā)能力，在回歸上海的3年后，真正實(shí)現(xiàn)了口碑上的閉環(huán)。

所以，安高·海印華庭為什么是在這個(gè)階段出現(xiàn)？

因?yàn)槿缃袂∈亲钸m合拿出進(jìn)階產(chǎn)品，讓上海跳脫出安徽交控集團(tuán)、進(jìn)一步認(rèn)識(shí)高速地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。

高速地產(chǎn)從安徽走到上海，一直在向市場不斷印證著：

優(yōu)秀的戰(zhàn)略和產(chǎn)品，一定是相輔相成的。

03

上海戰(zhàn)略升級之作

將是顛覆級的非標(biāo)王炸？

如今在住宅領(lǐng)域，高速地產(chǎn)已經(jīng)形成了壹品系、院系、公館系、御府系、時(shí)代系五大產(chǎn)品系。

不過有意思的是，這次的安高·海印華庭，目前看來并不屬于高速地產(chǎn)過往的任何一條產(chǎn)品系。

而正因如此，也給這個(gè)高速地產(chǎn)在上海的戰(zhàn)略升級之作，更增添了幾分神秘感。

要知道，安高·海印華庭成交時(shí)，就以4000元/㎡的裝標(biāo)在外環(huán)遙遙領(lǐng)先，也是目前高速地產(chǎn)在上海綜合站位最高的一塊地。

目前，關(guān)于安高·海印華庭，高速地產(chǎn)對外釋放的信息，雖然依舊相當(dāng)有限，但卻明確將其定義為：

高定靜奢大宅。

艷姐也大膽猜測，這一次，高速地產(chǎn)延續(xù)在閔行的品牌勢能，一舉進(jìn)軍莘莊主城副中心，帶來的或許也將是：

一個(gè)脫胎于高速地產(chǎn)過去作品，又更定制化、更非標(biāo)的時(shí)代之作。

從目前的信息看，從未讓上海失望的高速地產(chǎn)，也必將以一座莘莊住宅新地標(biāo)再次貢獻(xiàn)出一個(gè)進(jìn)階新作。

安高·海印華庭的不凡，實(shí)則從其產(chǎn)品配置初步出爐開始，就已經(jīng)相當(dāng)溢于言表了。

6棟17F小高層+6棟4F疊墅，聽上去似乎很正常的組合搭配。

規(guī)劃示意圖

但如果加上一個(gè)前提條件，就非常不簡單了：這是上海最常見的2.5容積率地塊。

這樣的容積率，放在大部分房企手中，大概都只會(huì)有一個(gè)解法：清一色的普通小高層。

原因無他，大家都是這么做的，這是最偷懶也最常規(guī)最不容易出錯(cuò)的解法，但也注定了項(xiàng)目的產(chǎn)品呈現(xiàn)，大概也就僅此而已了。

但是高速地產(chǎn)卻做了一次非常大膽的突破，在2.5的容積率上，通過巧妙的規(guī)劃，營造出了居住舒適度更優(yōu)的疊墅空間。

這樣做的好處是相當(dāng)明顯。

要知道，在莘莊，疊拼產(chǎn)品已經(jīng)足足斷供了13年之久，更不用說居住舒適度最高的上下疊產(chǎn)品，簡言之，高速地產(chǎn)直接切入了板塊內(nèi)最供不應(yīng)求的產(chǎn)品品類，未來的受歡迎程度，幾乎不難預(yù)見。

優(yōu)勢大家雖然都能懂，但問題在于：

做疊墅是為了優(yōu)化居住，而2.5的容積率要做出一個(gè)全社區(qū)維度的優(yōu)秀面貌，難度也是顯而易見的。

那么，這個(gè)以往在上海幾乎沒有房企做到的事，高速地產(chǎn)究竟是如何實(shí)現(xiàn)的？

04

閔行新規(guī)首作來炸場了

安高·海印華庭是莘莊地王，也是莘莊整體斷供近3年的唯一一個(gè)新品，更是：

閔行首個(gè)突破新規(guī)的項(xiàng)目。

關(guān)于上海在9月底出臺(tái)的這個(gè)新規(guī)，相信很多人雖然多少也有些許認(rèn)知，但可能也就知道在陽臺(tái)限制上的突破。

當(dāng)然，這一點(diǎn)在安高·海印華庭的體現(xiàn)，就已經(jīng)相當(dāng)明顯了。

比如其已經(jīng)披露的建面約119-143㎡的小高層戶型圖，最讓人無法忽視的一個(gè)稀缺屬性就是：

這些戶型，都做到了南北通的全明戶型+南北三陽臺(tái)+全屋飄窗，實(shí)際使用率幾乎不用細(xì)算就相當(dāng)驚人了。

尤其是建面約140、143㎡的戶型，甚至做到了四開間朝南+大橫廳設(shè)計(jì)+橫跨了三個(gè)開間尺度的大陽臺(tái)+獨(dú)立電梯廳。

這些屬性說出來，懂行的朋友應(yīng)該都會(huì)很震驚：即便是新規(guī)放開后的現(xiàn)在，這樣的戶型在上海，依然幾乎可以說是獨(dú)一份的。

雖說新規(guī)優(yōu)化的最大突破是陽臺(tái)的限制放開，但與此同時(shí)，放開的還有“更多的容積率”，舉兩個(gè)例子：

①只要項(xiàng)目采用

，飾面層可以不計(jì)容；

②

，同樣可以不計(jì)容。

簡言之，開發(fā)商為了“好房子”所創(chuàng)造的公共空間、品質(zhì)提升，都在盡可能往“不計(jì)容化”發(fā)展，此外，新規(guī)還允許在規(guī)定范圍內(nèi)突破限高。

這代表的是，更多的發(fā)揮空間被釋放給了開發(fā)商，所以最終反饋到項(xiàng)目上，新規(guī)帶來的絕非僅僅只是陽臺(tái)的賦能，也是：

將更多優(yōu)質(zhì)的公共空間和私屬空間釋放給了業(yè)主，也讓更好的品質(zhì)可以落位。

要知道，觀察高速地產(chǎn)在上海的發(fā)展史，這本就是一家非常注重品質(zhì)和生活提升的開發(fā)商，很多內(nèi)容即便沒有新規(guī)高速地產(chǎn)也在做，但有了新規(guī)之后，帶來的是：

2.5容積率上更游刃有余的空間協(xié)調(diào)。

作為閔行的新規(guī)首作，安高·海印華庭還有著兩大得天獨(dú)厚的天然生態(tài)——南北窄、東西長的地塊形態(tài)+北側(cè)緊鄰著公共綠地和自然河道。

所有的這些天時(shí)地利匯集到一起，最終構(gòu)筑出了安高·海印華庭相當(dāng)不凡的社區(qū)底層規(guī)劃。

觀察鳥瞰圖過程稿，不僅每一棟高層和疊墅都可以有優(yōu)秀的棟距、視野、和隱私性，而本該相對劣勢的小高層也基于北側(cè)的生態(tài)幾乎可以說是做到了棟棟皆樓王，各自擁有非常優(yōu)秀和獨(dú)特的景觀面。

與此同時(shí)，預(yù)料中的高品質(zhì)外立面+小高層全架空處理+風(fēng)雨連廊貫通的設(shè)計(jì)，也同樣清晰可見。

此外，安高·海印華庭還做了下沉式庭院+地下會(huì)所的配置，并將內(nèi)部核心的景觀圍繞著超級會(huì)所體系所布置。

艷姐仔細(xì)研究了下鳥瞰圖，高速地產(chǎn)這一次大概又貢獻(xiàn)出了其最拿手的立體景觀營造手法，并且看下來應(yīng)該從門頭落客體系開始就相當(dāng)不凡，愈品愈有高定、靜奢之感。

鳥瞰圖過程示意圖，僅為示意參考，不作為邀約及承諾

要知道，很多項(xiàng)目做高低配，實(shí)則是犧牲高層的舒適度，來成全疊拼的奢闊。

但顯然，在安高·海印華庭，無論是住高層還是疊拼，都不是犧牲品，他們都有各自專屬的精彩面。

這背后得益于新規(guī)的加持力量，更是因?yàn)楦咚俚禺a(chǎn)為了給到業(yè)主更均好的多樣選擇，一直在持續(xù)挖掘更多的可能性。

每一宗地王的誕生，都是承載著榮耀和壓力的，以5.6萬/㎡的樓板價(jià)拿地疊加商業(yè)和高品質(zhì)的要求，安高·海印華庭未來售價(jià)預(yù)估至少要達(dá)到8.6萬/㎡才能覆蓋成本，結(jié)合主推的產(chǎn)品看，基本注定將是：

上海外環(huán)難得的千萬級改善作品。

不過基于高速地產(chǎn)過往的表現(xiàn)，目前的市場預(yù)期甚至還要來得更高。

安高·海印華庭價(jià)格網(wǎng)絡(luò)預(yù)測

整個(gè)項(xiàng)目雖然是小高層+疊拼的組合搭配，但同目前的展現(xiàn)來看，最終產(chǎn)品的價(jià)差大概率也不會(huì)過大，基本讓整個(gè)社群的圈層可以維持在相近水準(zhǔn)。而千萬級的門檻，也注定將在外環(huán)全面鎖住一批改善起步的高階客群。

在這些有限的信息中，我們也已然能看到，足以承載起這個(gè)上車門檻的產(chǎn)品呈現(xiàn)。

結(jié)語

回顧看3年前，高速地產(chǎn)在上海土拍市場現(xiàn)身時(shí)，這家安徽房企，在上海樓市還只是：

那個(gè)突然殺出的黑馬房企。

在安高·申宸院以超乎想象的熱度三開三罄、在安高·申隴院實(shí)景示范區(qū)亮相后，已然升級成了：

那個(gè)實(shí)力不俗的黑馬房企。

而艷姐也相信，待到這個(gè)11月，安高·海印華庭售樓處和樣板房正式開放后，大家會(huì)又一次重新認(rèn)識(shí)高速地產(chǎn)，看到這家安徽國企要以引領(lǐng)時(shí)代的產(chǎn)品力，持續(xù)深耕上海這片熱土的赤誠之心。

就像我們開頭說的，安高·海印華庭，也只是高速地產(chǎn)徹底吹響上海征途的號角，而這家徽派國企的最強(qiáng)實(shí)力，也始終寄寓于更遠(yuǎn)的未來。

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主編：張艷

責(zé)編：Nanako

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