意外！法拍房成交率上升了

今年10月，新房、二手房市場(chǎng)冷清收?qǐng)觯环ㄅ姆渴袌?chǎng)卻頗有熱度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月法拍房掛拍2.9萬(wàn)套，供應(yīng)量環(huán)比大幅下降31%，同比下降13%，創(chuàng)下半年以來(lái)新低。

別看供應(yīng)減少了，競(jìng)拍的成交量卻一點(diǎn)沒(méi)少。累計(jì)成交5169套，環(huán)比還逆勢(shì)上漲了3%，連續(xù)3個(gè)月站穩(wěn)5000套以上。

以前大家一聽(tīng)法拍房就搖頭，覺(jué)得“水深”、“麻煩”、“不吉利”。

如今，這是要逆天改命？

深扒數(shù)據(jù)，卻是冰火兩重天。

一邊是成交率迎來(lái)回升。全國(guó)平均成交率21%，平均每5套就有1套能成交，重回年內(nèi)均線水平。

另一邊是競(jìng)拍熱度延續(xù)低位，平均折價(jià)率增高。法拍房成交房源的溢價(jià)中位數(shù)僅9.7%，變賣(mài)房源折價(jià)率增加最為顯著。

換言之，被逼到“變賣(mài)”這一步的房子，房東（或銀行）就在揮淚斬倉(cāng)。

34%的房源底價(jià)成交，創(chuàng)年內(nèi)新高。僅有5.3%的房源出價(jià)次數(shù)超100次，創(chuàng)年內(nèi)新低。

這樣一片寒意中，居然爆出來(lái)一個(gè)王炸案例。

日前，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一棟獨(dú)棟別墅成功拍賣(mài)。起拍價(jià)2.15億元，歷經(jīng)118次出價(jià)鏖戰(zhàn)，單次加價(jià)幅度達(dá)百萬(wàn)級(jí)別，最終以約3.65億元的價(jià)格競(jìng)拍成功，溢價(jià)率接近70%，單價(jià)高達(dá)約57萬(wàn)元/㎡。

這一價(jià)格不僅刷新了深圳法拍房成交單價(jià)的歷史紀(jì)錄，更一舉超越北京、上海同類(lèi)房源，成為全國(guó)法拍市場(chǎng)中總價(jià)最高的住宅之一。

一邊是34%的房子底價(jià)成交，一邊是3.6億的豪宅搶破腦袋。

這哪是同一個(gè)市場(chǎng)？分明是兩個(gè)平行世界。

1.普宅的流動(dòng)性正在消亡

34%底價(jià)成交的房子，絕大多數(shù)是二、三線城市的普通住宅，比如郊區(qū)的大戶(hù)型，沒(méi)有學(xué)區(qū)、沒(méi)有地鐵、沒(méi)有稀缺景觀等硬核價(jià)值的“路人盤(pán)”。這些房子，正在為過(guò)去幾年的泡沫和無(wú)差異化擴(kuò)張，背負(fù)代價(jià)。

2.稀缺資產(chǎn)依舊封神

深圳獨(dú)棟別墅為什么能成為逆天神話？

因?yàn)樗粏问欠孔樱彩侨澜珥敿飧缓蓝颊J(rèn)可的“硬通貨”。

地段核心：深圳南山華僑城純水岸，地段就是一張通行的不動(dòng)產(chǎn)“黑卡”。

產(chǎn)品絕版：一線城市核心區(qū)獨(dú)棟別墅，這屬于“活化石”資產(chǎn)，市場(chǎng)放量極低，賣(mài)一套少一套，可遇而不可求，是真正的稀缺藏品。

圈層共識(shí)：3.65億對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是天文數(shù)字，對(duì)那個(gè)階層的人來(lái)說(shuō)，就是一次“資產(chǎn)并購(gòu)”。與其說(shuō)是在買(mǎi)房子，不如說(shuō)是買(mǎi)圈層，價(jià)格自然只與頂級(jí)富豪的資產(chǎn)配置需求掛鉤。

法拍房，何嘗不是整個(gè)樓市的極致的縮影？

過(guò)去的樓市雨露均沾，閉眼買(mǎi)一般都能漲；現(xiàn)在的樓市是分化時(shí)代，理性而殘酷。

分城市來(lái)看，10月全國(guó)新增掛拍超過(guò)500套的城市，只剩下可憐的5個(gè)，較9月直接腰斬了一半。

重慶掛拍1430套，繼續(xù)維持在各城市首位，甩開(kāi)第二名好幾條街。

掛牌500套以上的5個(gè)城市合計(jì)供應(yīng)4450套，貢獻(xiàn)了全國(guó)約15%的新增供應(yīng)量，絕對(duì)堪稱(chēng)主力軍。

一線城市中，廣州掛拍360套，繼續(xù)高居榜首，深圳以215套排在第二，上海、北京分別為163和128套，還不到重慶的一個(gè)零頭。

掛牌總價(jià)方面，深圳掛拍房源起拍總價(jià)12.8億元，摘下全國(guó)第一，上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

掛拍量巨大的城市，說(shuō)明當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和債務(wù)壓力，已經(jīng)傳導(dǎo)至更多的普通房產(chǎn)持有者。而掛拍量相對(duì)較少的城市，說(shuō)明業(yè)主的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更高。

再看各城市成交量情況。

從成交套數(shù)來(lái)看，廣州10月以205套的成交套數(shù)霸榜第一。緊隨其后的是溫州、杭州、寧波，成交套數(shù)均不低于150套，組成了碾壓其他城市的法拍第一梯隊(duì)。

從成交金額來(lái)看，又是深圳居首，畢竟出了個(gè)王炸案例，一套別墅就貢獻(xiàn)了3.65億元。全市成交總金額高達(dá)8.4億元，斷層式第一。上海（5.8億）、杭州（4.4億）分列二三位，全部領(lǐng)先于廣州這個(gè)成交套數(shù)冠軍。

法拍房市場(chǎng)，也是一面照妖鏡，照出了每個(gè)城市房產(chǎn)最真實(shí)的流動(dòng)性?xún)r(jià)值和含金量。

不同城市的房子，核心價(jià)值正在發(fā)生驚天大分化。

但法拍市場(chǎng)10月回溫的這點(diǎn)熱度，又面臨一大挑戰(zhàn)。

隨著銀行直供房下場(chǎng)，等于開(kāi)辟了一條“官方捷徑”。產(chǎn)權(quán)清晰，銀行負(fù)責(zé)交割，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于法拍房；交易走正常二手房流程，簡(jiǎn)單高效，流程、速度比法拍渠道快得多；難免對(duì)法拍市場(chǎng)造成直接沖擊。

但銀行直供房主要是部分較為優(yōu)質(zhì)、干凈的抵押資產(chǎn)。而產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、清場(chǎng)困難的法拍房，將繼續(xù)存在，但只適合那些擁有法律背景、清場(chǎng)資源和雄厚資金的專(zhuān)業(yè)投資者。