金字塔效應(yīng)???陸家嘴房價為金山嘴的10倍

后疫情時代的房地產(chǎn)市場化進入“深水區(qū)”，越稀缺的房子越貴，越貴的房子越是集中在核心城市的核心地段，越稀缺越貴的房子越有人買，反之，遠郊區(qū)和衛(wèi)星城市的房子出現(xiàn)明顯的過剩，越便宜越?jīng)]人買。從中心城市或核心城市到非中心城市或非核心城市，從中心地段或核心地段到非中心地段或非核心地段，商品房價從高到低的排列形成“金字塔結(jié)構(gòu)”。

新經(jīng)濟哲學(xué)從金字塔現(xiàn)象中概括或提煉出“金字塔效應(yīng)”概念，從房價的“分化效應(yīng)”中形成了金字塔效應(yīng)，從金字塔的塔底到塔尖的分化過程即是集中效應(yīng)或集聚效應(yīng)；從金字塔的塔尖到塔底的分化過程即是稀釋效應(yīng)或分散效應(yīng)。分化效應(yīng)包括正向的或從上至下的稀釋效子應(yīng)或分散效應(yīng)和負向的或從下至上的集中效應(yīng)或集聚效應(yīng)。

正向效應(yīng)和負向效應(yīng)、稀釋效應(yīng)和集中效應(yīng)、分散效應(yīng)和集聚效應(yīng)構(gòu)成了新哲學(xué)概念的悖效應(yīng)，形象地說來，恃效應(yīng)即是矛盾效應(yīng)，由此可以將辯證法按新哲學(xué)思維方式定義為一門研究事物之間產(chǎn)生矛盾作用和矛盾效應(yīng)的學(xué)問。悖效論即是矛盾論，悖效論或矛盾論的產(chǎn)生不受時間和地域的限制，遵循新哲學(xué)一致論的等效性原理或等效論的一致性原理，既有古希臘的悖效論，也有諸子百家的矛盾論；既有中國現(xiàn)代的矛盾論，也有德國近代的“二律背反”和辯證法。

依據(jù)新哲學(xué)多因素理論或多效理論，房價由多種因素共同決定，主要包括地段、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、市場供需、經(jīng)濟環(huán)境等。依據(jù)新哲學(xué)的權(quán)重理論或權(quán)效理論，地段是決定房價的最主要因素，原因在于地段關(guān)系到房屋的便利性和稀缺性，好地段有便利的交通，周邊有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。資源集中決定了房屋的價值，優(yōu)質(zhì)地段的土地資源有限，供不應(yīng)求的樓市必然推高房價。

“金字塔效應(yīng)”表現(xiàn)在全國性和地區(qū)性的房地產(chǎn)市場。比如：從上海到鶴崗，房價的金字塔結(jié)構(gòu)反映了不同城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異。上海作為國際化大都市，房價處于金字塔的頂端。根據(jù)克爾瑞最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海平均房價已突破每平方米7萬元，核心地段如陸家嘴、靜安區(qū)等，房價更是高達每平方米15萬元以上。上海匯聚了金融、貿(mào)易、航運等產(chǎn)業(yè)，吸引了大量高收入人群和企業(yè)總部，資本和人才要素的匯積使得上海成為全國房價的標(biāo)桿之一。

金字塔中部是二線及強三線城市。以南京和杭州為例，平均房價在每平方米3萬元至5萬元之間，城市經(jīng)濟發(fā)展較為均衡，產(chǎn)業(yè)多元化，擁有較好的教育資源和醫(yī)療資源，對人才有一定的吸引力。金字塔底部是像鶴崗這樣的四線及以下城市，鶴崗房價平均在每平方米2000元左右，部分老舊小區(qū)房價甚至更低。四線和五線城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場需求有限導(dǎo)致房價低迷，在一定程度上反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展的現(xiàn)狀。

“金字塔效應(yīng)”表現(xiàn)在単個城市或單個地區(qū)的房地產(chǎn)市場。比如：從陸家嘴到金山嘴，上海房價呈現(xiàn)階梯式或金字塔式下跌，金字塔效應(yīng)即是階梯效應(yīng)。陸家嘴作為上海的金融中心，房價高居不下，根據(jù)克爾瑞最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，陸家嘴核心區(qū)域的平均房價已突破每平方米15萬元，部分高端樓盤更是高達每平方米20萬元以上。陸家嘴匯聚了眾多國際金融機構(gòu)、跨國企業(yè)總部，頂級的商業(yè)配套和教育資源，高收入人群對高端住宅的旺盛需求推動房價攀升。

內(nèi)環(huán)區(qū)域的靜安和徐匯等城區(qū)的房價處于金字塔中部，區(qū)域平均房價在每平方米8萬元至12萬元之間，既有成熟的商業(yè)街區(qū)，也有優(yōu)質(zhì)的教育資源和醫(yī)療資源，成為上海中高收入人群的首選居住地。中外環(huán)區(qū)域的寶山和閔行等城區(qū)的房價平均在每平方米5萬元至8萬元之間，交通、商業(yè)、教育等配套設(shè)施泊不斷完善，吸引了大量中高收入的購房者。

金山嘴位于上海遠郊區(qū)，房價處于金字塔底部，平均房價在每平方米2萬元左右，部分偏遠地區(qū)的房價甚至更低。金山嘴以農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主，經(jīng)濟水平相對滯后，人口密度較低，房地產(chǎn)市場需求有限。從陸家嘴到金山嘴，房價的金字塔結(jié)構(gòu)反映了上海不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)布局和人口分布的差異，經(jīng)濟、人口和房價的差異性在短期內(nèi)難以改變，隨著城市規(guī)劃的推進和區(qū)域經(jīng)濟的均衡化，未來上海房價的分布有望更加合理。