“銀行直供房”卷席市場，低于市價(jià)！釋放了什么信號(hào)？

一場由銀行主導(dǎo)的房產(chǎn)資產(chǎn)處置潮悄然開啟。

近期，“銀行直供房”正通過阿里、京東等線上平臺(tái)席卷市場。農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過線上平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)。部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租。

業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤活資產(chǎn)的新選擇。

銀行直供房性價(jià)比高

價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)

與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”正以其獨(dú)特優(yōu)勢形成差異化市場。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢。

以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬元。某第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬元至220萬元不等。

值得注意的是，在阿里與京東資產(chǎn)平臺(tái)中，多家銀行正掛牌銷售房產(chǎn)。拍賣平臺(tái)甚至打出“銀行直供，不計(jì)成本賣”的宣傳語。

截圖來源：阿里拍賣平臺(tái)

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，截至11月10日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)“競價(jià)金融資產(chǎn)”項(xiàng)下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業(yè)用房，遠(yuǎn)超去年同期。

例如，京東網(wǎng)資產(chǎn)平臺(tái)顯示，天水麥積農(nóng)村合作銀行將于11月12日公開拍賣多達(dá)231處房產(chǎn)，其中包括98處商業(yè)用房，133套住宅。住宅起拍價(jià)為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價(jià)約為5500元。

寧夏黃河農(nóng)村商業(yè)銀行即將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價(jià)僅9萬余元。

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái)

從銀行類型來看，城商行與農(nóng)信社成為這波直售的主力軍。在京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的1127個(gè)，2025年增至1822個(gè)；吉林銀行掛牌數(shù)量超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

農(nóng)信系統(tǒng)的規(guī)模更為龐大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣東農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超1.2萬個(gè)，貴州農(nóng)信系統(tǒng)為9618個(gè)，湖南農(nóng)信系統(tǒng)為1370個(gè)。

截圖來源：京東資產(chǎn)平臺(tái)

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行的直售規(guī)模較小，但也在加速推進(jìn)。阿里資產(chǎn)平臺(tái)上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有3436個(gè)，建設(shè)銀行1571個(gè)，郵儲(chǔ)銀行1091個(gè)，中國銀行483個(gè)，平安銀行723個(gè)，民生銀行637個(gè)。

截圖來源：阿里拍賣平臺(tái)

銀行賣房的一石三鳥算盤：

搶時(shí)間、摸行情、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

據(jù)媒體報(bào)道，某城商行資產(chǎn)處置部門負(fù)責(zé)人表示，“以前處理一套抵押房，走司法拍賣流程至少6個(gè)月，現(xiàn)在直售3個(gè)月就能回款。”對于銀行來說，時(shí)間就是金錢。簡單計(jì)算看，一套市值100萬的房子，如果卡在司法拍賣環(huán)節(jié)，銀行不僅拿不到錢，還要承擔(dān)每月近5000元的資金成本，而這些錢本可以放貸給優(yōu)質(zhì)客戶賺利息。銀行需要的是快速變現(xiàn)，哪怕折價(jià)，也比讓資產(chǎn)‘躺’在手里貶值強(qiáng)。

除了搶時(shí)間，省成本也是銀行的重要考量。傳統(tǒng)司法拍賣中，銀行要支付律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、法拍平臺(tái)服務(wù)費(fèi)，加起來能占到成交價(jià)的10%-15%。因此一套100萬的房子，法拍本就要打了六七折，再算上這些費(fèi)用還需吞掉10多萬，銀行實(shí)際拿到手的沒多少。因此銀行這一波直售模式等于是跳過了中介和司法環(huán)節(jié)的“中間成本”，那些原本讓別人賺的“服務(wù)費(fèi)”要么變成銀行的回款，要么用來給房子打折吸引買家，形成“降價(jià)-快賣”的良性循環(huán)。

更關(guān)鍵的是，這場“直售潮”也是銀行的一場“市場調(diào)研”。銀行內(nèi)部人士向巴倫中文網(wǎng)透露，“二手房市場上，除了房產(chǎn)中介平臺(tái)的數(shù)據(jù)，我們也想知道到底什么價(jià)格有人買，什么地段的房子還值錢，從而能夠?yàn)槲磥硇刨J定價(jià)等提供更好的數(shù)據(jù)支持。”

從目前成交數(shù)據(jù)看，一二線城市核心地段的房子，即使是直售，折扣也僅10%-20%，而三四線城市非核心區(qū)域的房子，往往要打3-4折才能成交，當(dāng)然也出現(xiàn)了上海嘉定區(qū)30萬出售50平卻三次流拍的情況。某股份行信貸人員向巴倫中文網(wǎng)透露，這些數(shù)據(jù)會(huì)幫助銀行調(diào)整后續(xù)的房貸政策，比如哪些區(qū)域還能放貸，哪些區(qū)域要收緊。

當(dāng)然，銀行直售房背后還藏著布局新業(yè)務(wù)的“后手”。某銀行金融市場部向巴倫中文網(wǎng)透露，銀行正在和集團(tuán)旗下的資產(chǎn)管理公司構(gòu)建合作框架，將優(yōu)質(zhì)的直售房資源整合起來組合成房地產(chǎn)信托基金。首先銀行會(huì)低價(jià)把房子賣給資產(chǎn)管理公司，從而達(dá)到快速回籠資金的目的，再通過共同運(yùn)營這些金融產(chǎn)品賺取服務(wù)費(fèi)。

例如，2024年年底，甘肅銀行以1.15億元向甘肅資產(chǎn)管理有限公司轉(zhuǎn)讓了本金余額及利息共約6.53億元的不良債權(quán)資產(chǎn)，折扣率約為17.6%；2025年8月5日，甘肅銀行股份有限公司發(fā)布公告稱，其與甘肅資產(chǎn)管理有限公司簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，擬以153億元出售資產(chǎn)包……

在業(yè)內(nèi)人士看來，銀行賣房更是一場“轉(zhuǎn)型戰(zhàn)”。中國社科院金融研究所研究員劉煜輝表示，“以前銀行靠‘吸儲(chǔ)放貸賺利差’，風(fēng)險(xiǎn)都在自己身上；現(xiàn)在通過直售房積累資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)，未來可以幫別人管資產(chǎn)賺服務(wù)費(fèi)，從‘重資產(chǎn)’轉(zhuǎn)向‘輕資產(chǎn)’。”這種轉(zhuǎn)型能降低銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，讓金融體系更健康。

銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

關(guān)于銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控，以及直供房入市對房地產(chǎn)市場的影響，市場存在不同判斷。

某券商房地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，直供房入市“對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定沖擊，尤其是對部分樓市價(jià)格壓力較大的二線城市”。但另一名房地產(chǎn)研究人士則認(rèn)為，“單純從市場層面看，此類房源入市不會(huì)拖累市場價(jià)格，因?yàn)橐?guī)模不大，房價(jià)下跌主要緣于二手房掛牌量本身較高”。

在銀行風(fēng)險(xiǎn)層面，劉呈祥認(rèn)為，一、二線城市涉房風(fēng)險(xiǎn)或可控，部分區(qū)域仍承壓。研究表明，抵押品價(jià)值與客戶違約意愿存在強(qiáng)相關(guān)性，即當(dāng)?shù)盅浩房墒栈貎r(jià)值較高時(shí)，客戶仍有償還貸款的意愿；只有當(dāng)?shù)盅浩穬r(jià)值嚴(yán)重縮水時(shí)，客戶方會(huì)放棄抵押品選擇違約，此時(shí)銀行通過變現(xiàn)抵押品收回的價(jià)值亦相對有限。故對于房抵貸客戶集中于一、二線城市的銀行，其風(fēng)險(xiǎn)或處于可控區(qū)間，結(jié)合抵債資產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一些城市涉房風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)則仍待觀察，其屬地城商行涉房資產(chǎn)質(zhì)量或仍有壓力。

上述券商房地產(chǎn)首席分析師也認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)相對可控。他表示，資產(chǎn)貶值的沖擊多數(shù)在銀行取得資產(chǎn)之前已發(fā)生，因此直供房處置“對銀行的資產(chǎn)負(fù)債表來說其實(shí)是好事，不良是降低的”。

“銀行這類處置模式，和當(dāng)前處置方式增多、信息更加公開透明有關(guān)。客觀上說明在存量房處置過程中，機(jī)制和模式更加多元化。”某知名房地產(chǎn)人士對第一財(cái)經(jīng)表示，房屋出售只是手段，關(guān)鍵要找到房屋的真正利用價(jià)值。銀行和別的房東還是有區(qū)別的，銀行是金融機(jī)構(gòu)，可以有資產(chǎn)管理的思維：一是不要做散售，因?yàn)楹苋菀滓饑^和產(chǎn)生輿情。二是加強(qiáng)打包處置，這樣定向找客戶。三是可以朝著銀行內(nèi)部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進(jìn)行，尤其是和目前的保障房等工作結(jié)合進(jìn)行，也表明金融系統(tǒng)對存量房產(chǎn)消化的支持。

來源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)、第一財(cái)經(jīng)、Barron's巴倫、鈦媒體等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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