招商太難，供應(yīng)過(guò)剩，產(chǎn)業(yè)園區(qū)淪為“百草園”

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作者|深水財(cái)經(jīng)社 烏海

“只收夢(mèng)想、不收租金”在某地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商海報(bào)上，這句醒目的標(biāo)語(yǔ)道出了當(dāng)下許多園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的心聲。

從南海之濱的廣州、深圳，到長(zhǎng)三角的蘇州、杭州，再到北方的北京海淀，2025年以來(lái)，一場(chǎng)“零租金”熱潮正席卷全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有至少8地出臺(tái)“零租金”產(chǎn)業(yè)園相關(guān)舉措，涉及園區(qū)資源超50萬(wàn)平方米。其中不乏北京、廣州、深圳等寸土寸金的一線城市。

租金本是產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)金流，也是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的收入來(lái)源，如今卻甘愿“分文不取”，究竟是創(chuàng)新的營(yíng)銷方式，還是另有苦衷？

在這反常舉動(dòng)的背后，是全國(guó)超20億平方米產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置的殘酷現(xiàn)實(shí)，這相當(dāng)于3000個(gè)故宮的面積被浪費(fèi)，不少園區(qū)雜草叢生，淪為名副其實(shí)的“百草園”。

一、“零租金”誘惑

“零租金”大戰(zhàn)的“第一槍”由深圳打響。

2025年3月，深圳市國(guó)資委率先提出，統(tǒng)籌10萬(wàn)平方米市屬國(guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，為符合條件的小微科創(chuàng)企業(yè)提供最長(zhǎng)2年的免租優(yōu)惠。消息一出，立刻引發(fā)連鎖反應(yīng)。

同期，北京海淀緊隨其后，在中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)推出AI北緯社區(qū)，入駐企業(yè)可享受最高3年免租的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

4月，蘇州的“環(huán)秀湖青年啟航計(jì)劃”落地，10萬(wàn)平方米國(guó)資園區(qū)向企業(yè)開放，不僅提供200平方米以內(nèi)兩年“零租”支持，還配套最高300萬(wàn)元融資額度。

南方城市的力度更為驚人。6月，廣州南沙拿出3.8萬(wàn)平方米物業(yè)，以“產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙人”模式推行零租金；7月底，廣州黃埔區(qū)更是加碼推出15萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間，簽約6年以上的企業(yè)可享受前3年全免租。杭州則將免租期拉至5年，通過(guò)“潤(rùn)苗計(jì)劃”為初創(chuàng)科技企業(yè)提供“零租金”創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地。

以前是企業(yè)求著入園，現(xiàn)在是園區(qū)帶著免租協(xié)議追著企業(yè)跑，傳統(tǒng)的土地優(yōu)惠、稅收返還要么已經(jīng)被禁止或限制，優(yōu)質(zhì)企業(yè)成了各地爭(zhēng)搶的“香餑餑”，零租金成了不得不出的營(yíng)銷手段。

但是對(duì)于很多園區(qū)來(lái)說(shuō)，零租金并不是主動(dòng)而為之，而是巨大招商壓力之下的無(wú)奈之舉。

二、62億平的供需失衡

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的卑微，是從產(chǎn)業(yè)空間供需關(guān)系的徹底逆轉(zhuǎn)開始的。

根據(jù)Wind機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2024年底，全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)超8萬(wàn)家，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)693家，省級(jí)開發(fā)區(qū)近2600家。

更可怕的是，目前產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)供應(yīng)量以每年1.2-1.5億平方米速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2025年總供應(yīng)量將突破62億平方米，這相當(dāng)于人均可分得4.7平方米產(chǎn)業(yè)空間。

與天量園區(qū)空間錯(cuò)位的是，供應(yīng)端瘋狂擴(kuò)張的同時(shí)，需求端卻持續(xù)收縮。受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力影響，企業(yè)擴(kuò)張意愿低迷。

如此大面積的園區(qū)開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致嚴(yán)重的供給過(guò)剩，2025年總空置率可能突破30%，預(yù)計(jì)導(dǎo)致20億平方米的園區(qū)空間處于空置狀態(tài)，部分園區(qū)即便推出“免租兩年”也找不到企業(yè)入駐。

曾幾何時(shí)，地方政府搞園區(qū)是穩(wěn)賺不賠的買賣，沒(méi)想到現(xiàn)在卻成了沉重包袱。過(guò)去二十年，園區(qū)開發(fā)商沿襲住宅開發(fā)思路，靠“建房—賣房—回款”快周轉(zhuǎn)模式盈利，這種模式在市場(chǎng)飽和與政策調(diào)整后已難以為繼。許多園區(qū)在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下盲目上馬，缺乏清晰產(chǎn)業(yè)定位，最終陷入“建完即空置”的困境。

特別是園區(qū)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇了招商難度。有媒體調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從東北到華南，多數(shù)園區(qū)都打著“智能制造”“高科技”的旗號(hào)，提供的都是標(biāo)準(zhǔn)化廠房和辦公樓，缺乏針對(duì)特定產(chǎn)業(yè)的專業(yè)配套。

無(wú)論你去哪個(gè)園區(qū)，感覺(jué)都一模一樣。哪怕是園區(qū)的名字看起來(lái)再高大上，但是實(shí)際是什么企業(yè)都可以近，哪怕是人工智能園區(qū)，入駐的企業(yè)也是五花八門，只要給租金讓你入駐。

甚至園區(qū)的招商難，還催生很多招商造假產(chǎn)業(yè)鏈。比如用賣公寓的幌子，誘騙購(gòu)房人在園區(qū)注冊(cè)公司才能拿到房產(chǎn)證。還有很多虛假注冊(cè)和虛假入駐的手段，以完成招商任務(wù)。

三、零租金的無(wú)奈賭注

對(duì)多數(shù)園區(qū)而言，零租金并非主動(dòng)讓利，而是“兩害相權(quán)取其輕”的無(wú)奈選擇。因?yàn)榉凑罩彩强罩庾庵辽倌軒?lái)人氣，還能爭(zhēng)取政府的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。

比如一片園區(qū)一棟標(biāo)準(zhǔn)廠房月租金約20萬(wàn)元，空置一年損失240萬(wàn)元，但若引入符合政策的科創(chuàng)企業(yè)，政府每年會(huì)給予300萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，相當(dāng)于倒賺60萬(wàn)。

只要企業(yè)愿意進(jìn)來(lái)，什么都好談，因?yàn)榧热凰麄內(nèi)腭v了，就不會(huì)輕易走，后面再?gòu)钠渌矫嫒ナ斟X，至少比園區(qū)大樓都空著強(qiáng)。

但是對(duì)于一些以“零租金”作為地方政府打造營(yíng)商環(huán)境，吸引特定產(chǎn)業(yè)集聚的政策來(lái)說(shuō)，這種模式也不是放在任何都地方都有用。

比如一家高科技人工智能企業(yè)，在創(chuàng)始階段如果一年能剩下幾百萬(wàn)租金，確實(shí)是有誘惑的，這些前可以拿來(lái)研發(fā)或者招聘高端人才，這在東部城市一些熱門地段的園區(qū)是有吸引力的。

但并非所有園區(qū)都能復(fù)制這種成功，零租金的可持續(xù)性更依賴產(chǎn)業(yè)生態(tài)支撐，這些配套服務(wù)才是留住企業(yè)的關(guān)鍵。反觀許多中西部園區(qū)，僅簡(jiǎn)單復(fù)制零租金政策，卻缺乏人才、技術(shù)、資本等核心資源，最終仍是“空殼子”。

園區(qū)招商的本質(zhì)，是推銷企業(yè)在這里能成功的確定性。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)選擇園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)已從“租金低”轉(zhuǎn)向“能成長(zhǎng)”，這要求園區(qū)運(yùn)營(yíng)商徹底拋棄房地產(chǎn)思維。

但是我們覺(jué)得絕大部分園區(qū)都不具備這種能力，所以不光是中西部地區(qū)，很多東部城市的園區(qū)也都已經(jīng)是荒煙蔓草，淪為了鬼城。隨著20億平方米閑置空間的壓力持續(xù)傳導(dǎo)，零租金或許還會(huì)在更多城市出現(xiàn)。