招商太難，供應過剩，產業園區淪為“百草園”

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作者|深水財經社 烏海

“只收夢想、不收租金”在某地產業園區的招商海報上，這句醒目的標語道出了當下許多園區運營商的心聲。

從南海之濱的廣州、深圳，到長三角的蘇州、杭州，再到北方的北京海淀，2025年以來，一場“零租金”熱潮正席卷全國產業園區。

據中國經濟周刊不完全統計，今年已有至少8地出臺“零租金”產業園相關舉措，涉及園區資源超50萬平方米。其中不乏北京、廣州、深圳等寸土寸金的一線城市。

租金本是產業園的現金流，也是運營機構的收入來源，如今卻甘愿“分文不取”，究竟是創新的營銷方式，還是另有苦衷？

在這反常舉動的背后，是全國超20億平方米產業園區閑置的殘酷現實，這相當于3000個故宮的面積被浪費，不少園區雜草叢生，淪為名副其實的“百草園”。

一、“零租金”誘惑

“零租金”大戰的“第一槍”由深圳打響。

2025年3月，深圳市國資委率先提出，統籌10萬平方米市屬國企產業園區資源，為符合條件的小微科創企業提供最長2年的免租優惠。消息一出，立刻引發連鎖反應。

同期，北京海淀緊隨其后，在中關村科學城北區推出AI北緯社區，入駐企業可享受最高3年免租的優質產業空間。

4月，蘇州的“環秀湖青年啟航計劃”落地，10萬平方米國資園區向企業開放，不僅提供200平方米以內兩年“零租”支持，還配套最高300萬元融資額度。

南方城市的力度更為驚人。6月，廣州南沙拿出3.8萬平方米物業，以“產業發展合伙人”模式推行零租金；7月底，廣州黃埔區更是加碼推出15萬平方米產業空間，簽約6年以上的企業可享受前3年全免租。杭州則將免租期拉至5年，通過“潤苗計劃”為初創科技企業提供“零租金”創業場地。

以前是企業求著入園，現在是園區帶著免租協議追著企業跑，傳統的土地優惠、稅收返還要么已經被禁止或限制，優質企業成了各地爭搶的“香餑餑”，零租金成了不得不出的營銷手段。

但是對于很多園區來說，零租金并不是主動而為之，而是巨大招商壓力之下的無奈之舉。

二、62億平的供需失衡

園區運營商的卑微，是從產業空間供需關系的徹底逆轉開始的。

根據Wind機構數據測算，截至2024年底，全國產業園區總數超8萬家，其中國家級開發區693家，省級開發區近2600家。

更可怕的是，目前產業園市場供應量以每年1.2-1.5億平方米速度增長，預計2025年總供應量將突破62億平方米，這相當于人均可分得4.7平方米產業空間。

與天量園區空間錯位的是，供應端瘋狂擴張的同時，需求端卻持續收縮。受全球經濟復蘇乏力影響，企業擴張意愿低迷。

如此大面積的園區開發建設導致嚴重的供給過剩，2025年總空置率可能突破30%，預計導致20億平方米的園區空間處于空置狀態，部分園區即便推出“免租兩年”也找不到企業入駐。

曾幾何時，地方政府搞園區是穩賺不賠的買賣，沒想到現在卻成了沉重包袱。過去二十年，園區開發商沿襲住宅開發思路，靠“建房—賣房—回款”快周轉模式盈利，這種模式在市場飽和與政策調整后已難以為繼。許多園區在土地財政驅動下盲目上馬，缺乏清晰產業定位，最終陷入“建完即空置”的困境。

特別是園區的同質化競爭進一步加劇了招商難度。有媒體調研發現，從東北到華南，多數園區都打著“智能制造”“高科技”的旗號，提供的都是標準化廠房和辦公樓，缺乏針對特定產業的專業配套。

無論你去哪個園區，感覺都一模一樣。哪怕是園區的名字看起來再高大上，但是實際是什么企業都可以近，哪怕是人工智能園區，入駐的企業也是五花八門，只要給租金讓你入駐。

甚至園區的招商難，還催生很多招商造假產業鏈。比如用賣公寓的幌子，誘騙購房人在園區注冊公司才能拿到房產證。還有很多虛假注冊和虛假入駐的手段，以完成招商任務。

三、零租金的無奈賭注

對多數園區而言，零租金并非主動讓利，而是“兩害相權取其輕”的無奈選擇。因為反正空著也是空著，免租至少能帶來人氣，還能爭取政府的運營補貼。

比如一片園區一棟標準廠房月租金約20萬元，空置一年損失240萬元，但若引入符合政策的科創企業，政府每年會給予300萬元運營補貼，相當于倒賺60萬。

只要企業愿意進來，什么都好談，因為既然他們入駐了，就不會輕易走，后面再從其他方面去收錢，至少比園區大樓都空著強。

但是對于一些以“零租金”作為地方政府打造營商環境，吸引特定產業集聚的政策來說，這種模式也不是放在任何都地方都有用。

比如一家高科技人工智能企業，在創始階段如果一年能剩下幾百萬租金，確實是有誘惑的，這些前可以拿來研發或者招聘高端人才，這在東部城市一些熱門地段的園區是有吸引力的。

但并非所有園區都能復制這種成功，零租金的可持續性更依賴產業生態支撐，這些配套服務才是留住企業的關鍵。反觀許多中西部園區，僅簡單復制零租金政策，卻缺乏人才、技術、資本等核心資源，最終仍是“空殼子”。

園區招商的本質，是推銷企業在這里能成功的確定性。在當下的市場環境中，企業選擇園區的標準已從“租金低”轉向“能成長”，這要求園區運營商徹底拋棄房地產思維。

但是我們覺得絕大部分園區都不具備這種能力，所以不光是中西部地區，很多東部城市的園區也都已經是荒煙蔓草，淪為了鬼城。隨著20億平方米閑置空間的壓力持續傳導，零租金或許還會在更多城市出現。