英國租賃市場重大變革! 租客權(quán)益大增, 對房東限制重重, 如何應(yīng)對？

近日，醞釀多年備受關(guān)注的《租戶權(quán)益法案》獲得皇室御準，標志著英國房地產(chǎn)市場數(shù)十年來最重大的變革。

該法案的核心目標是重新平衡房東與租戶之間的關(guān)系。其主要措施包括廢除“無過錯”驅(qū)逐、禁止競價租房、禁止預(yù)付租金或簽訂過長的租約，以及引入新的機制應(yīng)對租金上漲。改革的初衷是旨在讓租房更加公平和便捷。

但在一個長期房源短缺的市場中，新法案導(dǎo)致的一些意想不到的后果不容忽視。房東可能會變得更加挑剔，更傾向于選擇收入穩(wěn)定、信用記錄良好的租戶。租賃市場亦或出現(xiàn)兩級分化：收入穩(wěn)定的現(xiàn)有租客享有更多保障，而沒有朝九晚五工作或信用記錄不佳的潛在租客，可能更難找到合適的出租房。

雖然 《租戶權(quán)益法案》已經(jīng)獲得通過 ，但租客和房東仍在等待具體實施細則的明確解釋。預(yù)計該法律將在未來六個月內(nèi)生效。

新法案包括哪些內(nèi)容？

《租戶權(quán)益法案》是一項意義重大的改革，引入了驅(qū)逐租戶和租賃結(jié)構(gòu)的新規(guī)則。

該法案將終結(jié)長期固定期限租賃，允許租戶提前兩個月通知即可搬離，禁止房東無故驅(qū)逐租戶，并賦予租戶挑戰(zhàn)租金上漲的權(quán)利。

此外，隨著新法案的實施，租金競價大戰(zhàn)將被終結(jié)，房東將被禁止要求預(yù)付超過一個月的租金。

該法案將禁止房東和中介因租戶有子女或領(lǐng)取福利而拒絕出租房屋。房東不得無故拒絕租戶攜帶寵物。

新法案還將加強地方政府為保護租戶權(quán)益而采取的執(zhí)法力度，并迫使房東緊急修復(fù)存在安全隱患的房屋。

新設(shè)立的私人租賃行業(yè)監(jiān)察員(Private Rented Sector Ombudsman)將對租戶的投訴提供快速、具有約束力的解決方案。

租約將有何變化？

《租戶權(quán)益法案》將終結(jié)固定期限的標準租賃協(xié)議，所有租賃協(xié)議都將轉(zhuǎn)為滾動式定期租賃。這意味著租戶只要提前兩個月通知房東，就可以隨時搬離房產(chǎn)。

新規(guī)下，房東不能再與租戶簽訂12個月或更長的合同。

該法案具有追溯效力，因此即使租戶正在履行一份不含中斷條款的兩至三年期限的租賃協(xié)議，也可以僅提前兩個月通知房東結(jié)束租約。

政府指導(dǎo)稱：“新的租賃制度將適用于所有私人租賃，現(xiàn)有租賃合同將自動轉(zhuǎn)為新制度。

此外，《租戶權(quán)益法案》還設(shè)立了為期12個月的保護期，在此期間房東不得以自身或家人入住、出售房產(chǎn)等理由驅(qū)逐租戶。

房東將如何驅(qū)逐租客？

《租戶權(quán)益法案》中的重點內(nèi)容之一是廢除Section 21“無過錯”驅(qū)逐。該條款適用于新租約和現(xiàn)有租約，意味著房東將不能再無故驅(qū)逐租客。

雖然無過錯驅(qū)逐已被廢除，但在某些情況下，房東仍然有權(quán)收回房產(chǎn)，比如房東需要出售房產(chǎn)、自己或家人搬入房產(chǎn)。但房東不得在租約的第一年內(nèi)以這些理由驅(qū)逐租戶，第一年后，房東需提前四個月通知租戶。

值得注意的是，如果房東已通知租戶需要出售房產(chǎn)，則在12個月內(nèi)不得將房產(chǎn)重新出租。

房東若存在法定驅(qū)逐理由(例如房東計劃出售房產(chǎn)、租客拖欠租金或存在反社會行為)，仍可驅(qū)逐租客，但必須通過修訂后的Section 8執(zhí)行。

房東能否提高房租？

在新法案下，房東仍可以提高租金，但每年只能提高一次，且漲幅必須與市場行情相符。

租戶可以對過高的、遠高于市場價的租金提出上訴。

根據(jù)新法規(guī)，租戶在入住房產(chǎn)后的六個月內(nèi)，還可向仲裁庭提出租金異議。

此外，該法案還將禁止房東結(jié)束高于最初廣告的租金以終結(jié)競價戰(zhàn)，同時合同中將不再允許寫入租金上漲條款以防止租期中途漲租，房東只能通過法定程序每年按市場行情漲租一次。

除去押金和首月租金外，房東不得要求租戶預(yù)付更多月份的租金。在租賃協(xié)議簽署前不得收取租金。

對于此前依賴預(yù)付租金作為保障措施的房東，應(yīng)使用擔保人或租金擔保保險等替代性風險管理工具。

建立房東數(shù)據(jù)？

新法規(guī)下，英國將建立一個全國性的私人租賃市場數(shù)據(jù)庫，要求英格蘭所有房東注冊并列出其出租房產(chǎn)的詳細信息。

此舉旨在幫助地方政府和租戶提供一個統(tǒng)一的信息來源，以便了解每處出租房產(chǎn)的所有者和管理者。

未注冊的房東將無法合法出租房產(chǎn)，并面臨罰款。

政府表示，該數(shù)據(jù)庫旨在幫助房東了解其法律義務(wù)并證明其合規(guī)性，同時為租戶提供更完善的信息，以便租戶在簽訂租賃協(xié)議時做出明智的決定。

還有哪些變化值得關(guān)注？

新法案將禁止房東和中介歧視領(lǐng)取福利或有子女的潛在租戶。

其他重要變化包括：租戶擁有更大的權(quán)利要求在房屋內(nèi)飼養(yǎng)寵物，房東必須考慮這一要求，且不得無理由拒絕。為保護權(quán)益，房東可以要求租戶購買寵物保險，以承保寵物對房屋造成的任何損壞。

此外，房東對其出租房屋的質(zhì)量標準也將得到提高。

“體面住房標準(Decent Homes Standard)”將適用于私人租賃住房領(lǐng)域。該標準規(guī)定了房屋必須達到的最低標準，并將《Awaab's Law》應(yīng)用于私人租賃住房。該法律對房產(chǎn)中的潮濕和霉菌等危險隱患的維修設(shè)定了嚴格的時限，目前這些標準已在社會住房中強制執(zhí)行。

地方當局將通過最高4萬英鎊的罰款及最高24個月租金的租金償還令(Rent Repayment Orders)強制執(zhí)行合規(guī)要求。同時將對數(shù)據(jù)庫注冊情況及申訴專員的處理進行監(jiān)督。

房東該如何應(yīng)對？

由于新法案的出臺，房東和租客之間的權(quán)力平衡發(fā)生了翻天覆地的變化。

雖然一些房東可能會考慮出售房產(chǎn)，但大多數(shù)房東都需要為新法規(guī)做出調(diào)整。

應(yīng)對新法規(guī)，行業(yè)人士建議房東首先應(yīng)對自己的資產(chǎn)組合進行審查，以了解并應(yīng)對新法規(guī)的影響，確保從新規(guī)生效之初就遵守規(guī)定。

房東可提前審閱租賃文件，以查明當前或預(yù)期的違規(guī)情況，從而及時整改并證明合規(guī)性，此舉至關(guān)重要。

此外，如果您對房產(chǎn)有長期規(guī)劃，例如出售、翻新或自住，那么清晰地記錄這些意圖至關(guān)重要，將對房東未來收回房產(chǎn)有所幫助。

如果有機會，建議房東在新規(guī)正式生效前，與那些租期已滿但您希望留住的現(xiàn)有租戶協(xié)商新的租金標準。

針對房東數(shù)據(jù)庫，建議房東們提前收集所有必要文件，包括燃氣安全證書、能源性能證書(EPC)及電氣合規(guī)報告(EICR)。

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