王石預(yù)言成真？不出意外，2025年下半年，房地產(chǎn)將迎來(lái)重大轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在再回頭看2018年萬(wàn)科喊出的那句 “活下去”，估計(jì)沒(méi)人覺(jué)得好笑了。

短短幾年時(shí)間，高負(fù)債房企接連爆雷，房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，那些曾經(jīng)質(zhì)疑他的人，慢慢發(fā)現(xiàn)王石早已看透了。

如今他又提到，2025-2027年房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)關(guān)鍵拐點(diǎn)，而從2025年下半年的市場(chǎng)信號(hào)來(lái)看，這場(chǎng)重大轉(zhuǎn)變似乎真的要來(lái)了。

王石的預(yù)判從來(lái)不是空穴來(lái)風(fēng)，他的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)不可能一直靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)賺快錢(qián)。

2018年他就拿數(shù)據(jù)說(shuō)，1998年房改后商品房成交量從1.2 億平方米漲到 2017年的13億平方米，人均居住面積從5平方米沖到40平方米，供需關(guān)系早晚會(huì)逆轉(zhuǎn)。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資占GDP比重已經(jīng)超過(guò)12%，部分房企負(fù)債率超80%，這種模式根本不可持續(xù)。

現(xiàn)在再看，2024年全國(guó)房企到期債務(wù)超5000 億元，不少企業(yè)資金鏈斷裂，而萬(wàn)科因?yàn)樵缭缃蹈軛U、控制拿地規(guī)模，即便2025年虧損擴(kuò)大，也能靠深圳地鐵150億元貸款穩(wěn)住局面，這恰恰印證了他的遠(yuǎn)見(jiàn)。

之前大家總說(shuō)房住不炒，但政策到底怎么落地，現(xiàn)在越來(lái)越清晰。

一線(xiàn)城市不再一刀切限購(gòu)，北京、上海、深圳都搞起了外環(huán)外不限購(gòu)、非核心區(qū)放寬套數(shù)”的策略，既不搞大水漫灌，又能釋放合理需求。

上海青浦區(qū)，社保沒(méi)滿(mǎn)1年的非戶(hù)籍人才也能申請(qǐng)購(gòu)房，既幫城市引了才，又激活了市場(chǎng)。

上海、深圳取消了房貸利率首套二套的區(qū)分，二套房也能享3.05%的低利率，北京二套房公積金貸款額度提到100萬(wàn)元，首付還降到30%，這些政策是真的能降低購(gòu)房者的成本。

房地產(chǎn)正在從單一商品房轉(zhuǎn)向商品房加保障房的雙軌并行，深圳現(xiàn)在允許閑置商辦用房改建保障房，還把審批權(quán)下放到區(qū)里，既增加了保障房供給，又消化了商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，一舉兩得。

商品房這邊也在調(diào)整，上海、成都2025年9月新盤(pán)推盤(pán)量同比漲了20%以上，但高端改善房源占比沖到了60%，綠色建筑、智慧社區(qū)成了標(biāo)配。

土地供應(yīng)也在 “控增量、優(yōu)化存量”，2025年全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量降了20%，二線(xiàn)城市降幅達(dá)30%，待售面積連續(xù)6個(gè)月下降，供需失衡的壓力確實(shí)在緩解。

市場(chǎng)分化的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯，這也是王石早就提到的強(qiáng)者恒強(qiáng)邏輯。

購(gòu)房者的心態(tài)也變了，這一點(diǎn)從成交結(jié)構(gòu)就能看出來(lái)，現(xiàn)在大家買(mǎi)房更看重總價(jià)，北京、杭州300萬(wàn)元以下低總價(jià)二手房成交占比分別達(dá)36%、55%，上海更是到了47%。

但高端市場(chǎng)也沒(méi)降溫，上海壹號(hào)院均價(jià)19.8萬(wàn)元 /㎡的房源開(kāi)盤(pán)就 “日光”，說(shuō)明預(yù)算充足的改善需求依然穩(wěn)定。

而且大家不再只看戶(hù)型大小，更在意實(shí)用率，北京現(xiàn)在新推出的項(xiàng)目帶陽(yáng)臺(tái)、挑空設(shè)計(jì)，得房率能提升 10%，去化率就明顯更高。

選房也更看重確定性，已落地的交通、學(xué)校、商業(yè)配套，比遠(yuǎn)期規(guī)劃更有吸引力，靠近產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的房子也更受歡迎，比如北京海淀、上海張江周邊的房源一直賣(mài)得不錯(cuò)。

王石之前說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)整期需要3到5年，2025年到2027年可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。

現(xiàn)在看，這個(gè)預(yù)判正在慢慢應(yīng)驗(yàn)。