房地產(chǎn)最后的機(jī)會(huì)

前幾天寫了文章，分析了銀行開始售賣房子這個(gè)事，當(dāng)時(shí)只是簡(jiǎn)單把利益關(guān)系給分析了一波，但發(fā)現(xiàn)很多朋友可能還沒有意識(shí)到銀行賣房的深層意義。

那我不妨多寫一些，給大家把銀行賣房這個(gè)邏輯再展開一些。

還是以日本為例，日本的銀行當(dāng)年也干過賣房的事，而銀行賣房這個(gè)事，對(duì)應(yīng)著的則是房地產(chǎn)下行周期四個(gè)階段的一環(huán)：

第一階段是房企暴雷，第二階段是銀行賣房，第三階段是二手房踩踏，第四階段是房產(chǎn)稅征收，房產(chǎn)失去財(cái)富屬性，轉(zhuǎn)變成稅收屬性。

在展開四個(gè)階段之前，先給大家簡(jiǎn)單介紹一下背景。

上世紀(jì)80年代后半期，在“廣場(chǎng)協(xié)議”后日元大幅升值，日本央行采取寬松貨幣政策以應(yīng)對(duì)，巨量資金涌入房地產(chǎn)和股市，地價(jià)房?jī)r(jià)瘋狂上漲，形成了“土地不會(huì)貶值”的神話。

銀行則瘋狂地向房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供貸款，甚至以不斷飆升的土地作為抵押品，發(fā)放更多貸款，東京買下美國(guó)的神話，就是這個(gè)階段下的產(chǎn)物。

然后開始下行周期的第一階段，房企暴雷。

為了抑制資產(chǎn)泡沫，日本央行主動(dòng)刺破泡沫，選擇加息，而由于房企通常是高杠桿運(yùn)作，依靠不斷借新還舊和銷售回款來維持。加息后，融資成本劇增，再加上地價(jià)下跌，銀行開始收緊信貸，新的貸款斷流。

房地產(chǎn)持有的土地和在建項(xiàng)目?jī)r(jià)值急劇縮水，但欠銀行的債務(wù)卻是剛性的，不會(huì)減少，許多項(xiàng)目的價(jià)值甚至低于其未償還的貸款總額，形成“資不抵債”。

于是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，購房者持幣觀望，新房銷量銳減，回款困難，最后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下降，大量中小型房地產(chǎn)公司首先倒閉。

這個(gè)階段的標(biāo)志性事件是“東海興業(yè)”等大型房企也陷入困境，最終破產(chǎn)。

對(duì)應(yīng)著我們國(guó)內(nèi)，雖然我們沒有加息，但我們也有對(duì)應(yīng)事件，抑制債務(wù)有三道紅線，大型房企破產(chǎn)對(duì)應(yīng)恒大。

接下來是下行周期的第二階段，銀行賣房。

房企暴雷的直接后果，是它們?cè)阢y行的貸款變成了不良債權(quán)。這是房?jī)r(jià)危機(jī)的開端，也是整個(gè)鏈條的第一張多米諾骨牌。

因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)下跌，房企和個(gè)人貸款者違約數(shù)量劇增，銀行資產(chǎn)負(fù)債表上充斥著無法收回的貸款，這些不良債權(quán)嚴(yán)重侵蝕了銀行的資本金。

而根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》等監(jiān)管要求，銀行需要為不良債權(quán)計(jì)提損失，這直接導(dǎo)致賬面虧損，資本充足率下降，所以為了滿足監(jiān)管要求，銀行必須想辦法處理這些壞賬。

于是沒有辦法，政策端就只能給銀行解綁，允許銀行直接賣房回籠資金。

但結(jié)果不用想，日本銀行的“揮淚大甩賣”為市場(chǎng)設(shè)立了新的、更低的價(jià)格錨點(diǎn)，迫使其他持有者也跟著降價(jià)，加劇了房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。

這個(gè)階段的標(biāo)志性事件是銀行開始大規(guī)模賣房。

對(duì)應(yīng)到我們當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

接下來是第三階段，二手房踩踏。

在泡沫時(shí)期前期，大量日本民眾利用貸款購買了投資性房產(chǎn)，但隨著房?jī)r(jià)下跌和租金回報(bào)率下降，加上經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致個(gè)人收入受損，許多人無力承擔(dān)月供，只能被迫拋售。

但泡沫破碎前期，那么持有自有房產(chǎn)的民眾并沒有因?yàn)榉孔酉陆刀鴴伿郏驗(yàn)檫@些民眾堅(jiān)信“剛需房不需要考慮漲跌”。

但銀行賣房直接把這個(gè)信心給打碎了，在銀行直接下場(chǎng)后，市面上的二手房?jī)r(jià)格開始猛跌，跌到后面一些自住的日本民眾也為了資產(chǎn)不貶值而賣房，最后形成了“再不賣就賣不出去了”的預(yù)期，把房地產(chǎn)又壓到了一個(gè)很低的地步。

這個(gè)階段持續(xù)了一到兩年，在價(jià)格持續(xù)下跌預(yù)期下，就連房地產(chǎn)真正的自住需求者也被迫選擇觀望，房地產(chǎn)價(jià)格被打到低谷，銷售量萎靡。

這個(gè)階段的標(biāo)志，則是日本三四線城市的房產(chǎn)，價(jià)格暴跌，徹底失去流通性。

如果按照前面兩個(gè)階段走，我們接下來的階段就該是房?jī)r(jià)下跌，最后量?jī)r(jià)齊跌。

最后是第四個(gè)階段，房產(chǎn)稅征收

跟我們這里以土地財(cái)政為主不同，日本對(duì)房地產(chǎn)主要征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅，這是持有環(huán)節(jié)的稅收，每年繳納，基于政府評(píng)估的土地和房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算。

但這個(gè)房產(chǎn)稅，對(duì)應(yīng)階段表現(xiàn)則是完全不同的。

在泡沫期，由于地價(jià)飛漲，固定資產(chǎn)稅的稅基（評(píng)估價(jià)值）也水漲船高，為地方政府帶來了豐厚的收入。

但在泡沫破裂期，地價(jià)暴跌后，固定資產(chǎn)稅的評(píng)估價(jià)值下調(diào)存在嚴(yán)重的“時(shí)滯性”和“剛性”。

政府為了維持地方財(cái)政收入的穩(wěn)定，不愿也未能及時(shí)、足額地跟隨市場(chǎng)價(jià)下調(diào)稅基。

這個(gè)階段，標(biāo)志為即使房?jī)r(jià)下跌，日本地方政府也不愿意下降稅基。

而對(duì)應(yīng)到我們，則是房地產(chǎn)價(jià)格下降，但土拍價(jià)格并沒有大幅度下降。

但最終的結(jié)果如果是房子遲遲賣不出去，那么地方則可能會(huì)尋求其它稅基增加收入。

這個(gè)其他手段，則可能是房地產(chǎn)稅。

當(dāng)然，你去看日本房地產(chǎn)下行周期會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)事，那就是日本房地產(chǎn)下行階段構(gòu)成了一個(gè)完整的、自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)：

房企暴雷（產(chǎn)生壞賬） → 銀行賣房（壓低價(jià)格、引發(fā)恐慌） → 二手房踩踏（價(jià)格螺旋式下跌，資產(chǎn)全面縮水） → 房產(chǎn)稅征收（在市場(chǎng)底部增加持有成本，抑制復(fù)蘇并催生最后一批拋盤）。

如果對(duì)應(yīng)著日本經(jīng)驗(yàn)，那我們所處的階段，就是第二階段到第三階段過度的時(shí)點(diǎn)。

對(duì)于北上廣深的朋友來講，如果這個(gè)時(shí)候不出手，可能等待著的，則會(huì)是一段漫長(zhǎng)的下跌回暖周期，但總歸有個(gè)頭。

因?yàn)楫吘谷毡緰|京的房產(chǎn)在經(jīng)歷了二十年的修正后也回到了泡沫時(shí)代。

但對(duì)于三四線城市的朋友，這個(gè)階段則是他們最后出手房產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

因?yàn)樵俨毁u，就真賣不出去了

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