貝殼，業績穩住了

文/十一弟

前段時間，有私募魔女之稱的半夏投資創始人李蓓，作了一個大膽預判——

“我依然認為地產行業面臨十年一遇的機會，這個判斷至今未變?！?/p>

她的判斷依據，是一道簡單的數學題——

中國現有存量房500億平米，假設房子的折舊年限為50年，每年因折舊而不能住的房子，就有10億平米。

現在房地產銷售規模大幅下滑，每年只有六七億平米，存在從均值往上回歸的需求。

李蓓說了——

“這一輪房地產周期調整了4年多，即便沒有強刺激，基本上5年也會自然企穩。”

“根據國際上的經驗，大的房地產周期過后，應該會有一個十年的上升周期。”

“從去年年中開始，房價就不再是共振下跌了?！?/p>

“現在還算是在底部，什么時候二手房價企穩，就可以入場了。”

“畢竟這是十年一遇的機會，早晚一兩年也屬正常?！?/p>

對于未來十年的房地產市場，私募魔女充滿樂觀。

但在今年，房企的虧損，還是比往年來得更早了一些。

今年三季度，國內銷售規模最大的央企開發商，單季度虧損將近8個億。

震蕩的市場里，奮力站住腳，才能拿到下一個十年周期的入場券。

經濟學上，有一個鏟子效應——

在競爭激烈的淘金熱時期，那些能為淘金者提供最趁手、最高效的鏟子的人，可以受到信任，從中獲利。

行業波動時，這種經濟現象尤為明顯——

大平臺的規模效應與競爭優勢，能夠更有效率地促成交易與提供服務。

這兩天，國內領先的一站式居住服務平臺——貝殼找房，剛剛公布了今年前三季度的成績單。

盡管行業仍屬低迷，但貝殼的經營業績，穩住了——

平臺交易額與營收規模平穩增長，并且實現了持續盈利。

今年前三季度，貝殼實現營業收入將近724億，增長了16%。

目前，貝殼已經形成了“一體三翼”的業務布局——

“一體”業務是以新房、二手房的經紀業務為主，“三翼”業務則是家裝家居、房屋租賃和開發服務。

今年以來，它的新房、二手房、家裝家居、房屋租賃等四大主營業務，收入均實現不同幅度增長。

現在的樓市行情下，單一以開發業務為主的房企，即便是行業老大，也會受到嚴重擠壓。

貝殼的非房產交易業務，正在支撐它穿越周期。

今年前三季度，它的非房業務收入，占整體營收比重，提高到了41%左右。

其中第三季度，占比超過了45%。

十一弟看了下，今年前三季度，家裝家居業務收入增長了11%，房屋租賃業務收入增長了69%，是營收增長最快的業務板塊。

新房、二手房的經紀業務，是貝殼的基本盤，今年依然穩住了。

今年前三季度，貝殼平臺上的總交易額（GTV）將近2.46萬億，增長了11%。

其中，新房、二手房交易額，增幅都在11%以上。

在貝殼平臺上，鏟子效應很明顯——

三季度，自營鏈家之外，與平臺連接的貝聯品牌業績貢獻占比提高，拉動二手房交易額增加了6%。

平臺交易規模延續增長，帶動新房業務收入增長了13%，二手房業務收入增長了2%。

貝殼的盈利能力，維持了很強的韌性——

今年前三季度，它賺到了29億凈利潤，已經連續13個季度保持盈利。

它的家裝家居、房屋租賃業務，若不分攤總部費用，在業務城市層面均已實現盈利。

其中，家裝家居業務毛利率，提高到了32%；房屋租賃業務毛利率，上升至8%。

這兩大非房產交易業務，為上市公司貢獻的利潤比重，創下歷史新高。

貝殼能夠持續盈利，除了“一體三翼”業務極具增長韌性，還得益于其運營效率提升。

今年前三季度，它的營收規模增長了16%。

同期，銷售和市場費用、行政管理費用，均有一定幅度壓降減少。

作為一家科技驅動的居住服務平臺，貝殼在研發費用上，從不吝嗇投入。

今年前三季度，它的研發支出超過18億，增加了兩成以上。

經營業績持續向好，充滿韌性，貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東，作了復盤——

“我們通過組織架構升級、流程重構及科技創新，持續探索業務提效和客戶體驗提升的路徑?！?/p>

在房產交易領域，貝殼研發的經紀人AI助手——來客，已經覆蓋了逾41萬經紀人，其AI選房、智能總結與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護轉化率。

AI智能助手——好客，能夠識別高質量商機，盡管其識別比例僅占平臺總商機的個位數，卻貢獻了一半以上的成交量。

它的租賃業務，已實現全流程智能運營——

在收房端，AI推動人店盤的網格化高效匹配，并主導定價、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節點審核時長降低96%。

在出房端，實現AI智能托管和精準營銷去化，今年已經節省了上億成本。

到今年三季度，貝殼租賃業務在管房源規模超過66萬套。

有了AI與運營的深度融合，對服務者作業的全鏈路賦能，貝殼的資管經理月均在管房源數量，從去年同期的90套左右，提高到了現在的130套以上。

它的開發服務業務平臺——貝好家，將AI與大數據應用于住宅開發前端，分析和挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期。

以此作為樓盤產品定位的重要參考，并進一步指導產品設計，以C2M模式提升需求匹配度。

到今年十月末，貝好家已在北京、上海等地累計落地了17個開發項目。

今年三季度，貝殼還發布了真保障全流程服務保障體系，貫穿真實房源、房款安全、傭金可退等房產交易的關鍵環節。

它推出的裝修資金存管服務，目前已在深圳等全國30多個城市落地，服務超過2萬戶家庭。

通過建立專款專戶、節點解凍機制，將裝修資金的控制權，留在了客戶手上。

技術、效率、品質的正循環，正在貝殼平臺上加速。

在波動的市場里，它找到了破局的路徑——

“持續創新才能穿越行業周期，通過這些嘗試，我們看到了一條以科技重構作業模式、以效率驅動規模增長的全新路徑?！?/p>

“未來，我們將加速AI能力在核心業務場景的深度滲透，推進服務者和消費者體驗的雙重提升。”