銀行下場(chǎng)賣(mài)房，正揭開(kāi)樓市的另一面

最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最勁爆的消息，莫過(guò)于銀行批量賣(mài)房的操作。

打開(kāi)阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)的“銀行清倉(cāng)”欄目，密密麻麻的房源讓人眼花繚亂——

四川農(nóng)信系統(tǒng)扎堆掛牌，廣東農(nóng)信1.2萬(wàn)套跟進(jìn)，吉林銀行2000多套緊隨其后，就連農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行這些大行也沒(méi)閑著。

從“放貸的”變成“賣(mài)房的”，銀行這波跨界操作，可不是心血來(lái)潮，背后藏著樓市和金融系統(tǒng)的真實(shí)密碼。

銀行賣(mài)的這些房，說(shuō)白了都是“問(wèn)題資產(chǎn)”。要么是個(gè)人房貸斷供、企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸違約后，被銀行通過(guò)司法程序收回的抵押房；要么是開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，銀行被迫承接的未售房源。

以前銀行處理這些不良資產(chǎn)，要么交給法院法拍，要么打包賣(mài)給資產(chǎn)管理公司，可現(xiàn)在這兩條路都走不通了。

法拍房市場(chǎng)早就冷得發(fā)紫，2025年6月全國(guó)掛了3.2萬(wàn)套法拍房，最終只成交3215套，成交率連一成都是奢望。

而且法拍房折價(jià)越來(lái)越狠，平均成交折價(jià)率已經(jīng)跌到31.3%，流拍了還得接著降價(jià)。轉(zhuǎn)給資產(chǎn)管理公司更不劃算，對(duì)方壓價(jià)狠，銀行虧得太多，反觀自己賣(mài)房，能多收回15%-20%的資金。

更關(guān)鍵的是，銀行的不良貸款率扛不住了。2025年上半年，國(guó)有六大行個(gè)人住房不良貸款率全部上升，交通銀行增幅最猛，較2024年末漲了0.17個(gè)百分點(diǎn)。

中小銀行壓力更大，青農(nóng)商行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率直接沖到21.32%，貴陽(yáng)銀行也漲到了1.75%。房子砸在手里一天，風(fēng)險(xiǎn)就多一分，銀行只能放下“體面”親自下場(chǎng)，只求快速變現(xiàn)回籠資金。

這里要澄清個(gè)誤區(qū)，網(wǎng)傳四川農(nóng)信2.4萬(wàn)套房源是統(tǒng)計(jì)偏差，把已結(jié)束、重復(fù)掛網(wǎng)的都算進(jìn)去了，實(shí)際在售也就500多套。而且這些房源里，商鋪等商業(yè)用房占了92%，住宅不足一成，并非大家想象的“海量住宅沖擊市場(chǎng)”。

銀行下場(chǎng)賣(mài)房，對(duì)樓市的沖擊立竿見(jiàn)影。銀行賣(mài)房根本不圖利潤(rùn)，只求快速脫手，掛牌價(jià)普遍比市場(chǎng)價(jià)低10%-30%，有的甚至打七折。同一個(gè)小區(qū)，普通業(yè)主掛200萬(wàn)，銀行150萬(wàn)就賣(mài)，直接打亂了二手房?jī)r(jià)格體系。

這種操作讓市場(chǎng)陷入兩難：業(yè)主慌了神，要么咬牙降價(jià)跟風(fēng)，要么干脆下架觀望；買(mǎi)家則等著更低價(jià)格，成交周期越拉越長(zhǎng)，形成“降價(jià)→觀望→再降價(jià)”的惡性循環(huán)。

但換個(gè)角度看，這也是市場(chǎng)擠泡沫的必經(jīng)之路。過(guò)去二十年，銀行是房地產(chǎn)最大的“多頭”，靠信貸支撐市場(chǎng)繁榮；現(xiàn)在從“多頭”變“空頭”，本質(zhì)是行業(yè)回歸理性的信號(hào)。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行直供房的價(jià)格確實(shí)誘人。蘭州農(nóng)商行一套沈撫新區(qū)的房子，單價(jià)才2300元/平，而同小區(qū)二手房掛牌價(jià)高達(dá)3.3萬(wàn)-4.6萬(wàn)/平；廣東云浮農(nóng)商行甚至有8萬(wàn)元起拍的商住房，齊齊哈爾農(nóng)商行的住宅起步價(jià)也才9.9萬(wàn)元。

而且銀行會(huì)提前剝離債權(quán)，產(chǎn)權(quán)比法拍房清晰，不用擔(dān)心民間借貸、隱性租約這些糾紛，交易相對(duì)安全。

但便宜從來(lái)不是沒(méi)代價(jià)的。這些房源大多是“硬傷房”：要么地段偏遠(yuǎn)、配套滯后，缺乏流動(dòng)性；要么長(zhǎng)期空置，存在漏水、墻體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題；還有的看似是住宅，實(shí)則是商用性質(zhì)，貸款、稅費(fèi)都不一樣。

更要注意隱藏成本，拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)到底誰(shuí)承擔(dān)，過(guò)戶(hù)稅費(fèi)多少，這些都得提前問(wèn)清楚，不然可能撿了芝麻丟了西瓜。

說(shuō)到底，銀行批量賣(mài)房，是樓市下行壓力下的無(wú)奈自救。

對(duì)市場(chǎng)而言，這是短期沖擊也是長(zhǎng)期凈化；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有真正的“撿漏”，只有理性的選擇。

樓市早已不是閉眼買(mǎi)房就能賺錢(qián)的時(shí)代，銀行都在忙著“去庫(kù)存”、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，普通人買(mǎi)房更得量力而行，摸清風(fēng)險(xiǎn)再出手。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。