再次強調：繼承父母的房子再出售，不用全額繳納20%個人所得稅

眾所周知，繼承房子如果將房子再出售，就需要繳納20%的個稅，

很多人不理解，覺得繳納20%的稅，就意味著：繼承200萬的房子，個稅就需要繳納40萬。即200萬×20%＝40萬——

“如果是這樣的話，這個稅也忒高了點。”

別慌，事實并非如此。 這個稅不是按你賣房的總價來算的，而且還有很多情況可以免稅。

01.到底什么時候要交這個稅？

簡單說，繼承房子以后：

①自己住，不賣：完全不用交這個20%的稅。

②要賣掉繼承的房子：這時候才可能涉及到這個20%的個人所得稅。

但如果繼承以后要轉售房子，就需要繳納20%的稅，這個是有法律條款明確了的。

當然，不僅僅包括繼承房子后，出售房產會涉及到這方面的稅收，如果是贈予的房子，出售時也會涉及到這個稅收。

因為根據2006年發布的，《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》中的規定：

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

也就是說，如果繼承房子，接受贈予房子，以后再出售的話，就會涉及到這20%的個稅。但是，稅額是按照（賣房收入 - 房子當初的購買成本 - 相關費用）x 20% 來計算的。

注意！這里的關鍵是 “當初的購買成本”，也就是你父母當年買這套房花了多少錢。

02.什么情況下可以完全不用交這個稅？

賣出繼承房子時，有一個“免稅金牌”，叫做 “滿五唯一”。

①“滿五”：指這套房子從你父母買房算起，已經持有超過5年了。

這個也有明確的政策：根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）：

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。

其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

②“唯一”：指你以家庭為單位，名下只有這一套房子。

這個也是有政策依據的，在《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定：

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

該政策被稱為“滿五唯一”。

也就是說，同時符合這兩個條件，賣出繼承房子時，才不會涉及20%個稅。

03.如果要交稅，怎么算？

如果不符合“滿五唯一”，那就需要交稅了。但絕不是按賣出總價的20%交！

根據財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》〔2009〕78號文中已經明確規定，上述政策廢止，按照以下方式計征個稅：

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

注意其中關鍵的變化點：

“減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本”。這是新增扣除項，即征收個稅的基數，由“全額征收”變為“差額征收”。

計算公式就是：(你現在賣房的價格 - 你父母當初買房的價格 - 買賣過程中的一些稅費) x 20%

舉個例子：老爺子當年花100萬買了套房。繼承后，兒子以200萬的價格賣掉。假設其他稅費忽略不計，兒子需要交的個稅就是：

(200萬- 100萬) x 20% = 20萬元。

04.現實中的常見問題與對策

1. 父母當年買房很便宜，現在漲了上百萬，差額跟總價差不多，怎么辦？

這確實是很多人的煩惱。遇到這種情況，沒有辦法，如果能核定出當初父母的購房價格，這個差額個稅是必繳的。

但是，如果沒法準確證明當初的購買成本（比如找不到老發票），一些地方允許按賣房總價的1% 來核定征稅，這比20%的差額稅低多了。具體要看當地政策。

最好的辦法，還是努力讓它滿足 “滿五唯一” 的條件。“滿五”通常不難，關鍵在“唯一”，這就要看你家庭的房產情況了。

2. 房子“滿五”了，但不是我“唯一”的住房，怎么辦？

①不出售：只要不賣，就不會觸發這個稅。

②先過戶給名下沒房的子女再出售：比如，你名下有多套房，但你的孩子名下沒房。你可以先把房子贈與給孩子，再由他/她以“滿五唯一”的身份出售（注意，這里贈與可能涉及其他稅費，需綜合計算是否劃算）。

③父母在世時將房子“賣”給子女：與其等到繼承，不如讓父母在世時就用買賣的方式把房子過戶給你。這樣雖然要交契稅等，但可能遠比20%的個稅更省錢。

不過也有老人擔心，如果把房子給子女以后，子女不靠譜，或把老人趕出門，或把房子賣了，怎么辦？

如果有這種顧慮，可以：老人把自己的房子賣給子女的同時，辦一個“永久居住權”。

所謂的居住權，就是一種排他性物權，比如房屋設立了居住權，無論這套房屋怎樣出售、 轉讓、抵押，都不影響居住.權人居住、使用這套房屋。

也就是說，只要老人設置了居住權，就算房子已經到了子女的名下，或者子女再將房子賣給其他人，法律也會保障老人一直住下去。